社科院繼年初預測2010年伴隨500萬保障房入市會發生實質性下降，接著又有社科院以《藍破書》形式，加強了也修正了這一預測，在專家們眼中，2010年上半年屬于有成交基礎的，房價沖高階段，到2010年下半年，房價將回落，市場呈膠著狀態。

　　筆者將中國樓市按經濟區位劃分為五個區，這五個區域的經濟總量覆蓋中國的80%，人口占有率為62%，提供主要的就業機會與關鍵的非資源性工業與所有重工業，占據外貿90%的江山。綜合分析經濟成長特點，地方政府的價值取向，當地吸引投資投機需求的能力與潛質，本地居住保障程度，本地存量需求結構，認定2010年購房，一定與社科院結論相悖，即上半年購房依然比下半年購房值，筆者在2008年曾測定2009年上半年購房完全比下半年值。

　　一、環渤海經濟區與華北市場

　　環渤海經濟區伴隨京津交通一體化與冀津軌道交通修建規劃將進入成長期。在這個區域，北京房價一枝獨秀，天津/唐山/廊坊緊隨其后，然后是石家莊城市群，毗鄰北京的承德等類似城市的緊追。而在消費意向上，京津通勤時間縮短至半公里后，顯然會有部分投資移出，建設塞北名城的張家口及石家莊城市群將成為省內華北市場投資消費可選區域。

　　伴隨著北京向金融過渡，重工業與加工工業逐步退出，河北省頭當其沖成為產業接入地帶，因此可以判斷就業擴散，交通提速，城市一體化以及通勤時間縮短，會導致：

　　北京主要吸納外域需求來支撐本地市場，房價不會伴隨土地供應增加而得到抑制，反而因為精細深耕，房價依然有非常巨大的續漲慣性，再加上熱錢緊盯，外資需求集中，刺激經濟發展的財政流向國有企業轉而在樓市尋求短期投資收益，預期2010年下半年會發生擠兌式上漲。同時，北京現在能夠容納富人投資消費的地域呈完全的供不應求，這是前期打下的瓶頸，無法解決，除非通過戶口限制來禁購。

　　其他城市，天津房價會迅速向北京靠攏，天津宜居性將得到更多投資人的承認。而華北片的張家口，石家莊城市群，承德等地，前者沾染了財政支持的張力，后者占據北京后花園與資源供應的優勢，房價都會反彈，目前張家口彈力，僅三千元的均價，石家莊均價水平不足以反映其本地存量需求要求，伴隨全面擴容建設城市化與美化城市，舊城改造加強，這一區域覆蓋保定、正定，都會在2010年實現高達1000元的漲幅。

　　二、成渝經濟走廊與西南市場

　　成渝經濟走廊得到強化后，一方面，為了擴展城市版圖，以成都/重慶為，分別規劃出相當原有城市版圖三分之二的新區，并且為了吸引區內城鎮化人口入城消費，推出了低端開發項目優惠政策，以刺激開發商向區縣發展。同時，伴隨重慶新一輪五個打造的加強，成都定位于消費城市與居住目的地城市，圍繞增加服務業比重，強化個體二次創業，未來造富工程有提速趨勢。

　　以目前成都六千過半的均價，重慶五千左右的實質性均價，都有較充分的上漲空間，與山東省濟南相比較，濟南目前均價已經由全運前的4800元躍升至5400元，在濟南，單價破三萬的項目已經有十數個，東郊因為全運也紛紛破五千大關，成都重慶沒有理由居尾。

　　還有一個因素，成渝區域政府的美好初衷并不會得到結果，也就是將開發商通過政策趕向區縣，不會抑制房價上漲，因為重慶的地域特點決定了未來城市空心化條件具備，大的品牌開發商向四周，尤其是向北，會導致弱勢區域迅速向城區房價靠攏，這種傳導效應根植于土地財政與地價對房價的全面否定。同時，復制性開發，先進產品會提速進入區縣，在一種優質產品相對匱乏的區域，領漲潮流是開發商愿意干的，從而帶來房價的普漲。

　　基于這種認識，目前正處布局階段，也就是上漲的前夜，所以可以判斷，2010年上半年可以追尾，下半年就難說了，除非政府對存量地新增項目都網開一面。或者出現財政無法實現凈地供應，導致供應減量或因為行政原因導致項目入市整體推遲。

　　三、沈大經濟走廊與東北市場

　　東北是振興工業的基礎區域，強化了組織體制，未來的十二五東北就發生更顯著變化，房地產伴隨城市發展自然水漲船高。目前東北的張力集中在沈陽與大連。

　　受益于振興政策，沈陽大連組成的走廊將率先崛起。以目前的水準，大連均價，除甘井子區域新建火車站，濱海區域土地存量少，整體均價上漲幅度會下降，但由于總供應對新建區的依賴，再加上開發區提速，因此，普漲也會成為2010年大連樓市的根本特點。整體均價突破7000元將在2010年下半年實現。

