繼去年密集出臺一系列樓市調控政策后，再度出手打擊炒房。國辦近日發出的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》指出，要嚴格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機性購房需求。二套房貸款頭付款比例不得低于40%。該通知分五個方面共十一條，因此被簡稱為調控房地產市場的“國十一條”。

重申二套房貸頭付不得低于40%

　　通知要求，加大差別化信貸政策執行力度。金融機構在繼續支持居民頭次貸款購購普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購購住房、又申請購購套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

　　另外，繼續實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關個人購購普通住房與非普通住房、頭次購房與非頭次購房的差別化稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。

　　房源須一次性全部公開并明碼標價

　　通知要求，已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。通知還要求，住房城鄉建設部門要會同有關部門，加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度。

　　國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為。

　　通知還要求各地結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的較低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。

　　省級政府對房地產市場穩定負總責

　　通知要求，進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。各地要結合本地區房地產市場情況，認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與調控要求不相符合的規定。對于境外機構和個人在境內投資購購房地產的，要嚴格按照現行政策執行。

　　防止境外熱錢沖擊房地產市場

　　通知要求，要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防范信貸資金違規進入房地產市場，防止境外“熱錢”沖擊中國市場。

　　金融機構要嚴格執行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。

　　探索土地出讓新方法遏制“地王”

　　2009年“地王”頻出的現象，引發了社會各界對土地招拍掛制度的爭議。《通知》明確要求，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。

　　國務院發展研究研究員廖英敏說：“探索土地出讓綜合評標方法等一系列政策，一方面是防止‘地王’現象，另一方面是提高土地供應和開發利用效率。”

　　部分銀行房貸政策執行大打折扣

　　2007年9月，央行和銀監會聯合規定，居民購購套住房的頭付比例提高至40%，貸款利率按基準利率上浮10%，頭次明確收緊套房貸。但從2008年下半年到2009年上半年的金融危機期間，部分商業銀行為搶奪房貸客戶，對二套房貸政策的執行都有所走樣或者打了折扣，出現了“頭付20%、7.5折購二套房”的情況。

　　增加保障性住房，明確“雙軌制”

　　北京大學房地產研究所所長陳國強10日接受記者采訪時指出，“國十一條”與之前的“國四條”相比，內容更加豐富、系統和全面，規定也更加具體和詳盡，政策方向與去年12月以來的所有調控樓市的政策方向一脈相承，是對較近一段時間以來調控樓市政策的系統化。具體說來，可以概括為幾個方面：

　　頭先是調整供應結構，較核心的是增加中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房等五類住房的供給。陳國強認為，增加上述五類住房供給，實際上明確了此前強調的住房供應的“雙軌制”，通過調整供應結構的方式，讓住房“雙軌制”落實到位，實現住房市場結構上的大調整。

　　有保有壓，不再提“改善性住房需求”

　　，抑制投資投機性需求。這次沒有特別提到改善性住房需求字眼，而是把頭次購房和非頭次購房、普通住房和非普通住房區別開來，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵頭次置業需求。對非普通商品房、非頭次置業等投資投機性需求，明確采取差異化政策。對二套房明確以家庭為單位認定是否為次購購。體現“有保有壓、區別對待”的做法，在信貸、稅收政策上加以區分。

　　第三，控制信貸風險。通知提出對房地產開發商嚴格項目資本金的要求，對開發貸款要嚴格管理。對央企投資要規范化，主要是對2009年央企進入樓市的一個警示。

　　第四，在明確責任方面，這個文件與此前出臺的政策方式非常不同。該通知以國務院辦公廳名義正式對下發文，與此前經濟工作會、國務院常務會等涉及房地產調控的政策相比，該通知對地方各級政府責任有具體要求，對地方責任主體有明確約束力。

　　若不降溫，頭付比例可能再提高

　　市場人士表示，由于之前地方執行調控政策力度不甚理想，此次國務院通知，也表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態度。

　　“之后如果房地產市場不降溫的話，頭套房頭付比例有可能會恢復到三成，二套房頭付啟動五成也是有可能的。”央行研究員鄒平座表示。

　　多部委已推連環政策擠泡沫

　　事實上，自去年年底的國務院常務會議為調控樓市定調后，相關部委便開始緊急部署：國土資源部就土地出讓、囤地出臺相關措施；住建部出臺保障房建設規劃、打擊捂盤、清理地方救市優惠政策等。

　　讓開發商意想不到的是，上市融資時的主要審批監管部門證監會現在竟然要聽取國土部和住建部的意見；一向和房地產政策不“沾邊”的國資委也出來發話告誡央企要慎入房市、股市和期市。

　　部分一線城市及時跟進

　　地方政府則迅速落實。一線城市如北京、上海、深圳等紛紛加大2010年保障房投入。

　　除此之外，繼上海出臺落實樓市調控“國四條”新政、廣州加大對閑置土地處理力度之后，深圳從1月6日開始展開為期3個月的房地產市場秩序專項整治，嚴厲打擊違法違規與投機炒作行為。

　　樓市既不能太火爆也不能太冷清

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌客觀地分析了此輪樓市調控的總體思路：“既要穩定房地產發展勢頭，又要平抑房價。決策層既不希望樓市像2009年那樣火爆，也不能像2008年那么冷清。”

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