250萬元，在2010年的上海平均只能購116.5平方米的房子，還不能保證是緊靠學校的小區或者軌交房。記者昨天從有關渠道獲悉，截至今年10月，2010年上海市商品房每套成交均價達254.85萬元/套，相比2009年成交均價185萬元/套，上漲了約70萬元，漲幅達27.2%。業內人士預測，作為對沖通脹的兩大硬通貨——黃金、房地產在熱錢涌入及通脹加劇的預期下，或許將成為市場規避風險的兩大渠道。

　　今年成交均價 上漲幅度罕見

　　根據新浪樂居提供的數據顯示，與2009年全年相比，2010年上海商品住宅每套成交均價上漲了近70萬元，漲幅達27.2%，與2008年全年相比，上漲了94.7萬元，漲幅達37.1%。

　　對此，易居(中國)高端分析師薛建雄認為，每套成交均價的大幅上漲主要是由于去年年底房價上漲造成的。算一筆賬，如果去年初一套總價為100萬元的房子，年底時漲到150萬元，年度總均價就是125萬元，如果今年的房價不漲，這套房子到今年底還是150萬元，那么今年的年度總均價就是150萬元，所以說去年年底房價的上漲體現在了今年的均價上。

　　數據顯示，截至今年10月，上海商品住宅成交均價為21871元/平方米，與去年15874元/平方米相比，漲了近6000元，漲幅達27.4%；與2008年全年均價13659元/平方米相比，漲了8212元，漲幅達37.5%。

　　自8月始，上海商品房成交均價從2萬元/平方米上升到2.3萬元/平方米，10月上海新建商品住價格環比9月上漲了3.1%，達到21884元/平方米。即使“滬十二條”后樓市的成交量呈現下降趨勢，11月第1周的成交均價仍達22329元/平方米，眾多樓盤抗跌能力不斷增強。

　　根據國家統計局昨天日發布的較新數據顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個百分點。

　　中產不吃不喝 13年才能購房

　　業內人士分析，隨著供大于求局面的出現，一些新上市樓盤的預期售價會有所下調。但是，熱銷項目還是難于改變價格上調的情況，因為現在市場上的總體需求還比較旺盛。

　　根據上海新浪樂居官方微博發起的調查顯示，上海中產年收入約20萬元，不吃不喝也要13年才能購得起250萬元的房子。從“滬十二條”的出臺到加息，一步步的調控政策都撼動著購房者的心理，業內人士稱自央行加息后，以60萬元的房貸來算，增加了166元月供成本，這使得較低端購房者購房負擔增加了。

　　然而，還有銀行人士表示，不論是公積金貸款，還是商業貸款，前來咨詢的人還是很多，如果購房者能貸到款，一般都會選擇購房。有購房者表示“還是怕房價再漲，有機會就趕緊下手，畢竟房子是不會貶值的。 ”

　　資料顯示，雖然在“國十條”、“滬十二條”相繼出臺以后，投資、投機客漸漸退出市場，但是諸如世貿濱江花園、仁恒濱江園、財富海景花園、鵬麗海景公寓等一線江景樓盤的三房、四房大戶型房源，仍然受到少數高端投資客的密切關注。雖然部分購家購購房產僅為保值，但不可否認的是，在許多人看來，在率高的產品中，依然數房產投資較為穩當。

　　部分購房資金或將轉入金市

　　國家發改委主任張平11月9日表示，預計今年的物價指數比3%要稍高一點。與此同時，隨著美國6000億美元購購公債計劃出臺，市場普遍預計大量美元將直接流向新興市場，導致新興市場資產價格快速上漲，為了應付潛在的通脹及美元大幅貶值壓力，來自新興市場的投資資本有購漲黃金的強烈需要，在此背景下，全球金價上漲是大勢所趨。

　　美聯物業市場部就此分析認為，黃金交易與樓市成交在國內皆有一大共同之處，那就是皆遵循購漲不購跌的法則，因此無論是2009年至今高企的房價，還是這幾天漲至歷史性高位的金價，都無法嚇退市場上的投資消費者。隨著今年樓市面臨兩次調控之后，限貸限購、利率上調等購房成本及門檻大幅提高，黃金交易渠道或將成為部分投資者無法出手的閑置資金短期內的一大有效出口。

　　但是，因為黃金投資渠道的多樣，層次、門檻、風險的不同，部分投資渠道并不適合普通投資者，而那些炒實物黃金的大部分普通投資者，更多的意在保值，通過其獲得的收益并不如預期高。

　　業內認為黃金上漲空間有限

　　據一項對20位黃金分析師進行的較新調查發現，超過一半分析師認為黃金將在2011年一季度或二季度見頂，較高價位在1400美元/盎司-1500美元/盎司，這說明金價未來上漲空間已十分有限。而相反，因為樓市在中國的硬通貨市場地位仍舊 “穩固”，其帶來的收益目前是實物黃金無法比擬的，一旦樓市高壓政策稍有松動，其仍將會是投資客的頭選投資渠道。

　　從目前來看，因為投資黃金的門檻高、流通率低等特點，其吸引的可能主要是改善型和資金一般的投資型購房者的資金，這部分購房者受政策影響大，且心態波動轉變較快，目前市場上該部分購房者觀望的比例較高，短期內不會入市。

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