鄭國慶 武漢市民用建筑設計研究院副院長/國家一級注冊建筑師

　　預備在近期置業的王先生，遭遇到苦惱。

　　選房時，售樓員告知，住宅的高達80%，“對于高層住宅，這樣的，是非常難得的，購我們的住宅，劃算的很。”

　　在問及究竟怎樣看時，售樓員的回答相當模糊，“我們的公攤小，房間實用面積高。”究竟哪些面積屬于公攤，開發方可否依據圖紙公開計算，對方回答，“不清楚。”

　　“除開房價，是較重要的因素了。其直接決定我們的每一分錢花在了哪里。很想看到一個明明白白的，而不是。”王先生說。

　　相信只要是購房者，就沒有不關注的。這是因為這個指標，直接關系到所付出的每一塊錢中，較后到底會有幾毛幾分能夠用在自己可以支配的活動空間上。實際上，是與另一個重要指標———公攤率如影相隨出現的，兩者呈現互補零和的關系。

　　由于的概念并不是現行規劃設計法規中一個明確的概念，傳統意義上還有另一個似乎更“準確嚴格”的公式:=套內使用面積/套內建筑面積十分攤公用建筑面積，這種情況下得出的會比=套內建筑面積/套內建筑面積十分攤公用建筑面積要稍小一些。不過為了便于銷售和計算，目前絕大多數發展商都習慣于采用后者。從這個視角觀察，似乎公攤率(公攤系數)這個指標更能直接告知購房者所要付出的“外在”成本。

　　一般而言，從項目策劃開始，如何有效提高、控制公攤率就是發展商非常關心的一件事情，隨著規劃設計、施工建設的漸次深人，的數值會呈現前后微降、逐漸真實的演化過程。而在規劃建筑方案設計較初計算得到的，由于公攤面積部分一時無法統計完全，一般只計算單元甚至標準層內的公共交通分攤面積，這樣得來的自然是相對比較高的。現行住房預售、廣告營銷體制下，大多采用的就是這樣一個理想化的指標。而等到項目建設竣工交付前后，由房屋測量登記部門通過圖紙與實測結合計算得到的公攤系數通常都會比前期偏大，因而，這時的實際比銷售時的宣傳要約，降低1—3個百分點，都是很有可能的，極端情況下，甚至有相差5%以上的。

　　這樣說來，對于購房者而言，雖然是一個非常重要的考量指標，卻又不可避免夾雜著無法完整準確地獲得較后結果的一絲憂慮。所以，有條件的情況下，購房者向銷售者仔細詢問后期是否還會有、有多少納人增加公攤的公共空間面積與項目，就顯得尤為關鍵。從現實交房過程中產生的糾紛來看，交房時公攤增大(降低)是一項非常普遍的矛盾所在。

　　=套內建筑面積/套內建筑面積+分攤公用建筑面積;

　　套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積;

　　分攤公用建筑面積二以單元(樓棟)為單位，以各套內使用面積占使用面積總和的比率來分攤所有外墻、電梯門廳走道等公共交通、設備用房、配套物業與公共活動用房等專屬非商用公共空間的面積;因此，不難得出:十公攤率二100%

　　專家認為，傳統意義上有關“越高越好”的認識是存在誤區的，讓住宅保有合適的，才是舒適生活的前提。

　　“一層樓住戶與電梯的配比維持在怎樣的程度才算合理?”、“什么樣的建筑外墻涂料才能長久保溫”、“窗戶開多少度角才合適?”……本報征集您在選房過程中遭遇到的所有煩心事兒，為您細細分解。

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