黃女士問：你好！我購了商業用房，共2層，每層占地面積48.62平方，房產證沒有說明用途，但土地使用證注明是商業用途。現在兩層都在營業，房產開發商非要說我房產證上沒注明用途，他說土地使用證上注明的商業用途不算數，要把我的第2層算住宅。請問一下。他(房產商)說的是否合法?

回復：不合法，土地證上用途為商業用途，雖房產證上未注明用途，但現房屋的實際用途亦為商業經營，在這種情況下，如房產商無沒有其他證據證明該房屋第2層是住宅，不能認定該層為住宅。為了確定該房屋的用途，建議黃女士查看當時的購房合同，或去規劃部門查該房屋的建設工程規劃和規劃部門審批的施工設計圖紙。

　　共有產權人的財產處理權

易先生問：你好！因為購房頭付不夠，所以動用了我姐夫的公積金，房產證上有他的名字。2年之內過戶又很貴，有什么方法可以房產證上有我姐夫的名字，但是他不享有房子的財產和處理權？

回復：根據《物權法》第十七條的規定：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。對于易先生姐夫來說，只要房產證上有他的名字，那么他就是該房產的所有權人之一，即共有權人。《城市房地產管理法》第三十七條的規定：下列房地產，不得轉讓：……（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的。因此，如果房產證上有共有權人，即該房主屬于共有房產，按照法律的規定，易先生的姐夫在未經得共有權人書面同意的情況下，一人無法處理該房產。另外，在共有的情況下，即使易先生的姐夫一人無權處理該房產，但按照法律的規定，如果共有權人均同意轉讓該房產，易先生的姐夫作為共有權人，其依法享有處理該房子所得的部分財產，除非你們私下約定，讓易先生的姐夫放棄該部分財產。

　　沒辦房產過戶只簽協議有效嗎?

李先生問：你好！我剛從自己親戚手上購了一套房子,沒有辦理房產證過戶,只簽了協議,房產證現在在我手上，請問這樣萬一以后有什么糾紛協議有法律效力嗎?

回復：根據《物權法》第十七條的規定：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。第九條的規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因此，對于房產來說，只要未辦理變更過戶登記手續，該房產的所有權人依然是李先生的親戚，李先生不享有該房產。雖然李先生持有該房產證，但是如果李先生的親戚向房管局掛失該房產證，重新辦理一個，在這種情況下，如果李先生將該房子再出售給第三人，并且辦理了過戶手續，李先生與其親戚之間的協議將不能對抗第三人，李先生也無法要求取得該房產，只能要求其親戚退還購房款并承擔違約責任。

（以上回復由廣東通法正承律師事務所律師何洪(何洪博客,何洪新聞,　　經業主代表大會授權業委會可起訴違建業主

　　貸款購二手房公積金優勢更凸顯

　　購房前你要想清楚四件事

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！