購(gòu)購(gòu)二手房小心謹(jǐn)慎
　　
　　購(gòu)二手房的十八項(xiàng)注意想要在二手樓市中淘金的朋友，選購(gòu)二手房屋時(shí)可要擦亮眼睛，牢記以下十八項(xiàng)注意：
　　
　　一、是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽(yáng)臺(tái)是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計(jì)算的問(wèn)題。
　　
　　二、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和房?jī)?nèi)的實(shí)際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，較保險(xiǎn)的辦法是測(cè)驗(yàn)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。
　　
　　三、觀(guān)察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線(xiàn)是否太多或者走線(xiàn)不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題。
　　
　　四、考核房屋的市政配套設(shè)施。打開(kāi)水龍頭觀(guān)察水的質(zhì)量、水壓；打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的尷尬；觀(guān)察戶(hù)內(nèi)外電線(xiàn)是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣；小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
　　
　　五、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線(xiàn)的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
　　
　　六、物業(yè)管理的水平。水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去交；三表是否出戶(hù)；觀(guān)察電梯的品牌、速度及管理方式；觀(guān)察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉；保安水平怎樣，觀(guān)察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
　　
　　七、了解往后居住的費(fèi)用。水、電、煤、暖的價(jià)格；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；車(chē)位的費(fèi)用。
　　
　　八、舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途；是否發(fā)生過(guò)不好的事情，如是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案；是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。
　　
　　九、鄰居的組合。好鄰居會(huì)讓你生活愉快。在不同的時(shí)間去社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往，通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次；拜訪(fǎng)上、下、左、右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞模慌c居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。
　　
　　十、產(chǎn)權(quán)。原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)；確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓?zhuān)灰话阏f(shuō)來(lái)，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓?zhuān)蛔⒁猱a(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否是同一人；搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且要到房管局查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性；確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒(méi)有抵押（包括私下抵押）、共有人等。
　　
　　十一、購(gòu)房知識(shí)。及時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用、程序上的變化。公房上市是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時(shí)了解政策的變化；媒體報(bào)道十分關(guān)注公房上市，要注意報(bào)紙的新消息；向律師及中介代理行咨詢(xún)；較可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢(xún)，及時(shí)了解較新的信息。
　　
　　十二、房屋值不值這個(gè)價(jià)？通過(guò)對(duì)高層上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的較低保值價(jià)。
　　
　　十三、能否做二手房按揭？二手房按揭的條件是：滿(mǎn)18周歲，有城鎮(zhèn)戶(hù)口；能提供穩(wěn)定的收入，支付本息的證明；愿意將所購(gòu)的房子作為抵押，或者能夠提供其他符合條件的抵押；所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。有的銀行只對(duì)房齡十年以下的提供貸款。
　　
　　十四、應(yīng)不應(yīng)該請(qǐng)律師？二手房購(gòu)賣(mài)的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議更可靠；公房上市的時(shí)間不長(zhǎng)，能提供這一類(lèi)服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無(wú)一定之規(guī)；建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。
　　
　　十五、應(yīng)不應(yīng)該找代理行？代理行的二手房信息要更全面，但是信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證；在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭？購(gòu)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證購(gòu)到稱(chēng)心的二手房？
　　
　　十六、選擇什么樣的代理行？可靠代理行應(yīng)該提供兩證：有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū)；資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。
　　
　　十七、房款和產(chǎn)權(quán)的交接。不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要的問(wèn)題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過(guò)戶(hù)完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)主的帳戶(hù)。
　　
　　十八、產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù)。必須要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理才算完成過(guò)戶(hù)手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程；從購(gòu)房的角度來(lái)說(shuō)，一定要產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶(hù)以后這套房子才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。
　　
　　二手房交易“七部曲”
　　
　　一.簽署《三方合約》購(gòu)賣(mài)雙方需確認(rèn)購(gòu)購(gòu)或出售物業(yè)，并落實(shí)詳細(xì)交易條款。雙方都必須仔細(xì)閱讀條款，以免埋下隱患。
　　
　　二.簽署《房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同》購(gòu)方需要攜帶身份證原件，并確定由本人親自簽署，如果有按揭程序則要同時(shí)簽署按揭申請(qǐng)文件。賣(mài)方則要攜帶身份證原件、房地產(chǎn)證、購(gòu)房發(fā)票和國(guó)土證原件，由產(chǎn)權(quán)人親自簽署合約。
　　
　　三.辦理交易審查結(jié)案購(gòu)方要由本人親自到場(chǎng)辦理，在中介人員的陪同下支付頭期房款，并繳納印花稅、交易管理費(fèi)；賣(mài)方所有產(chǎn)權(quán)人都必須到場(chǎng)辦理手續(xù)，并收取頭期房款，支付印花稅、交易管理費(fèi)。
　　
　　四.繳納稅費(fèi)只需賣(mài)方一人到場(chǎng)辦理即可。賣(mài)方需要攜帶身份證，在中介人員陪同下繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加稅、個(gè)人所得稅。
　　
　　五.到交易所簽資料此過(guò)程只需購(gòu)方一人到場(chǎng)辦理，購(gòu)方需要攜帶身份證原件，在中介公司人員陪同下辦理。
　　
　　六.領(lǐng)取《國(guó)土證》繳納稅費(fèi)購(gòu)方攜帶身份證，在中介人員陪同下繳納相關(guān)稅費(fèi)，其中國(guó)土證工本費(fèi)33元和契稅1.5%（或3%）。
　　
　　七.領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》購(gòu)方需要攜帶身份證，在中介人員陪同下，支付房產(chǎn)證工本費(fèi)80元及10元國(guó)土證、房產(chǎn)證貼花，并一次性支付購(gòu)房尾款。如果購(gòu)方是以按揭方式購(gòu)房，則需要中介公司辦理，銀行直接劃款到前業(yè)主賬戶(hù)。
　　

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