調控措施接踵而至，房地產行業面臨新一輪的緊縮。有些“差錢”的房地產企業再次將目光投向了救命稻草——信托。

　　央行從2月24日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，中信證券等機構認為，預計3月份還有可能提高準備金率，上半年貨幣信貸還將繼續緊縮。

　　嚴厲的房地產調控政策，為信托產品帶來了新的機遇，在去年年底被暫停的房地產信托，目前已經全面重啟。

　　房地產信托

　　收益率提升1%

　　信托與理財研究所信托研究員陳朋真告訴記者，截至2月23日，今年發行的房地產信托產品共有31款，資金規模83.5億元。

　　據信托與理財研究所的統計顯示，房地產信托的平均收益率為10.38%，去年全年房地產信托的平均收益是9.37%，今年發行的房地產信托產品平均收益已經較去年上漲了1%。

　　“房地產信托收益的提升，主要是加息的因素。”陳朋真解釋道，“今年還將有兩三次的加息預期，因此房地產信托的收益率還將有所提升。”

　　如外貿信托正在募集的“富榮16號華遠九都匯貸款項目集合資金信托計劃”，其預期收益率為10%-11%，計劃募集資金2億元，期限為兩年，資金用于向北京金秋萊太房地產開發有限公司發放房地產開發貸款，用于北京華遠九都匯項目的開發建設。

　　中融信托日前也推出一款投向房地產領域的信托產品“科航投資并購貸款集合資金信托計劃”，產品募集金額為4億元，期限為12個月，收益率為9%。產品的期限較短而收益率較高，因此投資門檻也比較高，投資門檻為300萬元。

　　去年全年，信托公司所管理的資產規模已經達到30404.55億元，其中房地產信托產品成立規模為1210.62億元，同比增長208%。信托公司的盈利狀況也顯著提升，整個行業的利潤總額達到158.76億元。

　　不過去年監管層出臺了一系列的調控政策，加強信托行業的監管，包括叫停信托類證券賬戶、叫停銀信合作，嚴控政信合作、限制房地產信托等等。

　　陳朋真指出，今年房地產信托的重啟是正常的，因為監管層并沒有叫停這項業務，只是加強了監管。

　　房地產信托合作條件苛刻

　　陳朋真告訴記者，房地產企業的資金需求量巨大，由于信貸緊縮，開發商更愿意找信托公司進行融資，而目前監管較為嚴格，因此房地產信托合作的條件將會變得更加苛刻。

　　“一般來說，信托公司更愿意做有政府支持的項目，如保障房項目，而對一般的項目則興趣不大。”陳朋真說。

　　也有業內人士表示，今年信托公司在做房地產信托項目時，更偏向于選擇大中型房地產企業，尤其是國有企業，收益低于3000萬元的項目或將被舍棄。{$page$}

　　盡管房地產信托開始回暖，但是仍然有一些房地產信托合作生不逢時。記者了解到，萬通地產與平安信托50億元的合作意向已經夭折。

　　用益信托工作室研究員胡遠洲認為，重啟房地產信托業務的態度使信托公司都比較謹慎，重啟后可能會以更理性的方式去開展，從而促使信托公司自身業務合理發展。

　　在胡遠洲看來，在面對諸多調控措施的情況下，相信更多的信托公司會選擇和本省的房地產商聯姻，利用地域優勢和彼此之間的資源配合起來做業務。

　　加強與保障房項目合作

　　央行緊縮銀根，房地產信托融資的需求大增，更多的房地產商打算通過信托融資，并愿意支付較高的融資成本，但是由于《凈資本管理辦法》的實施細則，商業住宅地產3%的風險系數限制了信托公司做大房地產信托規模的能力。

　　目前，地方政府正在加強保障房建設。2011年全國保障房計劃建設1000萬套，大約需要1.4萬億元的建設資金，資金缺口巨大。

　　陳朋真認為，信托公司今后開展房地產信托，將逐漸增加保障房項目。盡管保障房項目的收益相對較低，但是受到國家政策的支持和鼓勵，因此風險系數也較低。

　　日前，廣州市國土房管局副局長黃金峰對媒體表示，建設保障房“很差錢”，考慮通過房地產信托進行融資。

　　海南省政協委員云海清也認為，建設保障房，可以參照香港經驗，積極爭取設立并發行海南保障性住房投資信托基金，通過間接市場手段解決持續建設資金問題。

　　在北京，去年已經批準了209億元公積金貸款投入保障房建設，而房地產信托模式也有望在今年浮出水面。

　　警惕房地產信托風險

　　“房地產信托的風險不在于產品的設計結構方面，而在于房地產業要受到政策的調控。”陳朋真認為，“一旦房地產企業從銀行難以貸到款，而房子又由于調控賣不出去，造成資金鏈緊張，房地產信托將會面臨更大的風險。如果房價下降，房地產信托產品也將隨之減少。”

　　除了加息的因素，房地產信托產品的收益率還與開發商的資質、產品的結構設計密切相關。外貿信托的“富榮16號華遠九都匯貸款項目集合資金信托計劃”，該產品中北京華遠置業有限公司以其持有的北京裘馬都10號樓現房抵押，評估價值3.726億元，本息抵押率59.8%；華遠置業承擔連帶責任保證擔保。該產品有抵押擔保，以及法人保證擔保，安全性較好。

　　 中融信托的“科航投資并購貸款集合資金信托計劃”，海航集團為本信托計劃所發放信托貸款承擔不可撤銷的無限連帶保證責任；海航置業將其持有的科航投資95%股權質押給受托人；科航投資將其持有的北京海航大廈作為抵押物抵押給受托人，在信托存續期間，抵（質）押物的價值一旦出現大幅下降，受托人要求融資方另行提供足額的擔保。該產品有海航集團做擔保，并且有股權質押和海航大廈作抵押，安全性高。

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