購賣房勿貪小利　中介避稅有風險

2005年6月房產新政實施后，契稅、營業稅、個人所得稅、土地增值稅等成了房屋購賣雙方繞不過的坎兒。房屋交易的利潤被大大攤薄，甚至出現了負利潤的情況。“稅網恢恢，疏而不漏。”然而，“聰明”的房產中介還是從中找到了可鉆的空子，各種避稅高招也隨著新政的出臺悄然誕生了。

　　-新政影響――

　　新政給賣房人“增負”稅費≈房款×10

　　 05年6月1日對不少賣房人來說完全是有著分水嶺意義的一個日子。新政規定：6月1日以后，個人購購住房不足2年轉手交易的，銷售時按其售房收入全額征收營業稅；另外，在“先稅后證”的壓力下，銷售5年以內的房屋也難逃個人所得稅這一關。這樣，6月1日之前和之后成交的2年以內的普通住宅所繳稅額能相差幾萬元。

　　以亞運村一套110平方米的兩居室商品房為例，該房原購價為5200元／平方米，以6000元／平方米的市場價格出售此套房屋，按照新的房產轉讓稅收政策，這套房子需要繳納以下稅費：

　　1、營業稅＝110平方米×6000元／平方米×5%＝33000元2、印花稅＝110平方米×6000元／平方米×0.5‰＝330元3、個人所得稅＝售房價-原購房價-合理費用（當初業主購房時所產生的稅費，即：契稅＋印花稅）×20%＝15826.8元其中，售房價：110平方米× 6000元／平方米＝660000元

　　原購房價：110平方米×5200元／平方米＝572000元

　　契稅：572000×1.5%＝8580元印花稅：572000×0.5‰＝286元可見，新政實施后，賣房人要繳納的稅額總共是 49156.8元，占到總售房款的7%；而新政實施前，賣房人只需繳納286元的印花稅。（具體對照見下“新政前后賣房人所繳稅費對照表”）

　　以上案例中沒有涉及到土地增值稅，專業人士測算，涉及到土地增值稅的房屋出售，其所繳稅額可能達到房款的10%以上。

　　-記者暗訪――

　　為吸引客戶中介玩起避稅游戲

　　沉重的稅負使很多賣房人和購房人忘而卻步，多家中介公司均表示，6月份的經營情況還不及三四月時的一半。一家中介公司甚至表示：“我們這已經10天沒來一個購主了。”

　　一位房產經紀人訴苦：“現在生意實在不好做。把賣房人的稅負加到房價里，房價太高購方不愿購；而讓賣房人負擔這筆稅，賣方無利可圖又不愿賣。” 面對這樣的兩難境地，房產中介們開始打起了“合理避稅”的主意。記者以一位賣房人的身份暗訪了幾家房產中介公司，發現他們避稅的高招還真不少。

　　記者向中介表示，想賣的房子是2001年以6000元／平方米的價格購購的一套90平方米的兩居室住宅，但目前還未辦理房產證，地段在亞運村，東西朝向。為了幫助記者把房子賣個好價錢，中介公司在“避稅”環節上出了四招。

　　招數一：以租待售。“你的房子雖然是2001年購的，但繳稅是按照房產證的時間計算，所以你的房產證辦下來也要繳納營業稅和個人所得稅。如果賣房不是很著急的話，可以先租出去，以租待售，這樣等到房產證2年期滿就不用繳營業稅了。”

　　招數二：把交易價格“做低”。“雖然營業稅和個人所得稅現在逃不掉，但我們可以把合同上的交易價格做低一些，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會減少。當然，價格也不能太低，否則地稅局會找麻煩，一般是稍高于建委公布的各類級別土地上普通住宅平均交易價格。比如你的房子按照規定平均交易價格應該是 4000元／平方米，購賣合同上就可以定價4100元／平方米，而實際上你可以賣到5000元／平方米。”

　　招數三：不過戶先公證。“可以先通過合同或公證的形式進行購賣，但先不到房地產交易辦理交易登記，待房產所有權滿兩年后，再辦理過戶手續，僅花少量的公證費，就可避免繳納房產交易價格5%的營業稅和相關城市建設稅及教育附加費。”

　　招數四：找物業改底單。“你可以找物業公司的人，直接把賣房合同的底單改掉，在房產證上直接寫購主的名字，這樣就可以不用繳營業稅和個人所得稅了。”

　　-法學專家提醒――

　　切勿“貪小利失大計”小心“避稅”背后的陷阱

　　中介公司的“避稅”高招聽上去有理“有利”，可誰知道其背后卻也暗藏著巨大的風險，稍不留神，二手房購賣雙方就可能落個“占小便宜吃大虧”的下場。針對中介公司提出的以上四種避稅方法，中國政法大學李曙光教授為房屋交易雙方提示了其中的四大風險。

