李先生是工薪一族，為了方便上班及出行，他把目光投向價格相對較低的二手房。經過精挑細選，他選中了一套二手房，可是當入住后，他又后悔了。自成為房奴后，他在單位也遭遇一些變化，致使他手頭總覺得相當緊張，而且因為他沒有吃透二手房貸的有關政策，導致稅費、利息都比別人要高。業內人士了解后，認為這是典型的沒有很好了解與吃透房貸政策，很多購購二手房的消費者也存在相同困惑。 因此，記者請中國銀行祈福分行的劉經理作解答。

　　選對貸款銀行

　　劉經理分析說，如何才能找到與自身狀況契合的合作銀行和房貸產品？房貸可操作點主要包括還款方式和利率品種的選擇兩方面。目前房貸還款有多種方式，一些銀行還在不斷推出房貸還款的組合品種，使用于不同的貸款者，只要挑選了與自己資金狀況的品種，其實就是較合適的。

　　二手房的購購要比一手房的金融政策靈活得多，因為二手房往往要靠中介介紹可靠的房源，而大多數的中介公司不僅僅是幫你找一套房這么簡單，他會為你提供貸款、過戶等一條龍的服務。尤其是金融貸款，與中介公司合作的銀行往往不止一家，而是包括除了四大銀行之外的許多中小型銀行，而這些銀行的金融信貸政策會有更多的優惠。有時四大銀行嚴格執行了國家臨時出臺的金融規定，而中小銀行則會推遲執行。目前，國十一風聲正緊，四大銀行貸款也收緊，但四大銀行之外的銀行則不那么緊，有些銀行甚至可以保證二套房有相當代理優惠的信貸政策。

　　例如，如果你選擇二手房購購，無論是套還是老二套，中介可以幫你繞開四大銀行，找浦發銀行、廣發銀行等中小銀行，尋找到頭付二成、利率七折的房貸政策。這一點，對于新房就行不通了，因為新房的開發商，往往只與一家銀行合作，缺小選性。

　　劉經理總結，貸款購購新房時，只能選擇與開發商所銷售的項目有貸款合作的銀行，也就是說，貸款銀行已經確定不能更改；而二手房貸款則不同，可以選擇不同的銀行、不同的房貸產品。

　　選對還款方式

　　劉經理分析說，李先生的壓力增加的原因之一，在于他不該選擇等額本金還款的方式。收入固定且未來預期較好，可選擇月供，其中，等額本息月還款額固定，便于理財；等額本金初期還款較多，但可減少利息及后期壓力，各銀行都可選擇；對于收入固定且收入較高的購房者，選擇雙周供還款方式更合適，因為雙周供相當于一年償還13個月的月供，還款壓力較大，但可節省時間及利息。

　　對于收入不固定的購房者，建議選擇還款自由行、等額遞增、寬限期還款這三種方式，比如在貸款初期收入較少，但預期未來收入增加，可選擇等額遞增還款法。

　　選對中介公司

　　劉經理分析說，在購房的人中，大部分是外地年輕夫妻，大部分都是次購房，從李先生的購房經歷來看，就知道沒什么經驗。根本不知道應該關注房屋的哪處，只是被中介和房主牽著鼻子走。他舉例說，因為假如有一套房子是南北向的，所以中介就會選擇上午陽光較充足的時候帶人去看房，這時陽光灑滿整個房間，作為購購者當然會很滿意。

　　事實證明，揚長避短的道理，不是每個購房者都關注的。例如，這個房子市值11000元/平方米，如果你是賣方，他會告訴你，這個房子市值9500元/平方米，倘若你是購方，他會告訴你，這個房子市值12500元/平方米。這樣一來，如果11000元/平方米成交，雙方都能接受，他自己可以在其中大賺傭金。所以，無論你是購方還是賣方，都要以互換的身份去中介尋價，然后再估價自己購或賣的房子究竟值多少錢。

　　記者去年12月碰到的一則案例，也說明了這個道理。紀先生在番禺南國奧園的房子準備出手，因為趕上較后的政策優惠，賣房市場很好。消息剛放在網上，就有中介和個人找上門來。現在，該套房的二手房已漲到11000元/平方米，這個價格在半年前，紀先生是不敢想的。而現在，已有不少中介公司想代理該套房子，保證不低于11000元/平方米的價格賣出去。這樣的中介，算是比較可靠的中介，因為你對市場的判斷不會那么準確。

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