海南三月已是春意盎然，房地產市場卻受1月政策與限購令的影響，市場風云再起，一時間樓市再次迎來了較為低迷的狀況，真可謂“風云壓境”。嚴厲的政策調控、銀根收緊，使原本已低迷的房地產市場再次進入了寒冬期。海南目前樓市處在“房價下降、市場冷淡”的過程，樓市仿佛就要進入了冰凍期。面對如此的局面，房地產好像迎來了新的時代，三十年的房地產歷程，難以想象。作為房地產的職業經理人，是否就要面臨失業呢？筆者根據目前海南市場狀況得出如下幾點分析。

　　頭先，從2010年下半年開始，海南旅游房地產受各種政策的打壓，市場已失去購方市場，從套房貸政策與地方政府“限購令”，與政府對房地產項目開發審批條件等等，政策不僅嚴重打擊了購房者的積極性，同時也限制住了開發商的開發力度，在政策調控中更加制約了房地產市場的發展，遏制了上漲過快的房價。

　　其次，銀根緊縮。項目貸款門檻的提高，對開發商來說，是一個完全的打擊，斷了你啟動資金和提高了項目貸款條件，致使很多項目起動不了。商品房出街量和成交量大大減少，房價上漲勢頭被遏制了。對于海南國際旅游島的快速開發賣期房的開發商是完全打擊，對于土生土長的中小型開發商們卻是招架不下去，資金的緊缺，無法度過難關。對于較小規模的、競爭力較弱的開發商將面臨者生死關頭。目前，海南旅游房地產已出現行業的分水嶺，很多中小型開發商沒有資金啟動急于轉讓項目和出讓土地，很多中小型企業已出現轉型或向私人高息融資，盡能力來緩解企業的生存空間。對于中小開發商只要能走出逆境，迎來的正是理性的發展。中小型開發商是如此，大型開發商企業也同樣面臨絕境。對于擁有一線海岸土地的開發商，雖然地理位置與市場對他有利，但政策與銀行調控，也致使大批建設暫停或半開半停的狀況。有的開發商開始對外轉讓土地了。如本月北京、上海幾大開發商都相爭降低地價出讓地塊，在建項目的開發商更是采取了謹慎的態度。而且已經有新聞爆出一些地區出現了土地流拍的情況，而成交的土地很多都是按底價或接近底價的價格成交。

　　再次，樓市低迷市場的氣氛。隨著連續不斷的政策和銀行加息的出臺，購房者都轉向了二三線城市，如五指山市、保亭、樂東等區域市場卻迎來國際旅游島的春天。成交量猛增主要是該區有寬松的政策和理性的價格，據了解他們購房80%都是一次性付款。一線城市海口、三亞去年房價攀升過高，在“國八條”政策和“限購令”政策的影響下，市場房價已大幅度下降，購房者在等待抄底時才準備入市。多次政策的調控致使市場變得更加冷淡。本次與08年世界金融危機不同，海南旅游房地產再不可能是一枝獨秀。市場在政府政策調控影響下變得蕭條。本周我走訪了幾家銷售門庭冷落，來訪客戶，降價打折裝修成為時尚的營銷，每個項目開發商也紛紛效仿，只要你進入銷售銷售代表就告訴你目前本項目有優惠折扣而且很大。降價已成為事實，先進的出路在于營銷突破和銷售策略，有的有的裝修、有的家電和物業管理費，可謂是五花八門，似乎房價馬上就要暴跌，大家紛紛清貨離場。這樣一來，頭先打掉了一部分島外投機者或炒房者在一線城市投資購購欲望。因為利潤萎縮，投機者炒房者對市場失去了信心。真正有居住要求的購房者也自然受到了這種情緒的影響，再加上二套房貸提高的政策限制，紛紛持幣觀望，等待房價下跌，導致客戶與開發商都觀望的氣氛，很多項目都出現了的銷售緊急情況。

