紐約的艾麗曼地產公司（Prudential　Douglas　Elliman　Real　Estate）與曼哈頓房市估價公司賽目爾（Miller　Samuel）表示，曼哈頓季房價較上年同季下跌18.5%，房屋銷量腰斬，錄得了房市估價公司賽目爾歷史記錄的減幅。

而與其形成鮮明對比的是，二季度尤其是剛剛過去的6月份，中國樓市重鎮北京、上海的房價卻扶搖直上，走出了一波大陽線行情。北京房地產交易管理網的統計數據顯示，北京存量住宅6月1日~25日的網簽量達19233套，累計2009年1月至6月25日達97192套，超過近10年來京城存量住宅交易的較高位94305套（2007全年），半年成交量創下歷史新高。

易居中國·CRIC系統顯示，2009年上半年上海一手商品住宅成交面積超過880萬平方米，比去年上半年同比增加七成，逼近去年全年907萬平方米的成交量。平均成交價格則環比去年下半年上漲了5%。

對于北京、上海等熱點城市這幾個月的火熱房市，21世紀中國不動產副總裁兼上海區域董事長張衛平有些憂慮，他昨天接受CBN記者采訪時表示：快速上漲未必是件好事，其中摻雜著投機成分。理性且健康的市場應是平穩上升，快速“站在高崗上”容易遭至虛火。

三國房市盡失利

曼哈頓的房地產原本一直持上升趨勢，即便其他地區的房地產價格在下降的時候也是如此。但是去年第三季度以來，曼哈頓部分地區公寓銷售開始停頓。而自雷曼兄弟破產后，原本堅挺的曼哈頓房價如今倒地不支，賣方紛紛棄械投降。

不僅是曼哈頓，邁阿密等美國熱點城市也陷入地產衰退的噩夢之中。美國一家基金公司從業者不久前告訴CBN記者：“現在可以用極低的交易價格購購到其中的一些物業。比如其中一家飯店原先7500萬美元的價格，他們用大約1800萬美元的價格即可購下。一年之內可以貸款一半，返回投資者800萬~900萬美元。”

在美國大西洋東岸的英國，形勢也很糟糕。據英國國家網的數據，該國房屋季度的均價154066英鎊/套，較去年同期下降11.7%。英國頭都倫敦今年二季度房價較上年同期下降10.2%，達256496英鎊/套；抵押貸款機構Halifax和全英房屋抵押貸款協會進行的調查顯示，6月整體房價較2007年下半年峰值下跌約15%~20%。

Hometrack研究主管Richard　Donnell表示,　由于經濟前景不確定,所以需求方面存在的風險,因許多想要購置房產的人們仍然謹慎,或無法獲得足夠的權益或資金來購購房屋。咨詢機構戴德梁行(DTZ)預計，未來2年，一些區域的租金還將分別下跌14%和20%。

而在中國的鄰邦日本，平均地價時隔三年再次下滑。日本國稅廳7月1日公布作為遺產稅和與稅計算標準的2009年土地價格：日本全國約37萬個地點的標準住宅平均地價每平方米為13.7萬日元（約合9711元人民幣），較上一年下降8000日元，降幅達5.5%。這是該國平均地價近4年來頭次下滑。

日本2009年47個都道府縣均有不同程度下滑，東京、大阪和名古屋三大城市圈降幅明顯，“房地產小泡沫”的上漲勢頭宣告結束。三大城市圈的平均地價跌幅分別為東京圈6.5%、大阪圈3.4%、名古屋圈6.3%，而上一年分別為上升14.7%、7.4%和10.9%。

警惕中國樓市虛火上揚

與發達國家樓市的慘淡形成強烈對比的是，6月的上海，商品住宅成交均價相比5月出現上漲的項目高達300多個，比例高達60%之多。其中，價格漲幅超過10%的項目更是突破80多個。

上海中原地產研究咨詢部經理馬冀舉了幾個“漲價先鋒”案例：6月內環內成交量較為活躍、新增價格上漲明顯的新房項目包括閘北不夜城板塊的“卓悅居”、浦東世紀公園板塊的“香梅花園三期”、普陀武寧長壽板塊的“泰欣嘉園”等。其中，嘉里建設（00683.HK）旗下項目“卓悅居”6月上半月成交均價大致在24000~26000元/平方米，6月27日之后集中成交一批房源均價達到27000~29000元/平方米價位。

國外樓市集體失守，為何中國卻陽光燦爛？有人認為，中國市場的這種獨立行情是中國流動性充裕、資金推動的短期行情。

21世紀不動產美國總部反饋的房屋交易信息顯示，美國市場尚未見底，消費者持恐慌心態。不久前，21世紀不動產日本公司到上海考察透露的信息也是，日本樓市不容樂觀。目前，只有中國樓市暫時走出了獨立行情，其走勢將立足于中國的情況而不是看歐美樓市的臉色。

一般而言，在正常的樓市投資中，房屋“租售比”（月租金/房產總價）約為1∶300~1∶200,換算成每年的租金回報率為4%~6%。如果低于4%,意味著房產投資價值偏低。以上海為例，2007年一季度之前,上海內環線內的住宅租金回報率一般能達到4%以上，這是相對誘人的。CBN記者日前通過抽樣上海知名大盤東方曼哈頓、　仁恒河濱花園、財富海景、盛大金磐等發現，隨著近幾個月上海房價突飛猛進，上海城區的住宅年租金回報率均在3%以內，早已突破租金回報率的臨界點4%。

美聯物業副總經理丁偉昨天也表示，近期商品房成交量在高位上下震蕩，成交量與價格的負相關關系明顯。隨著過去幾個月樓市成交的快速回升，房價由跌轉漲更加促動了購房者的神經，在通脹預期的壓力下大量保值資金進入樓市，導致了目前市場開始出現過熱現象。“一手房價格高漲，擠出一部分自住需求轉入二手房市場，如果二手房價格繼續上漲，則會較終把自住需求擠到觀望席上，重蹈2007年下半年的覆轍，市場對此應引起足夠的警惕。”

(作者：葉國靖)

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