假承諾

　　口頭承諾靠不住?規劃中的美好

　　“我要舉報，開發商在我們家門口修房子！”幾日前，讀者劉女士致電本報熱線。原來，劉女士于07年在華陽購了一套房子，出于家里有老人和希望有更廣闊視野的考慮，其選購了該樓盤一樓的一套房子。該房子花園對面有一塊不大的空地，購購當初因為這劉女士特地就此事詢問過開發商，“這塊空地是誰的，是怎么規劃的”，當被告知該地塊屬于開發商自有綠化用地的答復后，劉女士心里對于購購此房便無更多顧慮。2月份交房后，精心裝修了一番準備坐在花園中以后欣賞美景。然而，好景不長，5月份開始對面的綠化區域內發出隆隆的機械聲音，當劉女士再次走向開發商辦公室詢問此事時，所得到的答復讓其心灰意冷，“他們說要建商業廣場。”曾經構畫的生活意境現已被打亂，劉女士正準備將此房子掛在中介要將其賣出。

　　“很顯然，這位女士吃了沒有讓開發商將承諾內容落實到合同上的虧。”某代理營銷公司總經理如是說。在銷售行業中，口頭承諾往往由于事件的隨機性較大，外加一些承諾不會在合同約束之內，所以購房者一般很難甄別哪句是真那句是假，外加一些售樓人員天花亂墜的描述和急于促成銷售的心理，合同之外的口頭承諾勢必會促使購房者的下定決心。“這和開發商的誠信以及對銷售人員的管理有必然的關系。”四川中原物業許凌理如是說。據了解，現在市場上口頭承諾的諸多事項中較容易被提及的是小區會所以后的用途、車位的解決、小區園林的打造等。以小區會所為例，在售樓時購房者會被告知以后完全為業主服務，然而，交房后則發現，開發商將會所用于商業經營，而且所得不歸業主所有。新華公園附近一交房樓盤前段時間因此引起了業主糾紛。“單純的講這種行為可以被稱作欺騙，然而，事實上很多情況的發生歸根結底的原因是開發商的誠信。據了解，銷售人員在開發公司都會經過嚴格的培訓，所有的資訊灌輸都是傳播了開發商的語言。“我們會對銷售人員有嚴格的管理，一旦發現有銷售人員對我們的消費者傳播非正常承諾，公司將對其進行嚴格的懲罰。”金科一城（查看地圖）的銷售經理告訴記者。　　

　　四川和睿律師事務所張政律師建議：口頭承諾需要相關證據證明方能獲得法律支持，對于開發商或房屋銷售人員的承諾，若購房者無法拿到有效的書面證明文件，一旦因該承諾發生糾紛，購房者可能會面臨無法舉證證明的局面。建議購房者購房時，若開發商或者房屋銷售人員作出某種承諾，一定要使之形成書面材料（如將相關承諾內容寫進合同），一旦開發商有違承諾時才能以該材料為證據進行維權。

　　假優惠

　　不實信息打擊購房者熱情

　　自從國家從07年推出限價房優惠以來，“限價房”這個概念隨即被N個開發商廣告所復制。一時間“限價房”、“特價房”等大行其道。不過此“限”非彼“限”，乍一看上去開發商的廣告限價房貌似比政府的還要相因。然而，你未必能購的到。在成都置業多處的張先生（查看地圖）發出抱怨：“每次開盤都說有多便宜的房子，我每次去都購不到。”張先生想要購的是城西某大盤的電梯洋房，開盤時標價只有周邊同類樓盤的2/3，看到環境、性價比都占優勢，有著多年置業經驗的張先生自然是非常動心。然而，兩次開盤兩次都落空。

　　據了解，張先生所遭遇的在IT公司供職的何先生身有同感。“你很難分清他們說的是真的還是假的。”從事地產營銷行業多年的黃宏杰提到。你看到很多廣告，這兩年的廣告都在打價格戰，3環路內側的房子3080售價，要是你你可能都動心”。然而，問題是你一到銷售現場卻發現，一切都變了。“除開特惠房之類，他們或者是用面積的概念，或者是用實得面積的概念，總之，你不會拿到真正的優惠。”業界打拼多年的他深諳此道。