　　沈陽受到東北市場投資者的重視，源自海南三亞，許多東北投資者在海南投資，三亞的別墅由批的7500翻一番至14000再通過二手倒至27000然后直副30000大關，回想起輿論對拐點，市場對政策優惠期限的調整以及調控房價的呼聲，投資人不可能不敏感，而本地樓市，受惠于財政大幅放權，沈陽為，營口錦州等城市房價將迅速向沈陽靠攏，沈陽本土吸引內蒙投資消費的可能加劇，因此房價也具備續漲的條件，但速度不會過快，正常上漲的提速會集中到下半年。

　　四、中部三角經濟地帶與中南市場

　　武廣高鐵規劃下發，長沙鄭州武漢都爭取一個中部直轄市名額，互相間的比拼，表現在消費與房地產發展上來，從高端市場看，武漢弱于長沙，強于鄭州，從中高端消費來看，武漢強于鄭州長沙，鄭州強于長沙，長沙樓市除高端消費外，有過量之虞。因此，武廣高鐵等于救了長沙樓市，但也會帶來岳陽/赤壁等鄰近城市房價上漲。

　　合并開封洛陽的傳言，即使沒有發生，但實質上一體化以及鄭州向東，會在鄭州開封間形成一個中高端集中區域，帶動鄭州東部房價向主城靠攏，洛陽以鄭州西為標準，再加上新一屆政府吸引外資的力度加大，也會有一個調整發展期。

　　長沙向南后，長三角由地王的明星效應，轉而向實質性開發項目轉變，未來這一區域將吸引長株潭城市群主力消費，并吸納省內其他地級市的高端消費，房價將經歷短暫的沉寂后發生反彈。

　　武漢現在商業吸引力弱于住宅方面吸引力，省內規劃的襄樊宜昌荊門，都有較強商業投資價值，八加一中的八小城對武漢的商業物業也減小的消費量，相反，伴隨八加一建設，周邊的八個城市的商業物業占據主要投資消費。但，省會地位與交通條件，決定了武漢會在未來的十年間成為中南定居點，目前，武漢加強了保障房建設，政府單位的集資房建設，強化了市政設施建設，直接培植了以光谷為的外圍居住區，以漢南為主的邊緣居住區，以張公堤直至武湖到火車新站為軸的中低端供應區域，這些區域的投資價值非常明顯，武漢房價的整體特點在2010年會是：整體上揚，城區緩漲，成熟 與就業區會發生反彈，邊緣與新區房價會因為投資進入而強勁上漲，從而形成一個穩漲態勢。

　　但由于目前城區存量比較大，猛漲時期儲蓄的城郊結合部項目比較豐富，所以上半年房價會表現得比較平衡平穩，一旦開發商緩過這口氣，房價將一如既往地反彈。同樣值得關注的是上半年時間。

　　五、華南地區與華南市場

　　華南較關鍵詞是二次創業，二次置業，二次就業。傳統兩強，廣州深圳房價已經跑不動，直接原因是投資移出被后起的東莞/南海/從化/花都吸收，但，二次創業二次置業二次就業都會帶動傳統兩強房價迅速歸位并提升，而省會伴隨珠三角一體化建設，周邊中小城市房價會產生傳導效應，發生較普通的上漲。

　　與上述傳統區域形成并駕的將會是北部灣，以欽州為，傳統北海已經沒有多大的上漲空間，但欽州的異軍突起，會形成新的綠城，房價并會上漲更快，綠城南寧所以房價上漲不是太猛，源自于其主要以消費為主，缺乏吸納就業力的重頭工業與服務業。北部灣的提出與規劃建設是這一區域集中人氣之舉，自然對改善型居住，對頭次置業，對投資置業產生一定的期望，但由于基數不高，自然幅度也不會太大。

　　六、長三角地區與東部市場

　　上海與北京的情形差不多，伴隨周邊開發與昆山無錫杭州蘇州對投資消費的分流，上海房價不會發生過漲，但不斷上漲應是主要趨勢，這是不用數據不用推斷的一種感覺。但上海不可能超過北京的漲幅，源自上海周邊有吸引投資之地。

　　其他東部市場主要受本地投資消費帶動，因此會由主要城市向周邊城市發生蔓延上漲。所以按照時間遞減規律來看，上半年購房優于下半年，同時，熱錢對這一區域的興趣也會有個觀望期。

　　所以，綜合分析，會有明顯結論，那就是2010年上半年購房依然比下半年值。

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