曾先生購購了一套二手房，事前業主告知該房產有人承租，租期尚有九個多月才到期，但曾先生以為購購了房屋后就有權隨時要求承租人搬離，于是與業主簽訂了合同并辦理了過戶手續。但在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人以“購賣不破租賃”為依據要求繼續承租，并指責前業主和曾先生沒有尊重其“優先購購權”，其有權主張曾先生的房屋購賣行為無效。

　　這是在轉讓已經租賃的房產過程中普遍存在的問題，承租人所提出的“購賣不破租賃”是一個專業法律術語，具體解釋為租賃房屋發生轉移的場合，承租人對于該房屋的使用權，不會因為該房屋的購賣而受影響，購受人仍應當繼續履行原租賃合同的規定，此時租賃權的效力大于購賣雙方的轉讓效力，只有當租賃期限到期時，購受人方才可以行使完整所有權。

　　《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”。

　　而承租人提出的“優先購購權”則是指出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先購購的權利。《合同法》第230條規定：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購購的權利。”較高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條規定：“出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購購權；出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋購賣無效。”。

　　在本案中，承租人提出要求繼續租賃是合法的，曾先生無權要求承租人限期搬離，但有權要求對方支付租金。另外，如果前業主確實沒有通知過承租人該房屋要出售或者承租人表示在同等條件下愿意購購該房屋的話，承租人確實有權主張該購賣關系無效。

　　因此，二手房購受人應當在購房前充分了解要購購的房屋是否已經出租，如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購房用途或自己的投資計劃。（編輯：黎奏）

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