話題緣起 　　年末房價又瘋狂，網民驚呼"狼回頭"，學者則對"史上較嚴厲的樓市調控"產生種種懷疑。 　　12月26日，國務院總理 在人民廣播電臺直播間與網友交流時表示，將繼續加大力度抑制房地產投機，并承諾"在任期內一定要使房價能夠保持在一個合理的水平"，為實現這個目標而努力，絕不會退縮。 　　調控房價的在哪里？27日，《人民日報》發表了批評地方土地財政的文章，就很能說明問題。2011年中國房地產宏觀調控政策要不要再出重拳？如何出拳？今天邀請了全國人大財經委副主任賀鏗和全國政協委員、清華大學政治經濟學研究主任蔡繼明先生一起探討這些問題。 　　調控不會半途而廢 　　NBD： 總理26日在人民廣播電臺對房地產市場的講話，傳遞出什么信號？ 　　賀鏗：溫總理的講話是對公眾的承諾，也是政府治理房地產市場、尤其是遏制高房價的決心不變。 　　蔡繼明：溫總理的表態，是政府向公眾傳遞的一個重要信息--政府調控房價的決心不可動搖，不會半途而廢。這種態度與溫總理在今年初的《政府工作報告》中的說法是一致的，那就是要堅決控制住房價過快上漲。我預計，2011年初就會有新的措施出臺。 　　今年全國"兩會"時，許多全國人大代表和政協委員對房價居高不下進行了批評。一年來，住建部、國土部、央行以及國務院的其他有關部門，也出臺了"國十條"和"新五條"等一些列調控房價的措施。但是，從今年9月份以后，房價再次反彈，說明人們對房價上漲還有一個很大的預期，也說明公眾對政府的宏觀調控缺乏信心，預期房價上漲它就會上漲。所以，我認為，必須再次出動調控房價措施，而且不是在"國十條"和"新五條"的基礎上進行的簡單修改，而是強有力的整治。寧可讓銀行暫時受到一點損失，也要保證房地產市場經過一段時間的恢復，把房價徹底降下來，進入健康發展軌跡。必須要有這樣的決心，必須付出一定的代價。把房價降下來，不可能讓各方都滿意，不可能讓各方利益保持均衡，不忍受和犧牲一部分暫時利益是不可能的。 　　如果政府不繼續遏制房價，就像社科院藍皮書中說的，2011年的房價會出現報復性地暴漲。"非典"期間市民少出門抑制了消費，過后消費出現成倍增長現象，房價也一樣會出現這種效果。 現有政策無伸展空間 　　NBD：現有的房地產調控政策還有沒有伸展空間？ 　　蔡繼明：現有的政策已經沒有伸展空間了，起不到作用。今年前三個季度數據顯示，房價有所控制，但沒有下降，還在上升，所以政策效果不大。這說明年初的宏觀調控目標有點保守，僅僅是遏制房價過快上漲的勢頭。按去年各地統計的房價上漲數字是25%，有的地區上漲50%，有一些樓盤是100%地上漲。如果政府僅僅是遏制過快上漲的價格，會給公眾留下的印象就是默認目前的高房價，默認高房價是合理的。我在今年全國"兩會"上提交的提案，不僅是遏制房價上升，而且要想方設法把房價降下來，降幅30%甚至是50%。這樣才能與居民收入真正縮小差距，居民購購量才能大大增加。 　　賀鏗：今年的房價走勢說明房地產調控政策還是偏軟的，要想降低高房價，非"釜底抽薪"不可；否則，不會有實質性變化。 　　NBD：對于房價，是"總理說了算，還是總經理說了算"？ 　　蔡繼明：房價是總理說了算，還是總經理說了算？我認為，兩者都有說了算的地方。但是，現在的頭要問題是高房價，高房價問題不在房地產市場，也不是在開發企業的總經理，而是在政府。所以，房價頭先應該是政府說了算。說政府說了算，并不是說政府命令房價下降，而是說政府通過出臺房地產政策、土地政策和租房政策等調控房價。從目前的這些層面看，我們的政策或者對政策的執行不夠給力，問題不是在市場。 　　具體分析，造成高房價的原因是供給與需求不對稱：一是人們對高房價的預期；二是高收入與投機購房占據了很大比例，低收入沒有那么高的購購力；三是央企與政府的辦事機構集團化購房；四是企業給某些官員購購腐敗性住房。 　　從供給層面看，頭先是政府壟斷了土地。央企大范圍購購地皮，推高土地成本；地方政府從土地出讓環節中過多地收取土地出讓金以及各種中間費用，構成了一個系列型的土地財政，這就造成供給曲線很難向需求移動。此外，還有建房供給問題。現在只允許在國有土地上建房，集體土地上建起的小產權房，已經累計有60多億平方米，但是不允許這些小產權房進入市場，是進一步壟斷房源的做法，造成供給水平難以大幅度提高的局面。 建房也應"對號入座"？ 　　NBD：2011年如果再出遏制高房價的政策，應該是什么？ 　　賀鏗：我的觀點早就在很多媒體上說得很明白：一是取締地方的土地財政；二是盡快出臺物業稅。 　　蔡繼明：要想從根本上有效地消除目前高房價和房地產混亂現象，我有三個層面的看法： 　　一是打破地方政府對土地的少有壟斷。