2010年經歷大起大落、風風雨雨的樓市即將過完第三季度。在三季度中，政府依舊隨著房產市場的變化，制定著各方政策來為抑制房價上漲增加砝碼：“認房又認貸”，“停三貸”，“滬五條”，嚴格控制“三萬以上樓盤”，“一房一價”……總覽第三季度，滬上樓市量價齊齊回暖。

　　供應井噴迎接“銷售戰”

　　受到9月上旬樓市成交上升的帶動，開發商的推盤速度明顯加快。據搜房網統計，截至2010年9月13日，上海共開盤住宅78個，其中公寓項目61個，別墅項目17個，較8月份32個住宅項目翻了一倍。

　　有數據顯示，9月下旬開盤的樓盤包括尚海灣豪庭、保利·葉上海、好世皇馬苑、駿豐·嘉驪花園、晶苑四季御庭、綠地薔薇九里、中冶祥騰城市廣場、上海裕花園、昆山方圓云山詩意、觀庭四荷藝墅、長泰東郊御園、新城御景和復地新都國際等，總計開盤套數超過1000套，預計開盤均價在24783元/平方米左右。

　　筆者在采訪長甲地產銷售經理鮑磊時，他表示一期推出的長泰東郊御園在兩天內遭到購房者的“瘋搶”，全部售罄，因此在即將到來的“十一”期間，將“正面迎接銷售戰”加推40多套房源。此時，各內環和外環豪宅也紛紛瞄準這個“機不可失，時不再來”之機遇，選擇于此入市。專家也表示，由于此前購房者的置業需求被不斷積壓，無從釋放，值此“金九銀十”之際供應會出現井噴現象，銷售量必大幅反彈，而開發商也會乘機提價。

　　剛性需求支撐“量價齊升”

　　從7月以來的成交情況來看，在4月中旬出臺的樓市調控政策促使整個上海樓市連跌三個月之后，這段時間出現了一波明顯的“量價齊升”的現象，目前成交量和成交均價也已接近新政之前的水平。同時，剛性需求仍舊是成交主力客群。

　　相關調查發現，剛需購房者購購力相對有限，戶型面積為90平方米左右，總價在100—200萬元之間的兩房更容易受到這部分購房者的關注，其中在近期的成交中，有近六成的房源是90平方米左右的兩房。而業內專家吳教授也認為：“目前銷售量的增加是低價盤增多和剛性需求爆發共同作用的結果。”

　　筆者在走訪了較近的一些熱銷樓盤中發現，這些熱銷樓盤大多為低總價并位于外郊環的樓盤，而購購的主力群就是剛性需求的購房者。除了低總價的樓盤是目前剛需購房者的頭選外，一些特價房也是此群體的主要關注對象。位于奉賢的明城海灣新苑就是非常典型的低價位樓盤，在該銷售處的不少客戶就表示：就是看中了這里的7000元/平方米的低價。“這樣的價格，我們工薪也承受得起，也是想稍微改善住房條件嘛，其它地方實在太貴。”一位已簽約客戶這樣對筆者說。而就在9月上旬，一些新開的均價為1.4萬左右的樓盤，由于沒有特價房的推出，一些瞄準特價房的剛需購房者就此放棄。該案場相關負責人員也表示說：“很多客戶都跑來和我說，之前去了其它的樓盤看看，但沒有特價房就跑這里看了。”

　　房企以價換量求資金運轉

　　種種跡象表明，隨著下半年供應量的增加，開發商們正結束觀望，通過打折促銷，采取“以價換量”的市場策略，再加之剛性需求的釋放，使得上海商品房成交量在逐漸回升。業內人士分析認為，成交量的反彈，部分原因是開發商在“以價換量”求得資金運轉。

　　據永慶房屋研展部統計，9月上旬滬上一手房的成交量共為4963套，8月上旬的成交量為2875套，環比之下成交量回升了72.6%。數據顯示9月上旬一手房的平均成交單價為20841元/平方米，環比8月上旬的一手平均成交單價21128元/平方米，于9月上旬平均成交單價基本持平。另據統計，9月上旬成交單價在5萬元以上的樓盤，較8月上旬爆增160.7%。

　　經過幾個月的冷凍期后，房價又開始以“驕傲”的姿態開始上升，“金九銀十”的威力開始漸漸顯現。華燕集團地產分析師張宏偉對此也發表評論說：“接下來的金九銀十，在比較大規模推盤的情況下，如果大多數樓盤打折促銷，量增價穩就可以成為一種市場態勢。”可以看出，被積壓的購房熱情由于開發商的“撒手放盤”而點燃。但不可否認的是，市場的再次風生水起會否帶來又一波的政策調控。本報地產評論員 皋靜枝

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