消費者王先生通過中介公司購購原房主郭先生名下的房產，房屋尚未交付前，王先生與開發商辦理了所有更名手續，交納中介費、更名費及房款總計23萬余元。然而讓王先生沒想到是，房屋交付使用的時間比合同約定的交房日期晚了115天，為此，王先生按照協議約定向開發商索要違約金時，卻履遭拒絕，百般刁難，消費者無奈向消費者協會求助。

　　開發商表示，房屋出售給原房主時價格非常優+ (論壇 新聞 視頻)惠，當時原房主郭先生已口頭約定今后不再追究任何的違約賠償，所以對于王先生提出的索賠要求，開發商不能滿足。但原房主郭先生與消費者王先生進行房屋交易時未告知與開發商有免除違約賠償的約定，王先生對此并不知情。

　　消協人員在調解過程中告知開發商，依照《消法》第十一條的規定，消費者享有依法求償的權利，《合同法》第六十條、百零七條、百一十四條更加明確規定履行合同義務，遵循誠實信用原則以及依照約定承擔違約責任并給予違約賠償是有法可依，有理有據的。該案中，開發商是違約金賠償的義務人，在征得各方同意的情況下，雖然原房主同意個人支付違約金是法律所允許的，但三方應履行必要的書面確認手續。

　　此案較終由原房主郭先生將違約金1264元交到消費者手中，并由郭先生、王先生和開發商三方簽字確認。

　　亮點律師事務所律師吳守如評析：

　　開發商遲延交付房屋，購主向開發商追究違約責任，這是購房者經常會遇到的問題。

　　本案中，盡管是由于開發商遲延交房而引起的違約賠償，但是作為義務人的開發商卻沒有承擔賠償責任，這是因為原房主郭先生在與開發商簽訂購房協議時，已口頭約定今后不再追究開發商的任何違約責任，因此根據雙方約定，開發商無需承擔責任。但是郭先生在賣房的時候沒有將這一情況告知購主王先生，才給王先生帶來了這么多的不便。

　　因此建議：在處理房地產購賣糾紛中，目前司法實踐普遍遵循的是“有約定從約定”的原則。因此，購房人在簽購房合同時也一定要加強自己的簽約意識，把自身權益的很多內容盡量以合同條款的形式確定下來，將來一旦出現糾紛也有相應維權依據。

　　比如，對于開發商遲延交房這件事情，開發商提供的合同文本中會有關于違約支付多少違約金的填充內容，作為購房人必須考量這樣的違約金標準是否可以填補自己的損失如租房成本。如果違約金太低，應該與開發商洽談。

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