沒有產權證房屋購賣惹的官司 合同仍有效

無產權證房屋購賣惹官司 合同仍有效

交易違規購房合同仍有效

　　廈門房價節節攀高，一些無產權證的房屋因其價格稍低于市場價而受到部分人的青睞，沒有產權證的二手房的購賣大量存在。

　　購房者本欲購購一有使用權而沒有所有權的房產，簽訂房產購賣合同后又變卦，以“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”為由要求退還定金，房東不允，購房者告上法院。近日廈門中院對這一特殊房產購賣糾紛作出判決，雙方簽訂的商品房購賣合同有效。

　　這起糾紛，法官采用了理論界的觀點，認為違反強制性規定的行為并不真正導致合同無效。

　　沒有產權證的房子包括開發商未交土地出讓金無法取得產權證、房子被開發商抵押沒拿到產權證、軍地共建房、違章搭建等類型。

　　引起糾紛的是一棟軍地合建的住宅，規劃、建設、審批手續合法，只是地方管理部門不能辦理部隊生活用地的房屋產權。2003年4月，楊先生（化名）通過拍賣方式購得該房屋的使用權，成交價為47萬余元。

　　2005年1月15日，劉先生（化名）與楊先生簽訂《房地產購賣合同》一份，楊先生將該房屋以66萬元的價格賣給劉先生，同日，劉先生支付了3萬元定金。

　　過兩天，楊先生通知劉先生到拍賣公司辦理房產過戶手續并繳交所約定的房款，但劉先生沒有來。原來劉先生見房子沒有產權證，又改變主意不想購了。2005年1月19日，他向楊先生發函要求解除房屋購賣合同，并要求退回已付的定金。楊先生見狀也不答應，雙方協商不成，劉先生便向廈門市思明區法院提起訴訟，要求返還定金3萬元并支付逾期付款違約金。

　　一審法院認為，購賣合同系當事人的真實意思表示，且內容合法，為有效合同，因而駁回了劉先生的訴訟請求。宣判后劉先生不服并提起上訴。

　　劉先生認為，楊先生出賣的房產至今未能領取權屬證書，購賣合同違反《中華人民共和國城市房地產管理法》“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的規定，應認定無效。

　　近日，廈門中院作出駁回上訴，維持原審的判決。

　　■法官釋法

　　使用權轉讓有效

　　現實生活中，沒有產權證的二手房購賣大量存在，因此本案的處理原則具有很強的現實意義。

　　本案主審法官鄭承茂說，《城市房地產管理法》第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，這是強制性規范。但從立法目的看，該條款目的在于限制權利人不明的房地產的轉讓，以維護房地產市場秩序，而不在于禁止交易或限制合同自由。從該條款規范的行為對象看，是禁止直接引起所有權變動的登記過戶行為，并未規定除了所有權以外的其他轉讓行為無效，如使用權的轉讓。因此，該條款不屬于效力性規范。本案訟爭房產系被上訴人經公開拍賣取得使用權，權屬明晰，被上訴人作為拍賣競購人轉讓競購取得的權利，其對訟爭房地產享有相應的處分權，可以進入市場進行交易。因此，雙方簽訂的《廈門市房地產購賣合同》應認定有效。”

　　■律師提醒

　　購無產權證房應慎重

　　這種沒有完成產權過戶手續，以雙方合同約定房款金額、付款時間等相關內容，并按合同約定內容進行的房屋交易就是俗稱的“合同房”交易。根據我國《城市房地產管理法》第三十五條：房地產轉讓，當事人應當向縣級以上政府房產管理部門申請辦理房產變更登記；再根據第三十七條的規定，“合同房”交易是不合法交易。

　　福建金海灣（查看地圖）律師事務所律師鄧德貴告訴記者，“合同房”交易在法律上不合法，但在現實生活中，還是時有發生，頭先，這類房子因沒有產權，購房人無法辦理過戶，也就無法享有對房屋的處分權。而更大的風險在于，如果之后房屋可以辦理產權，房屋價格上漲后賣房人反悔，單方面提價，可能不配合過戶。更有甚者賣房人可能以不正當手段，將房屋以更高價格轉賣給第三人，造成兩個購家之間房屋權屬的爭議。

　　鄧律師提醒，購“合同房”應慎重行事，因為其一旦出現糾紛，是得不到法律的充分保護的。


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