一手房：收房前

　　請個驗房師來把把關

　　隨著市場的發展，購房者在購賣房屋時的心理也漸趨成熟。一方面，他們對住宅的品質要求已經由較初的只看重地段、環境，到目前對房屋的內在質量，包括房屋的安全性、使用功能、美觀舒適性都予以了相當的關注；另一方面，由于一些開發商為了降低開發成本以獲取更大利潤，在發包工程時往往過分節約建設成本，或者是起用技術水平不合格的施工隊伍，造成了一手房質量的不穩定性。

　　兩方面原因共同作用，激發了購房者的質量意識和維權意識。他們迫切需要有一方機構，在收房前為他們的房屋作一個較為系統的質量“診斷”，以確保長住久安。然而，第三方質量監管的缺失卻使業主的這一愿望成為遺憾。

　　據同太驗房師工作室董事長金衛平介紹，目前，一手房質量驗收采取“五方驗收備案制”，即由開發商、設計方、施工方、監理方、勘測方對房屋進行質量抽檢，抽檢比例一般為5%，合格后報質檢部門備案。因此，一手房難以實現“一房一驗”，難以保證每一套物業都能完全合乎購房合同以及建筑行業的標準。在這種情況下，獨立的第三方驗房師的存在就顯示出了必要性。

　　和“五方檢驗”的任何一方都不同，獨立的第三方驗房師并不服務于開發商，也并不是簡單執行消費者的某個指令。他的工作內容以房屋相關質量規范和標準為依據，檢驗范圍包括房屋的水電安裝、室內裝飾、建材材質、土建質量等眾多方面。從這一點來說，一名合格的驗房師必須是技術上的“雜家”，且能夠從房屋表面現狀推斷出內在的質量問題。

　　上海房地產專修學院驗房師指導老師、上海同圣信息技術有限公司工程技術總監管懷圣介紹，在一手房驗房過程中，驗房師的職責主要包括以下幾方面：

　　一、住宅各部位是否滿足使用功能（檢查是否有不符合設計規范的問題），如門窗、電源開關等是否可以正常使用；二、住宅各部位施工質量是否符合設計要求和施工規范要求，如地面是否平整、墻面是否有滲水；三、住宅內設備、使用材料、施工質量是否符合合同及相關規定約定；四、現場發現問題的整改意見和建議。

　　除此之外，驗房師還應當將裝修的注意事項提示給驗房委托人，避免委托人在自主裝修時降低房屋居住的安全性。

　　二手房：規避交易糾紛

　　讓驗房師來發現瑕疵

　　據介紹，在美國、英國等房地產市場比較發達的國家和地區，驗房已成為購賣房屋過程中不可缺少的程序。在這些成熟的房地產市場，二手房往往占據了完全主導地位，因此對二手房進行質量檢驗在驗房師的工作范圍中占了極大的比重。目前，我國的二手房市場已相當火熱。以上海為例，2009年，無論是銷售量還是掛牌量，二手房都在整體市場中占據了優勢地位。因此業內人士分析認為，驗房師這一職業也開始從一手房領域逐漸向二手房領域延伸。

　　據金衛平介紹，目前，一手房各部分結構有開發商提供的一定保修期，但二手房在房屋質量上的風險就得完全由購房者自我控制和承擔。同時，和一手房相比，二手房的質量瑕疵具有較強的隱蔽性。由于不是專業驗房人士，購房者對于房屋質量的各個細節難以全面把握，且對于哪些質量問題影響居住安全，哪些細節可以忽略等，難以形成正確的認識。因此在交易或者交房之前，請一位權威專業的驗房師仔細檢驗二手房的質量問題就顯得很有必要了。

　　業內人士介紹，目前，二手房的檢驗內容包括：前住戶對原結構是否有更改；樓上、樓下的裝修是否對本層有結構上的影響；查看該房屋是否有滲漏和使用瑕疵、質量、安全隱患等。此外，驗房師還應該提醒購房者入住前需要整改的內容和方案等。

　　除了對房屋質量本身仔細檢驗外，在驗房之前或者是驗房過程中，驗房師還應該提醒購房者該房屋的結構使用期限和已經使用的年限，指導購房業主查詢該房源的有關信息（是否有抵押和質押及財產糾紛）、戶內戶口信息（共有幾人）等，從而有效降低了二手房交易的風險。

業主維權

　　驗房報告具有法律證據效力

　　不論在一手房交易還是二手房交易中，驗房師在購房者維權過程中，常常可以提供專業的技術依據。這是因為，驗房師的職責范圍不僅僅是檢驗房屋質量，同時還包括提供給業主一些相關的專業咨詢。

　　如驗房師有責任為業主查看合同的相關條款，及時提醒業主權利和義務的注意事項。在購房者咨詢過程當中，驗房師應提醒業主將驗房的時間放在收房之前。因為此時發現問題，整改過程不需要業主交納物業管理費。但如果是收房以后再發現問題，開發商已經不承擔延期交房的違約，物業管理也按照正常情況開始收費了。

　　此外，在業主與開發商或者二手房的賣方就房屋整改意見發生沖突時，驗房師還應及時將相關法律、法規的適用文件提醒業主，并友情提供一些法律小常識。必要時，驗房師出具的驗房報告還可作為之后的法律依據進入訴訟程序。

　　管懷圣認為，驗房報告應當按照現行的國家、地方的法律、法規，以及行業的現行規范、標準為依據而出具，并且必須保證其各細節的完整性，如對于房屋具體瑕疵的部位、不符合規范條款的具體第幾條、第幾款、具體整改建議等都應一一指出，讓業主在沒有專業知識的情況下，能有足夠的理由為自己維權。萬一進入訴訟程序，法官只要能看到驗房報告就可以直觀地知道，具體的問題不符合哪條規范、規定。

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