市民趙靜購購了一套價值130余萬元的商品房，開發商延遲交房一個月并支付了違約金，趙靜也因為接受了違約金而承諾不再主張權利。沒想到，趙靜在收房4個多月后得知開發商剛剛取得新建住宅商品房準許交付使用證，趙靜為此起訴開發商要求繼續支付違約金。市二中院審理認為，趙靜接受了違約金并約定不再就延遲交房一事主張權利，據此終審駁回了趙靜的訴訟請求。

　　2006年6月，趙靜與某房地產公司簽訂了《商品房購賣合同》，雙方約定房地產公司在2007年6月30日前將驗收合格的商品房交付其使用。合同簽訂后，趙靜支付了130余萬的房款。直到2007年7月31日，趙靜才拿到房子鑰匙。2007年8月9日，趙靜與房地產公司就延遲交房達成了補充協議，雙方認可逾期交房30天，房地產公司支付逾期補償金8000余元。同時，趙靜承諾不再就延遲交房一事主張任何權利。事后，趙靜委托他人領取了補償金。

　　4個月后，趙靜發現，直到2007年11月房地產公司才取得天津市新建住宅商品房準許交付使用證。趙靜認為，房地產公司實際向自己交付房屋的時間是11月而不是此前約定的7月31日，她要求房地產公司繼續支付違約金，但房地產公司拒絕。趙靜將房地產公司起訴至法院，要求對方支付違約金4萬余元。

　　庭審中，趙靜與房地產公司均承認雙方交接房屋鑰匙的時間是2007年7月31日，雙方當時也就延遲交房一事達成過協議，趙靜接受了違約金并承諾不再就延遲交房一事主張權利。據此，法院終審駁回了趙靜的訴求。

　　說法

　　　　房主為何輸官司

　　天津市擊水律師事務所盧同斌、王震律師認為，《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》第十二條明確規定，“房地產開發企業將新建的住宅商品房交付使用時，應當向購房人出示該幢住宅的準許使用證。不按規定辦理準許使用證的，新建住宅商品房不得交付使用。對未取得準許使用證的商品房，購房人有權拒絕入住?！蓖瑫r，《天津市商品房管理條例》第十條也規定，“房地產開發企業開發建設的住宅商品房，必須在領取建設行政主管部門核發的住宅商品房準許交付使用證后，方可交付使用。”該規定的初衷是為了加強新建住宅商品房準許交付使用管理工作，保護購房人的合法權益，出于對房地產開發企業進行質量監管的目的。

　　律師表示，房地產開發企業在沒有新建住宅商品房準許交付使用證時，并不具備交付房屋的條件，此時開發商應當承擔遲延履行的違約責任。本案中，開發商經趙靜同意于2007年7月31日已經將房屋鑰匙交付，趙靜沒有提出異議，就視為已經將房屋交付給趙靜。沒有新建住宅商品房準許交付使用證表明該房屋在交付時沒有達到天津市地方性法規的規定標準，并不能否認已經將房屋交付給趙靜的事實。該房屋于2007年11月6日取得了新建住宅商品房準許交付使用證，該房屋在質量上是達到合格交付標準的。所以，法院駁回趙靜訴求是正確的。

　　(文中人均為化名)

　　律師教你如何簽合同

　　盧律師提醒，在處理房地產購賣糾紛中，目前司法實踐普遍遵循的是“有約定從約定”的原則。購房人在簽訂購房合同時一定要加強自己的簽約意識，把購房中自身權益的很多內容盡量以合同條款的形式確定下來，將來一旦出現糾紛也有相應維權依據。例如，對于開發商遲延交房這件事情，開發商提供的合同文本中會有關于違約支付多少違約金的補充內容，作為購房人必須考量這樣的違約金標準是否可以填補自己的損失如租房成本；如果違約金太低，應該與開發商洽談要求以租金標準1至2倍確定違約金。

　　除此之外，僅有合同約定還不夠，還必須防止開發樓盤的爛尾風險。如果開發商的資金鏈出現了問題，一旦無法保證建設資金及時到位，就很可能使房屋無法按時完工，出現不能交房或房產證辦不下來。因此，購房人應盡量要求采取分期付款的方式，或者干脆購現房為宜。

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