李潤尚認為，隨著房地產宏觀調控持續深入，上海住宅市場將暫時步入到一個平穩期，炒房者的黃金年代漸行漸遠

從理論上來講，“別墅禁地”政策對于開發商和持有別墅物業的投資者來說，是一大利好。因為供應量的減少意味著價格將不斷上漲

“現在，我和家人已經衣食無憂，正在做一些自己感興趣的事情。”操一口流利普通話的韓國人李潤尚 （化名）是韓國一只投資基金的中國區總經理。14年前，他來到中國，服務于韓國企業大宇集團，負責中國房地產投資業務。

不料，李潤尚曾經服務的這家與現代、三星共執韓國經濟牛耳的企業集團，1998年后因亞洲金融危機而困難重重，其在中國的地產業務也受到牽連。于是，李潤尚在2001年轉投韓國汽車制造商現代汽車公司海外事業部。

這位謙和、溫文爾雅的“中國通”，對中國市場有著敏銳的洞察力。他在中國14年，見證了上海樓市從市場化至今的每一次跌宕起伏。

置業古北

古北新區一直以外籍在滬人員為主要居住人群。近年來租金節節攀升，堪稱上海高端房租賃市場的樣本。李潤尚與家人居住的古北羅馬花園2000年開盤時的價格較高達到每平方米11000元。

有意思的是，李潤尚幾次炒賣房子的“福地”，也是在古北。

距離古北羅馬花園不遠的古北新苑（又名“上城uptown”），是復地集團開發的國際化住宅小區之一，以玫瑰園、瀑布和人造湖為特色。

2005年，李潤尚在古北新苑購了一套155平方米的住宅，當時的購入價為15000元/平方米。在他眼中，古北新苑所在的古北新區租賃人群以境外人士為主，群居效應給古北租賃市場帶來穩定的客源。一方面，該樓盤出租可以收取較高的租金，從而以租金抵消月供，另一方面物業自身的不斷升值是未來獲利套現的空間所在。目前古北地區兩房物業的租金一般在1000~1100美元/月，三房物業租金一般在1500~2000美元/月。

2007年下半年，上海房價一路飆升，達到一個新的高位。李潤尚敏銳地覺察到，眼下的上海房價已經逼近“警戒線”，如果再往上沖，可能將碰到“危險線”。于是，他將古北新苑的房子拋售，賣出價為27000元/平方米。粗略估算，他的稅前獲利空間為185萬元人民幣。

“除了拋售古北新苑的這套房子，我把一號線錦江樂園**站附近的一套150平方米左右的房子也給賣了。” 李潤尚說，隨著房地產宏觀調控持續深入，上海住宅市場將暫時步入到一個平穩期，炒房者的黃金年代漸行漸遠。

李潤尚還表示，他目前正在同濟大學攻讀土木類的研究生專業，希望對于中國的政策環境、市場環境、土地與房產交易有著更本土化的認識。

投資別墅

“去年底，我和一個好朋友合伙在昆山與青浦交界的淀山湖別墅板塊，購了一棟獨立別墅，面積有800多平方米，另外附200多平方米的坐擁花園，以及車庫。”李潤尚開心地說，“我當時一個人出那么多錢，現金流比較緊張，所以就采取了合伙方式購入。購的時候單價不足10000元/平方米，現在已經突破20000元/平方米。”

2006年底，一家韓國地產巨擘頭次以獨資身份切入長三角樓市，其在中國的開山之作選在昆山。當時，李潤尚作為公司上海代表處的負責人，全面負責昆山項目的營銷工作，因此，他對昆山別墅有著清晰認識。

李潤尚認為，從理論上來講，“別墅禁地”政策對于開發商和持有別墅物業的投資者來說，是一大利好。因為供應量的減少意味著價格將不斷上漲。

在李潤尚和合伙人共同購入的淀山湖別墅周圍，湖岸線長達數公里，視野壯麗開闊。不遠處有36洞旭寶高爾夫球場、國際高爾夫鄉村俱樂部等多種休閑娛樂配套。

曾成功代理銷售淀山湖板塊代表性樓盤——耀江·淀湖桃源的營銷專家、上海新禾＆禾璞營銷咨詢有限公司總經理崔明遠認為，淀山湖周邊地區休閑度假型別墅購房者中，上海人是消費主體，比例高達60%以上。

目前，李潤尚的房子還沒有交房。他表示，淀山湖距上海市約60公里。一公里車程的便捷交通使得淀山湖板塊成為“‘5＋2’候鳥式度假型生活基地”，即前來置業的業主一周當中5個工作日在外地工作，周末2天到淀山湖度假。此外，還可以將別墅出租給出差至此的外籍人士。

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