考慮到本屆政府大概還有3年完成任期，要在這么短的時間之內切實實現溫總理提出的"使房價保持在合理價位"的目標，現有的各種政策措施是否足夠？

我傾向于給出一個"很難，但是……"的回答。說"很難"，是因為我認為目前的政策措施，并沒有從根本上消除導致房價高漲的體制性原因。而之所以還有一個"但是"，是因為只要能夠找到這些體制性原因，并對癥下藥，就完全可以在確保房價穩定甚至下降的情況下，不對經濟帶來過大負面影響。

那么，導致目前房價高漲的結構性和體制性原因到底是什么？歸結來說，是在整體經濟流動性極度膨脹的同時，住宅用地被人為地過少供給。當過多的貨幣去追逐特定的、因人為操縱而缺乏供給彈性的商品時，出現泡沫就不可避免了。

過多的貨幣，短期有貨幣信貸政策的擴張因素，尤其是2009年。但如果時間周期長一些，2003年之后的貨幣投放主要是因為中國過多依賴外部市場的經濟發展方式，積累了巨額的外匯并造成國內的貨幣投放。而這種增長方式的背后，可以追溯到1994年的分稅制改革，地方政府在財政壓力之下，開始逐漸以低地價、低勞動保護和低環境保護的方式，壓低制造業部門的關鍵生產要素價格，進行大規模的工業招商引資，創造出了制造業產能過剩。

為什么住宅用地會被過少供給呢？體制原因是目前的土地制度下，地方政府是中國城市土地市場的壟斷供給者，壟斷供給者必然過少供給住宅用地來獲得期望收益。實際上，由于房地產行業是一個主要為本地消費者提供住房的服務行業，屬于"非貿易品"的服務，地方政府就可以利用其對本地商住用地一級市場壟斷的權力，構建一個住宅用地的"局域性賣方市場"，這也就是為什么我們看到各地地方政府總是通過設立"土地儲備"來控制商住用地的供地規模，并同時以"招、拍、掛"方式高價出讓住宅用地的原因。

與住宅業供地過少的情況相反，中國的工業用地供給卻過多。如前所述，各地為工業招商引資不惜壓低地價。在2003年前后的一波工業開發區熱潮中，各地制定的招商引資政策中幾乎毫無例外地設置了用地優惠政策，包括以低價協議出讓工業用地、按投資額度返還部分出讓金等。于是，經常出現的情況是，基礎設施完備的工業用地僅以成本價甚至是所謂的"零地價"出讓給投資者50年。我們自然會觀察到，與商住用地過少供給，形成"局域性賣方市場"不同，工業用地由于各地投資競爭而形成"全國性購方市場"，結果是工業用地過多供給、價格奇低，工業園區過度擴張，用地極為浪費。

這就找到了從"治本之策"上調控房地產市場的路徑。從根本上講，要消除導致房地產泡沫形成的條件，就不僅必須改變地方政府壟斷、高價供應商住用地的局面，也要徹底改變因工業招商引資競爭而帶來的產能過剩、貿易順差和流動性過剩的情況。

而要實現上述根本的改變，就必須要進行土地制度和財稅制度的配套改革。只有通過土地制度改革，允許農民直接與制造業用地者直接談判用地補償水平，才能遏制工業用地的零地價，乃至虧本出讓局面，才能遏制目前沿海欠發達地區和內地大量城市大建工業開發區的熱潮，也才能夠逐漸消除我國經濟中的過剩流動性。

只有通過土地制度改革，允許農村集體建設用地直接進入城市商住用地一級市場，允許農村集體在城市規劃、土地規劃到位的情況下進行商品房（包括產權房和租住房）的開發，也才能夠改變目前地方政府壟斷、過少供應住宅用地的局面。

只有通過土地制度改革，才能夠改變目前地方政府一方面浪費性用地大搞工業開發區、另一方面過少供地帶來商住用地價格飆漲的不可持續的發展模式，才能夠徹底改變我國城市建設用地結構中工業用地和商住用地比例極其不合理的局面，也才能夠從根本上改變目前因政府大規模征地而帶來的社會矛盾。

上述改革說起來很容易，但要真正做起來卻非常難。因為這種改革實際上是要根本改變地方政府目前通過"土地財政"來"經營城市"的發展模式，而改革卻又必須要調動地方政府的積極性。為此，需要通過配套的財稅體制改革來充實地方政府稅源，補償其因改革后"土地財政模式"無以為繼所帶來的損失。

實際上，政府完全可以在允許集體建設用地入市的情況下，給予地方政府抽取相應土地增值稅的權力，讓地方政府分享部分因城市經濟總體增長和基礎設施改善所帶來的土地增值收益。

其次，也是更重要的，可以在目前10個城市已經試點和空轉運行的基礎上，全面開征物業稅。當物業稅和土地增值稅成為地方政府的主要稅源之后，中國就可以逐漸遠離以土地出讓金為城市建設主要資金來源并帶來一系列扭曲的"土地財政"困局。特別是考慮到物業稅本身就可以抑制房地產投機，從"套房"開始征收物業稅就更有必要。

筆者相信，如果本屆政府可以切實推動上述土地、財政配套改革措施，就可以實現溫總理"讓房價保持在合理價位"的愿望。（作者為中國人民大學教授）

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