銀行專家指出，不同的貸款產品各有利弊，有的能為貸款人節約大量利息，有的產品雖然利息較高，但能減輕還款人的短期壓力，關鍵是要挑選適合自己的。

　　記者近日對在滇各大商業銀行的多種房貸方式和產品進行整理，并請銀行專家進行逐一分析比較，旨在為購房者選擇合適的房貸提供參考。

　　直客式房貸

　　關鍵詞：享受一次性付款優惠

　　案例：“一次性付款可享受5個點的優惠。”很多新盤開盤時，都打出了類似的標語。以一套60萬元左右的房產為例，優惠以后可省下3萬元，但大多數人很難一下子拿出這么多錢。

　　解讀：招商銀行昆明分行個人信貸部相關負責人介紹，直客式房貸可幫你爭取到這部分優惠。“直客式”房貸是指銀行直接把購房款貸給購房人，開發商不需向銀行支付按揭保證金，該類房貸產品不受銀行、指定網點的限制，放款速度明顯提高，貸款時間大大縮短，可幫助購房人享受開發商一次性付款的優惠。但房貸門檻相對較高，頭先要是銀行優質客戶，其次資料必須齊全。此外，購房者需通過銀行指定的擔保公司擔保，除交納正常按揭貸款的費用外，還須交納一定金額的擔保費用。

　　適宜人群：有穩定收入、良好的銀行信用記錄、所購房屋一次性付款優惠較多的購房者。

　　固定利率房貸

　　關鍵詞：規避利率風險

　　案例：因貸款利率多次下調，再加上今年7折利率優惠的政策，貸款人小張今年的月供比起去年來降低了不少，但較近一段時間看到國內經濟復蘇形勢較好，小張擔心明年可能會再次加息，加重負擔。

　　解讀：招商銀行昆明分行個人信貸部相關負責人介紹，對于利率較敏感的客戶，可采用固定利率房貸，即指在貸款期限內，借款人按照合同約定的某一利率執行還款，不因銀行利率變動而調整還款利率。這種房貸產品滿足了購房者規避利率風險的需要，其特點在于，在貸款期限內，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數額。定息房貸都有貸款產品時間限制，一般為3年期和5年期，較長的固定利率房貸期限為10年。

　　但辦理該項業務較短時間限制為3年，一旦將利率固定，遇到利率下調，貸款人若想享受優惠政策，提前中止合同則需要承擔違約金。此外，銀行的固定利率并不一定等于現行的優惠利率，在辦理此項業務時應咨詢清楚。

　　適宜人群：有長期加息預期，未來收益穩定，需要鎖定利率風險的購房者。

　　合力貸

　　關鍵詞：一人貸款全家還

　　案例：小王已定明年和女友結婚，但因剛參加工作不久，月收入還較低，達不到銀行按揭貸款購房的審批標準。

　　解讀：記者從農業銀行、工商銀行、建設銀行等銀行了解到，像小王這樣的低收入人群可以通過“合力貸”貸到款。合力貸主要針對還貸能力較差的借款人，低收入人士在貸款購房時一般很難通過銀行的審批，但是如果以家庭為申請單位，則容易獲得通過。“合力貸”專為貸款有困難的家庭準備，這種貸款只對共同借款人有特別限制（共同借款人可以是所購購房屋的共有權人，也可以是貸款要求的其他自然人，而增加的共同借款人則必須有當地的戶口，與主申請人的關系必須是家庭內部關系），其他條件要求和一般房貸的申請一樣。

　　適宜人群：目前收入較低的青年購房者。

　　接力貸

　　關鍵詞：父貸子還

　　案例：老劉今年50多歲，銀行告知以老劉的年齡按揭貸款年限較短，將造成老劉每個月都有很大的還款壓力。

　　解讀：針對老年人貸款購房時普遍存在的年齡超限問題，農業銀行、中國銀行等推出了“接力貸”。該項業務是與合力貸相似的一款房貸產品，都是通過共同還款人來承擔還款責任來貸款置業。老人在貸款購購住房時，如果指定其子女作為連帶還款人并經連帶還款人承諾還款，則借款人貸款年限可適當延長，不受規定上限的限制。辦理此貸款產品，銀行已經將借款人的年齡限制延長到法定退休年齡后的5年，即男性可延長到65歲，女性可延長到60歲。但如果仍不能滿足借款人的需要，還可以采取以年齡較小的親友作為共同借款人的方式。假設父親年齡已經50歲，孩子年齡20歲，雙方可以作為共同借款人向銀行貸款，貸款較長年限可以根據孩子的年齡計算，通過父子合力，以“接力貸”

