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網友答 縣政府辦公室關于轉發縣建設局、物價局、國土資源局《海安縣城市房屋拆遷補償價評估技術規范及其它補助費標準》的通知 海政辦發〔2004〕34號各鄉鎮人民政府，縣開發區管委會，縣政府各部門、各直屬單位：縣建設局、物價局、國土資源局擬定的《海安縣城市房屋拆遷補償價評估技術規范及其它補助費標準》已經縣三屆人民政府十次常務會議討論通過，現轉發給你們，請遵照執行。二OO四年四月一日海安縣城市房屋拆遷補償價 評估技術規范及其它補助費標準 （縣建設局 物價局 國土資源局 二○○四年三月） 章 總 則 一、根據國務院《城市房屋拆管理條例》、《江蘇省城市房屋拆管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》（通政發 [2003]16 號）、《南通市城市房屋拆遷補償價評估技術規范》（通房發 [2003]17 號）及其他有關規定，結合本縣實際，制定本規范。 二、本評估規范所稱城市房屋拆遷補償價，是指政府指導下的被拆遷房屋的房地產市場價，不同于市場調節下的由交易雙方協商的市場價。 三、本規范適用于海安縣城市房屋拆遷補償價的評估（以下簡稱拆遷評估）。 四、評估的目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。 五、依照房地產評估的一般規律，拆遷評估可采用市場比較法、路線價法等方法。 六、承擔拆遷評估業務的評估機構及其評估人員應遵守職業道德，講求評估信譽，實行良好服務，并對估價報告的內容和結果負責。 七、拆遷評估應遵循公平、合法、替代和估價時點的原則。 拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。 八、本規范未規定的事項，應依據有關法律、法規、規章、規范和房地產市場評估常規辦理。 章 拆遷評估的基本步驟和方法 一、拆遷評估的基本步驟和方法 1 、掌握被評估房屋的合法權原則和依據； 2 、根據合法性依據進行實地勘測評估； 3 、繪制、填寫評估材料； 4 、編制評估報告； 5 、報告評估結果。 二、拆遷評估方法： 拆遷評估可采用市場比較法、路線價法等實施評估。對同一評估標的（樓房以幢為評估單位，平房以戶為評估單位），采用同一評估方法實施評估。 拆遷評估標的計量單位為被拆遷房屋的合法建筑面積或合法土地面積。 （一）市場比較法： 1 、本方法主要適用于城鎮規劃區內國有土地和被依法征用的集體土地上住宅房屋的拆遷評估。 2 、本方法的計算公式為： 被拆遷房屋補償額 = 合法建筑面積的建安成新價 + 合法土地使用面積或合法建筑面積的區位補償基價 3 、建安價補償： （ 1 ）被評估房屋建筑結構、等級、成新因素的評估補償按《海安縣（貨幣安置）各類被拆遷房屋建筑結構、等級評估標準》（ 附表2-1 、 2-2 ）和《海安縣各類被拆遷房屋成新評估標準》（附表 3-1 、 3-2 ）及《海安縣各類被拆遷房屋成新折舊率（ % ）》（附表 4）對照評估。 （ 2 ）區位補償： 根據《海安縣城區居民、征地拆遷農改居戶房屋拆遷區位補償基價》（附表 1 ），并結合被拆遷戶所處區位、地段的具體位置評估確定其區位補償基價。其面積計算辦法： ①規劃區內居（村）民住宅合法土地使用面積大于合法建筑面積的按合法土地面積計算區位補償，合法建筑面積大于合法土地面積的按合法建筑面積計算區位補償。 ②居（村）民住宅如屬受讓土地，按以下標準計算區位補償：受讓土地時每平方米支付的土地出讓金÷出讓年限×剩余使用年限×受讓土地面積。 ③對已享受房改優惠政策的承租國有公房或單位公房的承租人，在城鎮房屋拆遷安置中不得享受區位補償，由拆遷人給予適當補貼。 （ 3 ）被評估成套住宅房屋所處樓層因素的修正按《海安縣成套住宅樓房樓層調整修正系數標準》（附表 5），修正的價格基數按建安價補償額計算。 （ 4 ）被評估成套住宅房屋為多層標準住宅水、電、配套設施齊全的，按評估值的 +3% 進行修正。 （ 5 ）被評估房屋環境因素的修正。根據被拆遷房屋所處的自然環境、社會環境、居住環境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建筑密度、道路交通、周邊綠化、受教育（學校、幼兒園）、購物、就醫方面的因素進行修正，修正權重比在 -2% 至 2% 之間。 4 、對于城市規劃區內的集體土地征用后的被拆遷戶，所在村、組有條件在另處安排宅基地供其異地遷建住房，并經規劃管理部門同意實施的，對被拆遷房屋的建安價結合成新進行補償。按《海安縣（自拆自建）各類被拆遷房屋遷建補償評估標準》（附表 2-3 ）及《海安縣各類被拆遷房屋成新折舊率（ % ）》（附表 4 ）對照評估。 （二）路線價法： 1 、本方法適用于非住宅房屋的拆遷評估。 2 、本方法的計算公式為： 房屋拆遷補償額 = 合法建筑面積的區位補償額 + 被拆遷房屋合法建筑面積的建安成新價補償額 （ 1 ）區位補償價的確定：臨街商業鋪面房屋根據《縣城區主要道路臨街商業鋪面房屋拆遷區位補償基價》（附表 7 ）和《海安縣非住宅房屋臨街狀態調整系數計算表》（附表 9 ）及《海安縣非住宅房屋樓層調整修正系數表》（附表 10 ）進行修正確定。生產、倉儲、辦公和非臨街商業鋪面用房根據《海安縣營業、生產、倉儲、辦公房屋拆遷區位補償基價》（附表 8）確定。 （ 2 ）非住宅房屋拆遷，合法土地使用面積大于合法建筑面積的部分，按同類地段區位補償基價的 20% 計算補償。 （ 3 ）非住宅房屋建安價評估按《海安縣（貨幣補償）各類被拆遷房屋建筑結構、等級評估標準》（附表 2-1 、 2-2 ），結合房屋成新《海安縣各類被拆遷房屋成新評定標準》（附表3-1 、 3-2 ）和《海安縣各類被拆遷房屋折舊率（ % ）》（附表 4）評估確定。 3 、對非住宅房屋拆遷停產、停業補償： 對拆遷非住宅房屋，致使經營活動停產、停止或中止的，可根據拆遷前兩年增值稅、營業稅納稅額平均值給予一次性綜合補助，見《海安縣非住宅營業用房一次性綜合補助表》（附表 11 ）。 三、其它補償評估 1 、對超出被評估房屋結構等級條件以外的設施、設備和裝璜項目的補償評估按《海安縣房屋拆遷附屬設施、設備、裝飾、裝璜項目補償標準》（附表6-1 、 6-2 、 6-3、 6-4 、 6-5 、 6-6 、 6-7 、 6-8 ）單列進行評估。 2 、在拆遷范圍內，對屬于拆遷人的樹林（含果樹）、竹園、祖墳等需要砍伐或遷移的，按《海安縣房屋拆遷范圍內附屬物補償標準》（附表 12-1 、 12-2 、 12-3 、 12-4 、 12-5 、 12-6 、 12-7 、 12-8 ）給予一次性補償。 3 、因房屋拆遷，致使被拆遷戶飼養的畜禽變賣處理的，按《海安縣房屋拆遷養殖類補償標準》（附表 13 ）給予一次性補償。 第三章 搬遷補助標準 一、住宅房屋搬遷補助費標準： 1 、對被拆遷的住宅房屋，支付搬遷補助費的標準為：按每平方米 5 元標準一次性支付搬遷補助費，對一次性支付搬遷補助費不足 200 元戶的由拆遷人補足 200 元（ 200 元為保底數），對一次性支付搬遷補助費超過 200 元 / 戶的按實補助（住宅用房改作經營場所的仍按住宅房屋標準計算搬遷補助費）。 2 、對非住宅房屋拆遷的搬遷費補助標準，按《海安縣非住宅房屋搬遷費補助標準》（附表 14 ）規定執行。 二、房屋拆遷臨時安置補助費標準： 1 、對被拆遷人自行解決過渡用房的，應支付臨時過渡補助費，標準為：被拆遷房屋面積在 30 平方米（含 30 平方米）以下的，一類區位：月支付臨時過渡補助費 100 元；二類區位：月支付臨時過渡補助費 80 元；三類及以下區位：月支付臨時過渡補助費 50 元。被拆遷房屋面積在 30 平方米以上的，每平方米月支付臨時過渡補助費 3 元。 2 、對房屋拆遷實行貨幣補償的，一次性支付 6 個月的臨時安置補助費；對回遷安置的，按協議的約定支付臨時安置補助費。 三、支付搬遷補助費和臨時安置補助費的規定： 1 、支付搬遷補助費和臨時安置補助費，以被拆遷房屋的所有權證或其他合法權屬書證所確認的合法建筑面積為依據按戶計算。對因析產造成少于 30 平方米的不單列分戶計算。 2 、拆遷租賃的房屋，搬遷補助費和臨時安置補助費應支付給房屋承租人。但在租賃合約中另有約定的，從其約定。 四、拆遷生產型工業、企業非住宅用房，造成被拆遷單位正常生產停產的，根據縣勞動部門提供的被拆遷單位在冊、在崗、繳納勞動保險的人員名冊，按海安縣統計局公布的上年度工業職工人均月收入標準補助。其中，造成部分停產的，經濟補助不超過 3 個月；造成全部停產的，經濟補助不超過 6 個月。對非正常生產的企業或在拆遷前已經停產的企業，按下崗職工月生活較低保障線的標準 176 元給予補助，較高不超過 6 個月。 五、較低保障補償額： 1 、縣城區被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得的貨幣補償總額（不含搬遷獎勵費、臨時過渡費）低于人民幣 4 萬元或 3 萬元（公有住房承租人補償額低于 3 萬元）；其它鄉鎮鎮區被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得的貨幣補償總額（不含搬遷獎勵費、臨時過渡費）低于人民幣 3 萬元或 2 萬元（公有住房承租人補償額低于 2 萬元）；且經公示確認同時具備下列條件的，縣城區由拆遷人分別補足 4 萬元或 3 萬元；其他鄉鎮由拆遷人分別補足 3 萬元或 2 萬元。 （ 1 ）被拆遷人或者被拆遷公有住房的承租人在本縣范圍內僅有被拆遷房屋一處住房的； （ 2 ）享受政府較低生活補貼，屬“三無對象（無子女、無工作、無生活來源）的”； （ 3 ）被拆遷房屋長期用于實際居住； （ 4 ）被拆遷人或者被拆遷公有住房的承租人未享受過住房補貼。 2 、 縣城區私有房屋被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得 4 萬元或 3 萬元貨幣補償，其他鄉鎮鎮區私有房屋被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得 3 萬元或 2 萬元貨幣補償后；仍無經濟能力解決住房的，由拆遷人負責在被拆遷房屋區位等級以外（縣城區不得超過三級以外，鄉鎮不得超過本集鎮區外），購置二手房安置，（安置用房：面積不得低于被拆遷房屋合法建筑面積，質量不應差于被拆遷房屋質量） 。 六、新建住宅房屋自竣工之日至拆遷許可證頒發之日不滿 5 年（自批準建房日

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