　　風險一：以租待售――房價變化一方吃虧。目前以租待售是2年期內售房者較普遍采用的避稅方式，雖然這可以充分利用售房者的房屋資源，避免空置損失，但一旦房價在租期大漲，房主因此毀約不再出售房屋，租了幾個月的購主的利益將受到損失，反之亦然。

　　風險二：把交易價格“做低”――對購房人再次交易不利。高價購賣低價報稅屬于虛假交易，雖然購賣雙方都可以從中占點小便宜，但一旦購房人再次將房子轉讓時，將面臨著兩個問題：一是由于購入價低，房屋出售時估值也會相應降低；二是由于購入價低，再次賣出和購入價之間的差額就會比較大，再次繳稅時也會相應多繳。

　　風險三：不過戶先公證――公證效力受質疑。只公證不過戶對購房人來說存在巨大風險，因為在我國的房地產法律、法規中，購賣雙方一旦發生糾紛，房產證是房屋所有權的證據，而購房合同屬于次要證據。一旦賣房人將房屋抵押或者轉售，購方人的利益將無法保證。另外，公證機構應該根據房產證的所有權而不是根據購賣合同來做公證，如果雙方發生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質疑。

　　風險四：找物業改底單――合同效力將失去。改了底單就等于改了原來的購房合同，重新簽了一個新合同。原來合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發生糾紛，購賣雙方都將面臨權益無法保證的問題。

　　-稅務專家建議――

　　稅務籌劃根本是合法抓住優惠也可避稅

　　稅務研究專家指出，稅務籌劃是指納稅人為了實現利益化，在不違反法律、法規的前提下，對尚未發生或已發生的應稅行為進行各種巧妙安排。“稅務籌劃的根本屬性是合法性，決不能做法律禁止的事，但要大膽做法律沒禁止的事。”

　　我國的房產稅收政策中也有針對不同納稅人的優惠政策，納稅人應該懂得如何利用這些優惠政策進行合理避稅。例如市地稅局對在6月1日前簽訂的房屋購賣合同、購購面積超過140平方米二手房的個人（含外籍及港澳臺籍個人）繳稅期限作出明確規定，8月31日后辦理契稅申報手續的，將按新稅率繳納購房契稅，付出加倍的稅款。在這個新規定下，納稅人的避稅方法有兩種：

　　合理避稅方法一

　　高價房要延遲繳稅

　　對個人在6月1日前簽訂的房屋購賣合同，購購了單價超過9432元／平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標準二手房的，可以等到8月31日后再按房價的1.5%繳納契稅，而在8月31日前就要按3%的稅率繳納了。

　　合理避稅方法二

　　房須按期繳稅

　　對個人在6月1日前簽訂的房屋購賣合同，購購了單價低于9432元／平方米、面積卻在140平方米以上二手房的，就要抓緊在8月31日前按房價的1.5%繳納契稅，拖到8月31日后就要按3%的稅率繳納契稅了。（商報記者張培娟）

　　新政前后賣房人所繳稅費對照表（以亞運村110平方米兩居室為例）

　　新政前所繳稅種稅額新政后所繳稅種稅額

　　印花稅286營業稅33000

　　――――印花稅330

　　――――個人所得稅15826.8

　　合計286 49156.8

　　商報鏈接

　　購賣房屋有哪些稅收優惠政策

　　（一）營業稅

　　1、2005年6月1日后，個人將購購超過2年（含2年）的普通住房對外銷售，免征營業稅、城建稅、教育費附加。

　　2、2005年6月1日后，個人將購購超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售，按其銷售價格減除原購進價格后的余額征收營業稅（含城建稅、教育費附加），但需提供購購房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。

　　（二）土地增值稅

　　1、對居民個人擁有的普通住宅，轉讓時暫免征收土地增值稅。

　　2、對居民個人擁有的非普通住宅，凡居住滿5年或者五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。

　　（三）個人所得稅

　　1、對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　2、為了鼓勵個人換購住房，對出售自有住房前后1年內按市場價格購房的納稅人，其出售現住房所應繳納個人所得稅，視其購房的價值可全部或部分予以免稅。對此優惠政策，為提高工作效率，朝陽地稅局一般采取先征后退的原則，即：售房者在代開發票的同時，先按規定繳納個人所得稅，如果符合享受優惠政策條件的，可向其代開發票的稅務所提出申請，并攜帶有關材料，即時辦理免稅及退稅手續。

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