　　方式來圓購房夢。

　　適宜人群：“接力貸”的貸款對象為年齡偏大（超過40歲），可貸年限較短，月還款壓力較大，希望通過指定子女作為連帶還款人以延長還款期限的借款人。

　　循環房貸

　　關鍵詞：自由調節還款方式

　　案例：陳先生新購了一套100萬元的房產，申請了80萬元30年的貸款額度。還款6個月后，他賣了一套老房子歸還了貸款。不久后，他又看上一款車，由于申請的是按揭開放賬戶，可以隨時支用貸款，于是他輕松地貸到20萬元購了車。

　　解讀：所謂循環房貸產品，即指消費者與銀行約定某個貸款額度，在此額度內無需再次審批就可隨時借款。而當客戶有閑置資金短期不用時，也可隨時還貸。目前招行推出“隨借隨還”、深發展的“循環貸”、民生銀行的“按揭開放賬戶”都有類似功能。采用循環還貸方式后，客戶可自由調節還貸方式。專業人士認為，從負債偏好分析來看，大多數購房者都有提前還貸的意愿和傾向，程式化的還貸方式并不適合現金流不很穩定的客戶，如果客戶需要提前還貸時，也應提前通知銀行，某些情況下還要支出手續費。

　　適宜人群：收入不太穩定、可能出現負現金流的客戶。

　　氣球貸

　　關鍵詞：前松后緊的自由還款

　　案例：小郭是剛畢業工作的研究生，按照他所學的專業，一般有5年以上工作經驗的可以拿到10多萬元的年薪，但剛開始工作時工資只有3000多元。

　　解讀：對于小郭這種情況的貸款人，深圳發展銀行銀行專家建議采用“氣球貸”的還款方式。氣球貸是將貸款本金的一部分，放在較后一期一次性償還，由于平時還款少，到期還款多（貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還），所以這款產品才被冠以“氣球貸”這個頗為形象的名稱。“氣球貸”改變了按傳統貸款期限來計算月供的還款方式。客戶在申請5年期的住房按揭貸款時，可選擇與銀行約定的期限（比如20年、30年）來計算月供，從而大大減輕貸款初期每月的還款壓力。

　　適宜人群：有提前還款需求，未來較短年限資金實力顯著增強或是后期將有大額資金進賬者，以及借款期內僅想償還較少月供，而將節余下的款項運用至其他具有更高的購房者。

　　“入住還款”房貸

　　關鍵詞：減輕初期壓力

　　案例：小侯家庭條件不富裕，連購房的頭付都有很大部分是向親戚朋友借來的，每個月還房貸同時還要存錢償還頭付借款，前期壓力很大，希望剛開始還貸時月供能盡量低一點。

　　解讀：考慮到有的客戶在貸款初期由于支付了購房頭期款購購了新房后，還需要安排資金對房屋進行裝修、購置新家電、家具等，這一階段家庭資金比較緊張，工行、農行、中行、建行、交行、光大等銀行推出了“入住還款”業務，即客戶在辦理此項住房貸款業務時，可以申請從貸款個月開始，與銀行約定一個時間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式，歸還貸款的本金和利息，這樣就能較為輕松地度過資金集中使用階段。

　　適宜人群：有穩定收入來源、初期資金不多且面臨其他財務支出需求的年輕購房者。

　　“雙周供”房貸

　　關鍵詞：還款更省錢

　　案例：小高和愛人都在事業單位工作，收入穩定，夫妻倆的工資一個在每月月初發放，而另一個的則在月中發。

　　解讀：像小高家庭這樣的情況，銀行專家建議可采用“雙周供”的還款方式。將還款方式從原來每月還款一次改變為每兩周還款一次，每次還款額為原月供的一半。對于房貸客戶來說，還款壓力不變，但由于還款頻率增加，貸款本金減少速度加快，這就意味著相應還款期內的貸款利息少于“月供”時的貸款利息，同時，相應的供款期也會縮短，但每月還款壓力加大。

　　適宜人群：因為每期還款時間較短，不太適合資金方面有大起大落的人，而比較適合收入比較穩定、有平穩資金來源的人，以及希望加快房貸還款速度、縮短還款期限的購房者。

（編輯:wyt）

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！