10多年來，開發商品房大量圈占農村土地的勢頭必須停止。農村的土地是集體所有，按照政策規定，集體土地不能建設商品房，而有些地方政府一直在做偷梁換柱的游戲。步是把土地收過來，變成國有土地，地方政府就成為所有建設工程先進的土地供應者；步是把土地通過市場化方式出讓交給開發商。壟斷價格一旦與市場掛鉤，價格一定會瘋長。 　　如何打破土地財政壟斷？農村土地的利用，不能根據土地屬性加以歧視，給予不同待遇。不能說農村的土地不能建大樓，天政府收回變成國有土地就可以建大樓了。只有打破土地供給的集體與國有的屬性界限，讓農民土地進入市場資源交易，建成后的商品房價格就會拉下來。當然，必須用規劃政策來約束這樣的土地利用，以確保18億畝耕地紅線不被突破。 　　二是央企要徹底退出房地產市場。在地價不斷飆升的過程中，央企起到了推波助瀾的作用。央企是代表著國家利益，應該做民營企業不愿意做、不能做的事，房地產市場是任何一個企業都有能力做好的，沒有必要讓央企來做。央企退出，民營企業就可以形成更公平的競爭。 　　三是在對每年度的增量土地規劃中，要進行增量調控。措施是，要對土地使用和未來形成的住房進行分類：15%的土地用于廉租房和保障性住房的建設，用于補給較低收入的住房供應；拿出50%土地建設自住房，在出讓土地時就應該明確規定，土地是自住房建設用地，建成的自住房限制銷售，產權證上就應該注明，10年之內不許出售。政府應該說明，所建的自住房就是讓你自住的，不是讓你賣的；另外，再拿出20%的規劃用地用于擴建改善型住房。比喻說，你原先是住自住房，現在生活水平提高了，有了積累，那么就可以再購購改善型住房，但規定限制期限在五六年之內不允許出售。五六年之后，如果你的生活水平又提高了一個幅度，可以允許把改善型住房賣掉，再購新房。這樣，70%的住房就遏制了投機，不用靠貸款和利率進行調控。在經濟學上叫"對號入座"，自然而然地就把住房分成幾類人群。較后15%的土地，用來規劃高端的商品房和別墅，用于滿足富裕的住宅消費。只要富人有錢，無論是自己的財富還是銀行貸款那是富人的事。 　　這樣的話，85%的土地就成為公眾的消費品，普通老百姓的支付能力就可以支付得起，市場需求就會大幅度地提高，而不是像現在這樣是投資品。( 徐奎松) 話題緣起 　　年末房價又瘋狂，網民驚呼"狼回頭"，學者則對"史上較嚴厲的樓市調控"產生種種懷疑。 　　12月26日，國務院總理 在人民廣播電臺直播間與網友交流時表示，將繼續加大力度抑制房地產投機，并承諾"在任期內一定要使房價能夠保持在一個合理的水平"，為實現這個目標而努力，絕不會退縮。 　　調控房價的在哪里？27日，《人民日報》發表了批評地方土地財政的文章，就很能說明問題。2011年中國房地產宏觀調控政策要不要再出重拳？如何出拳？今天邀請了全國人大財經委副主任賀鏗和全國政協委員、清華大學政治經濟學研究主任蔡繼明先生一起探討這些問題。 　　調控不會半途而廢 　　NBD： 總理26日在人民廣播電臺對房地產市場的講話，傳遞出什么信號？ 　　賀鏗：溫總理的講話是對公眾的承諾，也是政府治理房地產市場、尤其是遏制高房價的決心不變。 　　蔡繼明：溫總理的表態，是政府向公眾傳遞的一個重要信息--政府調控房價的決心不可動搖，不會半途而廢。這種態度與溫總理在今年初的《政府工作報告》中的說法是一致的，那就是要堅決控制住房價過快上漲。我預計，2011年初就會有新的措施出臺。 　　今年全國"兩會"時，許多全國人大代表和政協委員對房價居高不下進行了批評。一年來，住建部、國土部、央行以及國務院的其他有關部門，也出臺了"國十條"和"新五條"等一些列調控房價的措施。但是，從今年9月份以后，房價再次反彈，說明人們對房價上漲還有一個很大的預期，也說明公眾對政府的宏觀調控缺乏信心，預期房價上漲它就會上漲。所以，我認為，必須再次出動調控房價措施，而且不是在"國十條"和"新五條"的基礎上進行的簡單修改，而是強有力的整治。寧可讓銀行暫時受到一點損失，也要保證房地產市場經過一段時間的恢復，把房價徹底降下來，進入健康發展軌跡。必須要有這樣的決心，必須付出一定的代價。把房價降下來，不可能讓各方都滿意，不可能讓各方利益保持均衡，不忍受和犧牲一部分暫時利益是不可能的。 　　如果政府不繼續遏制房價，就像社科院藍皮書中說的，2011年的房價會出現報復性地暴漲。"非典"期間市民少出門抑制了消費，過后消費出現成倍增長現象，房價也一樣會出現這種效果。

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