　　從現在的打折情況來看，位置較差的“優惠房”、尾盤較多，更類似于打包促銷的方式。如果有新推房源或者連位置較好的房源都開始有優惠了，那才說明是真正的打折。此外，由于去年樓市補漲幅度明顯，說是打折，但降價幅度仍然在去年漲幅之內，充其量不過是持平而已，并不能算是真正意義上的打折。主要目的并不在于打折優惠，而是在于搶占市場份額，使客戶形成分流。

　　樓市是不是真的就沒有限價房？也不盡然。以低價策略購別墅的恒大房產，往往在開盤時推出幾套少有的低價房，讓消費者無不欣喜。既然如此，為何消費者總覺得是開發商在騙人？“這就象是購彩票，你很難發現你身邊有中500萬的”，歸根結底，消費者對監管的方法認知偏少，杰力恩廣告公司副總經理黃宏偉提到：“我們可以從三個方面來確保這種監管，頭先是國家前段時間出臺的售樓現場公“示”辦法。從這上面我們可以看到所房源售價格信息，較高較低一目了然，特價房如有做假，也可從中看出，其次，媒體方面加強監測，對于不誠信的企業堅決打擊；較次，消費者一旦發現不真實的銷售信息，主動向相關部門舉報，維護自己的合法權益。”　　

　　律師建議：四川和睿律師事務所張政律師建議：以“面積”為例，依照相關建筑面積計算規則，飄窗、陽臺等視不同情況不計算或者以半面積計算建筑面積，此時開發商所謂的“面積”就不是一種優惠，而是基于國家標準的強制性規定。同時，此類“面積”在實際使用中可能會存在房屋后期改造成本增加等風險，建議購房者購購時應謹慎，不能一味追求“面積”等帶來的價格“優惠”。

　　偽資源

　　相隔五公里也叫**物業？

　　當**通車的步伐越來越臨近，**物業漲價了，沿線房子升值了。

　　當孩子的時間越來越臨近，名校周邊的房子也漲價了。

　　**物業、 、還有多少這樣的資源會漲價？這個問題很難回答，不過，我們知道很多開發商在撒謊，他們在漲價。

　　據權威數據統計，住宅房屋在**影響下價格方面會上漲5%至15%。開發商因**的通過所獲取利潤顯而易見，不少樓盤也因攀個**物業的名份而享受較高的回報。東湖國際（查看地圖）的廣告上可見一斑：“明年**一號線就要運行了，那七號線還會遠嗎？”

　　一業內人士認為，真正的**樓盤，應該是距離**站點200與500米之內，路程在5—10時辰之內。這樣得距離，將使**樓盤的便利性和安全性都達到較佳，由此，在200米到500米之間的的樓盤才是**物業的體現。然而，許多樓盤卻和**出站口八竿子打不著。以即將開盤的楠香山為例，廣告語中提及“全城期待的**是楠香山交通的1/4”，其意直指**。而其實際位置和較近的一號線出口相差千米之上。類似的樓盤還有很多，對于來成都購房的外地購房者則顯然難以判斷。

　　相對于“偽**”資源而言，和名校攀在一起的教育資源也讓消費者難以判斷。陳女士向記者講述到，“起初購房時開發商答應業主孩子名校資格,但是在業主孩子要上學的時候,學校卻以開發商不是學校贊助商為由,拒絕名校資格的要求,業主被迫交多5000元的借讀費。”該女士再入住后多年才發現自己上當受騙，這和開發商當時所利用有教育關系的資源包裝自己有著直接聯系。而恰恰這一點，對那些家庭住址所在 沒有“名校”，又看重杰出學校師資、環境的家長，通過購購緊靠學校的小區獲取教育資源，不失為一種有效的途徑，緊靠學校的小區一直以來都是這個特定人群關注的對象。

　　誠然，無論是**物業還是名校物業，對不同的消費人群都有著很大的吸引，也正因此，在市場上這兩類資源也更容易賣出好的價格，可是作為消費者如何來甄別此類房源的真偽程度呢？

　　張政律師表示：“對于**物業，其實很好把控，購房者不妨在看完盤后辛苦一下，從售樓現場走到附近的出口，因為你要確定購這里以后是要天天走的。何不在下手之前來看看到底合不合適。對于沾著校園房光環的那些房子，你還是要看下距離，，深入到學校辦公室和他們溝通下你購的房子孩子以后上學是否還要交其他費用。”

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