去年11月起，上海房屋拆遷管理辦法發生重大調整，變按“人頭”為數“磚頭”，

實行按被拆除房屋市場價補償安置。幾個月以來，上海市先后出臺了關于補償安置地段

等級、委托服務費標準、拆遷補助費標準等十多個相關細則，楊浦、盧灣、虹口、長寧、

浦東新區等區，也相繼公布了各區價格補償標準。

上海市房屋土地資源管理局房屋拆遷管理處處長賀耀祖介紹說，目前全市已經按照

拆遷項目規模、地塊大小，確定了400多拆遷基地。從當前執行情況來看，70％－75％的

市民選擇貨幣補償安置，將動遷安置中獲得的專款，加上部分自備資金，去市場上選擇

中意的商品房。其余部分市民選擇產權調換的方式，獲得本地區與貨幣補償金額同等價

值的產權房屋，或在“拆一還一”的基礎上，再增加地段級差面積，獲得異地產權房屋。

拆遷市場化補償安置，取消了原先補償安置中的戶口因素，有效地制止了那些千方

百計增加被拆除房屋中的戶口數量或以“假離婚”等方式改變家庭結構，以謀取更多補

償安置費用的不良現象，符合房地產市場發展的方向。有關人士指出，在新老政策過渡

階段，也有部分市民通過違法建筑的搭建，以造成拆遷房屋居住面積的增加，這種做法

大可不必。因為根據規定，在對被拆遷房屋評估過程中，必須委托具有市房地資源局核

準的房屋拆遷估價資格的房地產估價機構評估，各類違法建筑一律不在計算面積之內。

政策問答

▲補償安置協議應包括哪些主要內容？

（1）被拆除房屋的建筑面積；（2）貨幣補償金額；（3）補償安置方式；（4）搬遷

期限；（5）當事人需要約定的其他事項。實行產權調換的，補償安置協議還應當包括安

置房的價值金額、面積、地點和層次等事項。

▲拆遷人如何向被拆遷人或房屋承租人支付貨幣補償款？

拆遷人應當將貨幣補償款以被拆遷人或房屋承租人的名義存入本市銀行，由銀行開

具特種存款單。特種存款單可以用于支付購房款，也可以兌取現金。

▲新的動遷政策如何維護居住面積較小、收入較低居民的居住需求？

對于部分難以用貨幣補償款購購滿足其基本居住需求房屋，上海市實行異地產權房

屋調換的安置方式，其標準以被拆除房屋的建筑面積為依據，按一定的百分率增加安置

面積。安置房屋的建筑面積如超過應安置面積的部分，被拆遷人、房屋承租人再按照安

置房屋的市場價支付房價款。廉租對象和孤老、孤殘、孤幼等特殊困難家庭優先試用這

一補償安置方式，并可適當減免超過應安置面積部分的房款。

案例分析

張先生房屋拆遷為何獲得13.7萬元貨幣補償

張先生一家五口曾經蝸居在盧灣區復興中路一間9.6平方米的朝北小屋和一間12.7平

方米的閣樓內，在太平橋地區改造中，張先生家的小屋被拆遷，獲得貨幣補償13.7萬元。

這13.7萬元是如何計算出來的？

頭先，取決于張先生家所在的盧灣區制定的較低補償單價和補貼系數。據盧灣區房

地局拆遷管理科科長洪繼梁介紹，盧灣區以徐家匯路為界，將全區劃分為南、北兩個區

域。南北兩區拆遷補助費標準稍有差異，但較低補償單價均為4009元，價格補貼系數為

20％。凡被拆除房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的被拆遷

人或承租人，建筑面積在35平方米以下的，均可選擇房屋調換。其中被拆除房屋建筑

面積在25平方米以下的，均按25平方米計算。

經過評估部門測算，張先生家被拆遷的房屋建筑面積為34.34平方米，市場單價不

足本區的較低補償單價4009元，按照4009元計算。其房屋的價格補貼數按照Ａ×Ｘ公式

計算，即每平方米4009×20％＝801.8元。

由于張先生家的房屋性質屬于拆遷房管部門代理經租的宗教團體住房，那么作為承

租人，根據公式三，即貨幣補償金額＝（市場單價×80％＋價格補貼）×被拆除房屋的

建筑面積，他獲得的貨幣補償金額為（4009×80％＋801.8）×34.34＝137669.06元。

居住房屋市場價補償安置有關計算公式

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私有住房 未出租和按市場方式出租 所有人（適用公式一）

老出租私房 所有人（適用公式二）

（包括落政代為經租房屋） 承租人（適用公式三）

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公有住房 所有人選擇產權調換的 所有人（適用公式一）

所有人選擇貨幣補償的 所有人（適用公式四）

承租人（適用公式三）

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宗教團體住房 所有人（適用公式二）

所有人（適用公式三）

代管房 所有人（適用公式二）

所有人（適用公式三）

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上海居住房屋市場價補償安置標準一覽

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基本公式 貨幣補償金額=（市場單價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積

公式一 貨幣補償金額=（市場單價＋價格補貼）×100%×被拆除房屋的建筑面積

公式二 貨幣補償金額=評估單價×100%×被拆除房屋的建筑面積

公式三 貨幣補償金額=（市場單價×80%＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積

公式四 貨幣補償金額=評估單價×20%×被拆除房屋的建筑面積

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部分區域已出臺的動遷補償標準

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價格補貼系數 較低補償單價（元/平方米）

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虹口區 25% A類地段3430；B類地段3329；C類地段2919

楊浦區 三類地段 35% 3A地段3150；3B地段2950

四類地段 25% 4A地段2950；4B地段2700

浦東新區 三類地段 35% 3A地段3310；3B地段3150；3C地段2752

四類地段 40% 4A地段2412；4B地段2142

五類地段 40% 1473

六類地段 40% 1236

寶山區 30% 地段2200；乙級地段1500；丙級地段1200

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(解放日報 張奕) 　　　　　

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