沒有任何一條規律指出房價下跌會導致房租上漲。

　　房地產新政出爐效果立竿見影,去年反復是因政策執行不力,加上通脹預期疊加效果。在“新國八條”影響下,上周北京無論是期房住宅、二手房,還是總成交量均下跌六成左右。這當然不能說明調控已成功,2009年調控后出現三個月的房地產市場低迷,較終還是一飛沖天。

　　房價是否得到控制還未定論,房租開始瘋狂上升。據統計局較新數據,1月居住類價格同比上漲6.8%。其中住房租金上漲7.1%。事實上,各大城市房租上漲幅度遠超統計局數字,大多在5%到20%間。房租上漲使低收入惴惴不安。

　　房地產調控提升房租的理論橫空出世。邏輯是,房地產調控限制了成交量,導致可供房減少,而剛需居高不下,房租上漲是市場供需關系失調的反應。

　　這一理論經不起推敲。

　　我國房地產市場與房租之間無必然聯系。此前我國房地產主要是投資品種與抗通脹品種,從2003年市場化后,房地產依然處于上升通道中,目前還未出現拐點。當然,筆者認為拐點在前,這是預期,與真正拐點到來是兩回事。不斷上升的價格催生出房地產投資客,贏利方法是購房、捂房而后擇機出手獲得資產增值收入。

　　在房價泡沫不斷上升遠超房租時,投資客絕不會把出租當做主要的贏利來源,原因是租售比離譜,靠出租要幾十年甚至一百年才能收回成本,每月租金收益跑不贏一年期存款利率,沒人會傻到靠出租謀利。

　　一線城市房價十年漲五倍,但房租上漲速度可憐。號稱在杭州租房業界攬下1/3生意的盛世管家市場部經理韓毅給記者看了份員工培訓材料:“這組數據要求每個新員工都要記牢———2000年到2009年,杭州租金均價從1505元漲到2300元,10年才漲50%。”中國大城市的租售比一直在1∶500以上。很明顯，房價高、房屋周轉率高并不增加出租房供應量,而會增加捂房投資者。

　　目前房地產新政如能真正抑制房價,將切斷房地產作為投資品的屬性,手握數套房的只有兩種選擇,對未來預期不看好或資金壓力過大者會趕緊兌現,而另一種就是出租獲利,房地產價格下降而租金價格上升,將使租售比逐漸恢復正常狀態,當租房一年的收益大于長期定存收益時,租房就會成為頭選。

　　歷史數據印證了房價與租賃間的反向關系，21世紀分析師羅寅申表示,“上海二手房市場歷史走勢表明，當樓市火爆時,租賃占比約40%,樓市低迷時,租賃占比70%。”

　　房租價格上升的真正原因在調控之外。背景是通脹壓力增加,較低收入工資水平上升，給了房東提價的充足理由。由于我國尚未對租客有充分保護,房東隨時提價以測試市場底線。而急于驅趕低素質勞動力的地方政府對此眼開眼閉,甚至禁止群租助紂為虐。同時，商品房市場走勢不定,觀望者增加,一些人暫時租房導致租房者有所增加。

　　無論如何,房租上漲是有邊界的,房價沒有邊界。房租與實體經濟與租房者收入密切相關,不可能火箭式躥升,而房價取決于貨幣泡沫,直到泡沫崩潰。美國房地產市場前車不遠。

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