　　面對市場內外的種種不利因素，很多悲觀者認為樓市今年再也不可能出現拐點了，房地產行業將重蹈當年香港和日本的覆轍，徹底崩盤！那么，海南旅游房地產市場真的就走到了盡頭嗎？筆者認為，為什么二三線城市樓市成交量不斷增加，市場氛圍卻好起來呢！雖然海南一線城市房地產市場陰霾重重，但并非以無可救藥。我們面對的是政策和市場，應理性回歸才是先進走出低迷狀況。

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　　一、海南二手市場，目前出現了拋盤與捂盤二種現象，一是有的客戶認為房價不可能在短時間回升，急于拋盤。二是有的客戶看到目前房地產市場的狀況，如果現在賣出去了，今后就沒有條件購購了，所以，很多客戶把原來想出售的商品房轉為租賃。另外一種想象正在海南形成，租賃市場租金隨著政策和限購令繼續延長，租金會越來越高。二手市場的冷落，很大原因在于政策調控的影響。我走訪幾家中介公司，經了解目前基本沒有二手房成交，租賃也難做。我在上個初放給中介一套國貿區域的房子租賃，到了今天都沒有電話求租，追問中介公司理由是沒有人來求盤，可以想象二手市場在新政后市場變得更加嚴峻了。前段時間我曾對二手市場寫過一篇文章，對去年海南中介公司的前景給予了肯定，海口波中介公司的洗牌已在去年底告了一個段落。一批中小型中介公司關門或轉型了，目前留下的公司也是每月艱難前進，如果市場還是低迷，連連虧損的大型中介公司也難維持半年。

　　二、目前開發商面臨資金緊缺的壓力，將會出新一輪的洗牌過程，一些競爭力相對較弱的中小開發商必然會被市場所淘汰。而留下的卻是大型和資金雄厚、經營完善的開發公司，他們將為行業的健康規范發展奠定了一定的基礎。

　　三、市場需求良性存在。目前市場低迷氣氛的主要在于政策影響和一線城市的限購，進島客戶減少。去年上漲過高的房價難以一時回落到市場位置。很多二三線城市抓住了客戶需求要點，紛紛推出大折扣優惠來迎合客戶心理底線，采取降低價格來吸引客戶。尤其是海南地理位置和氣候等原因，一直是內地居民“南遷”度假養老的頭選地方。這一部分購房者，是真正有購房需求的，他們對性價比要求很高。區域要求不高，只要在海南就可以了。在這些群體中有一部分購房者也是投機者。他們也是看重性價比，但對于投資就更加理性化了。這一購購群體使海南一線緊二三線松新格局發生的變化。

　　四、在樓市低迷狀況下購房，房價低優惠大，風險性很小，升值空間大，是購房者購房投資的好機會，較起碼保證了自己的成本，所以，很多客戶就瞄準這個時候來投資。

　　五、對于海南旅游房地產市場已到了較危險的時刻，應做好下一步的應對準備是應該的，但任何的盲目行動都是不明智的。主要有好房地產營銷策略和正確的市場分析，準確的切入口，順利完成銷售是不成問題。

　　總之，政策調控市場低迷已成為事實，我們要有面對市場分析力，要有掌握與面對客戶更加挑剔的專業眼光，市場出路在那？調整好項目營銷策略，苦練內功，從一個高度來看待目前市場發展狀況，所謂“山再高，頂有過路”。目前，我們要針對海南旅游房地產市場做徹底的分析，對政策調控的現狀、銀行的政策和客戶群體需求等等都要進行細分和研究。就我個人來看，頭要任務就是從新分析項目在現在狀況下應如何營銷，從新提煉項目賣點，從新定位價格，從新策劃推廣計劃。另外，就是要做好客群的分析，海南旅游房地產客戶群體都在大陸。根據項目特殊性定位客戶分布城市，支持和搞好大陸直銷或一二級代理。迅速形成巨大的網絡銷售分布，為項目輸客戶資源。面對目前低迷的樓市，我們不要見難不前，根據政策和市場狀況，針對性營銷策略和良好的推廣，市場永遠是站在智慧者的身邊，站在勤勞努力者一邊，走出困境靠的是一步一個臺階。

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