１９９６年我表哥劉某身患多種疾病，為讓我方便照顧他，也為讓我安心，在他的住宅附近購購了一套商品房讓我居住。１９９８年表哥寫下《房證明》，表示愿意將該商品房給我，并將房產證及其他相關房產文件交給我，但我沒有及時去政府房地產管理部門辦理產權過戶手續。２００１年，表哥因病去世。此后不久，表哥的女兒要求繼承該房屋，并讓我騰房。我認為房屋已經給我了，其女兒無權讓我騰房，不知我的看法是否正確。黃某

黃某：你好。

來信所提問題的關鍵，是原房屋產權人與你房產的行為是否合法有效。如果與行為合法有效，你表哥對該房產已作合法處置，你表哥的繼承人不能要求繼承房產；但如果與行為無效，你表哥的繼承人要求繼承你表哥名下的房產，則屬于正當要求。

根據我國民法的有關規定，一般情況下，與關系的成立，以與物的交付為準。與房屋，應當辦理房屋過戶手續。之所以這么規定，是由于我國實行房地產登記制度所決定的。一般來說，房屋所有權的確認是以房屋所有權證上記載的名字為依據，即房產證上寫誰的名字，誰就擁有房屋產權。因為你沒有及時辦理房屋產權過戶，使得該房屋所有權證上的具名人仍然是你表哥，房屋產權沒有變更到你的名下。這也就是你表哥的繼承人要求繼承你表哥名下房產的理論依據。

在房屋與的意思表示之后，未辦理產權登記變更的情況下，房屋與行為是否就一定無效呢？換句話說，房產證是房屋產權的惟一依據嗎？回答是否定的。實踐中房屋所有權證作為產權依據，存在一些例外的情況，如果房屋與行為，滿足一定的條件，即使尚未辦理房屋產權過戶，其與行為，也應當確認為有效，但應當補辦房屋產權過戶手續。

較高人民法院《關于貫徹執行，〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第１２８條規定：“公民之間與關系的成立，以與物的交付為準。與房屋，如根據書面與合同辦理了過戶手續的，應當認定與關系成立；未辦理過戶手續，但與人根據書面與合同已將產權證書交與受人，受人根據與合同已占有、使用該房屋的，可以認定與有效，但應令其補辦過戶手續”。

你的情況完全符合較高人民法院的上述規定，你表哥給你寫有書面與證明，并將房屋所有權證等相關房產文件交給你，你也實際占有房屋并在其中居住，只是還沒有辦理房屋產權過戶手續。在這種情況下，完全可以根據較高人民法院的有關規定認定你和表哥之間的房屋與行為有效，但應當及時補辦房屋產權過戶手續。

你表哥在生前已經將該房屋給了你，表哥的繼承人不能再要求繼承其已經作過處分的房屋，她要求你騰房的主張，將不會得到法律的支持。

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