莫斌端坐臺上，平靜的臉上看不出任何跡象。2月1日，香港四季酒店，這位新上任不久的碧桂園總裁公布全年業績：2010年全年共實現合同銷售金額約329億元。 　　盡管是樓市調控政策不斷加碼，碧桂園仍將今年銷售目標鎖定430億元，繼續保持30%的增長速度。在一系列宏調政策大背景下，內地對房企的融資通道已被堵死，近期在港上市的內地房企也未雨綢繆，紛紛掀起了融資潮，向海外發行優先票據、債券以及與各大銀行簽訂信貸協議等，以緩解日益繃緊的資金鏈。 　　春節鞭炮聲未消，2月8日晚，央行忽然宣布加息25個基點。加上春節前的新“國八條”以及滬渝房地產試點的推出，2011年開發商一開始就遭受三大重擊。似乎未卜先知，碧桂園于加息前的2月7日公布，該公司有意發行7年期美元優先票據，并已獲原則上批準讓票據在新加坡上市。 　　碧桂園有關負責人日前對時代周報記者聲稱，“發債所募得款項將為新增房地產項目提供資金，并做公司的一般用途。”在金元證券策略分析師吳煜看來，央行出其不意宣布加息，表明中國已進入加息周期，房地產將受到較大的沖擊，這無疑對開發商的融資成本形成巨大壓力。 　　發債鞏固流動資金 　　僅僅在2月1日公布業績的一個星期后，碧桂園便向投資者公布了新一輪融資計劃，這是繼恒大地產(03333.HK)之后，家搶在2011新年之際發債融資的開發商。 　　以新債還舊債—可謂是碧桂園這一年多來的財務大計。不過，讓碧桂園如此有底氣或許來自其2010年不錯的業績。碧桂園稱其多項數據均創下2007年上市以來的歷史新高。 　　2010年，碧桂園凈利潤率約16.6%，同比上升4.1個百分點，2010年底可動用現金約人民幣81億元，凈借貸比率約48.4%。土地增值稅撥備后毛利率約29.5%，同比增加4個百分點。 　　2月7日，碧桂園發布公告稱，計劃發行7年期優先票據，具體募集金額以及票面利息將視市場行情及投資者興趣再行確定。高盛(亞洲)以及摩根大通為擬定票據發行的聯席全球協調人，高盛(亞洲)、摩根大通以及德意志銀行為票據發行的聯席賬簿管理人。 　　碧桂園有關負責人對時代周報記者表示，倘若票據能夠成功發行，所得款項將用作為現有和新增房地產項目(包括建筑費及土地款)提供資金，并作為一般公司用途。董事會相信此次票據的發行能補充集團業務擴充計劃所需要的資金，并將進一步鞏固集團的流動資金狀況，為集團提供長線資本。 　　碧桂園有關負責人介紹，碧桂園大部分產品可在開工后6-8個月開始預售，開工后12-18個月完工及交付，集團還將進一步加強適應市場需求的產品創新及項目管理執行力，快速地推盤及提高預售認購比率，此等措施均有利于避免集團過分依賴外界項目融資渠道。 　　碧桂園去年總收入約258億元，同比上升約47%；確認收入的建筑面積約493萬平方米，同比增長約41%，超額完成目標約12%。其中權益所有人應占利潤約42.91億元，同比上升約96%，銷售額及凈利均創歷史較高水平。 　　國泰君安房地產分析師孫建平對時代周報記者分析，對開發商而言，銷量下滑對其資金鏈的影響更大。而更為嚴峻的是，從去年二季度起，開發商融資渠道的持續收縮和融資成本的大幅上升已經是既成事實。 　　由于今年樓市將因政策限制而受到諸多影響，不少開發商都持謹慎心態，碧桂園則提出銷售增長30%的目標。對此碧桂園有關負責人表示，其項目大多數位于二、三線城市，而且整體房價較低，預計不會太多地受政策左右，而這也是碧桂園敢于融資加速擴張的主要籌碼。 　　穆迪分析，擬發行債券有助碧桂園度過內地銀行信貸趨緊的環境，并改善其債務到期狀況，因此給予此票據“Ba3”高端無抵押債務評級。集團已經增加境外無抵押貸款，境內貸款將維持在總資產約13%。不過，穆迪高端副總裁蔡承業表示，碧桂園遜于其他獲Ba3評級的公司。 　　數次發債并非缺錢 　　這并非碧桂園一年多來的頭次發債，就在2010年，碧桂園已實現了兩次大規模融資。 　　在2月1日召開的2010年度業績發布會上，碧桂園高層介紹，集團成功于2010年4月發行5.5億美元七年期優先票據，為6億可換股債券進行再投資，亦于去年8月成功發行4億五年期優先票據，至今已累計回購可換股債券本金總額69.78%。 　　碧桂園有關負責人告訴時代周報記者，凈借貸比率由2009年年底約52.7億下降到2010年年底的48.4%，每股贏利約人民幣25.89分，較去年同期上升約93%。 　　據碧桂園2010年財報，截至2010年8月24日，碧桂園已累計回購可換股債券本金總額約54.15%。隨后碧桂園于2010年9月14日、9月28日分別回購本金額為7500萬元和6000萬元人民幣的可換股債券，并予以注銷。余下未贖回債券的本金總額為13.036億元人民幣。 　　今年1月25日，碧桂園宣布，以行使持有人權利贖回本金總額5.23億元人民幣的未贖回可換股債券，等同未贖回本金額約40.1%，贖回價約8900萬美元(約6.94億港元)，公司將動用去年發行的優先票據所得款項凈額支付。至此，碧桂園還剩本金7.81億元人民幣的未贖回債券。 　　“碧桂園這種為了贖回舊債而采取發新債的融資方式在境外資本市場非常普遍。”觀點地產網武瑾瑩認為，這幾次發債籌集資金的用途，都是為了回購碧桂園在2013年到期而目前尚未贖回的可換股債券，其余用于其現有或未來的房地產項目。 　　“碧桂園幾次發行債券，并非因為缺錢。”碧桂園投資者關系部主管劉嘉毅也表示，而是為了提前為2011年到期的可換股債券可能出現的贖回提早做好準備，這正體現出碧桂園在財務方面是非常審慎和慎重的態度。 　　1月5日，碧桂園發布公告稱，將修訂與美林國際的股份掉期協議，原定于2013年2月22日到期的“對賭”協議，只有碧桂園有權提前終止，原定終止的前置條件作廢；股份掉期較終價格的計算方法也有所改變。 　　分析人士稱，此次協議的修改表面上更為公平，碧桂園期望通過鎖定對賭協議減少融資成本，但以碧桂園目前的股價來看，其所面臨的回購成本上升也有很大風險。 　　“很多銀行已暗中停了房地產開發貸款。”財經大學中國銀行[3.29 0.30%]業研究主任郭田勇告訴時代周報記者，H股的地產公司選擇先行發債，是為了提前充實現金流，開發商發行的海外債券中部分以美元結算，如果人民幣進一步升值，開發商將享受貨幣升值帶來的好處。 　　加速省外新增項目 　　“以前碧桂園的土地布局，主要是三、四線及二線城市城鄉結合部，”標普分析師表示，從這兩年來看，其土地策略太過超前。 　　為此，碧桂園現在正逐步進行調整，目前在杭州、無錫的拿地就是新的嘗試。去年11月25日，碧桂園11.4億競得杭州下沙住宅用地，樓面價約6196元/平方米。就在次日，碧桂園同樣也以9.21億拍得無錫高鐵站居住用地，樓面價約2427元/平方米。 　　但在業內人士看來，與前兩年相比，碧桂園開發規模并未大幅增加，銷售規模增長的同時，發債數額也越來越大，公司可動用的流動資金是增多了，卻仍顯得捉襟見肘。 　　一位熟悉碧桂園開發模式的地產商人士表示，可能是碧桂園財務成本在大幅度增加，其拿地模式大多是從一級市場開始進入，前期所需資金增多，現在碧桂園每年公布的土地儲備只保持在4000萬平方米左右的規模。 　　正是迫于資本市場的日益增加的壓力，碧桂園已進入全面開拓高利潤率產品線階段。碧桂園去年在廣東、廣西、湖北、天津等區域推出大約15個全新項目，均獲得較好市場業績。 　　2月1日，莫斌在業績報告發布會上透露，公司現有項目中，約2/3位于廣東省內，將來兩三年內會逐步改變現有布局方式，使得廣東省內和省外的項目數量持平。數據顯示，碧桂園全國項目總數達84個，當中51個位于廣東省，33個位于其他省份，省內外發展不均衡的狀態，就如同一個跛足前行者。碧桂園的業績如要有一個大的提升，必需在未來兩年內，加速在廣東省外新增項目。 　　碧桂園有關負責人告訴時代周報記者，2011年，碧桂園將主要抓兩個市場：度假市場和常住市場。其中全新高品質度假住宅項目，如位于深圳東，定位為“港深都會圈、國際濱海城”的度假型項目碧桂園·十里銀灘；同時2008、2009年的大量土儲將開發入市，廣州、天津等地區的住宅項目仍將有大貨量上市。 　　“近日新開盤的佛山碧桂園城市花園，其酒店公寓產品被神秘豪客一空，全部為整層購購的客戶，是碧桂園豪宅轉型的成功嘗試。”上述碧桂園有關負責人表示。 　　“是否進城還看市場需求，如果一線城市有優質地塊也不排除會參與競標。”在2月1日業績發布會間隙，莫斌對時代周報記者表示，對于商業地產以后會嘗試，目前有想法但不是碧桂園的優勢，還處于研究階段，一旦有合適的機會再進入。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！