小區會所歸誰所有？民宅商用是否可行？車位權到底怎么劃分？這些問題都與生活息息相關。正因為如此，上周本報以實際案例深度解讀了《物權法》的較新司法解釋，才引來了不少讀者的關注。

　　本期我們繼續請有關法律人士收集一些實際典型案例展開分析，如果你碰到類似問題，或者還有其他問題，歡迎來電向我們反映。

案例三：

開發商有權出租車位嗎？

　　陳小姐于年初正式搬入了自己位于北市區某小區的新居，并以每月180元的價格向開發商租賃了一個緊挨自家樓下的露天停車位來停放自己的愛車。然而，不久前，陳小姐在小區業主群里聽說：按照相關規定，小區內的露天停車位都應屬于小區業主共同所有，開發商無權處置或是出租，甚至有業主提出應當向開發商收回露天車位的所有權及管理權，并提議業主間應采用先到先停的原則使用小區內有限的露天車位。

　　對此，陳小姐一方面既對其他業主提出的免費停車頗感興趣，而另一方面卻更擔心一旦停車位認定為業主共有后，自己與開發商所簽訂的定點車位租賃合同將不受法律保護，那么自己將很有可能因為下班時間較晚而找不到停車的地方。于是，陳小姐希望了解自己所租賃的停車位究竟是否屬于業主共有車位？

　　律師解疑：車位權屬分兩類，“專有”、“共有”看規劃。

　　隨著近年來我國坐擁車保有量的快速增長，小區內停車難的矛盾日顯突出，為此，業主與開發商間始終糾紛不斷。而對于小區內停車位的權屬與使用問題，《物權法》第七十四條明確了“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當頭先滿足業主的需要。”限制了開發商對小區配套車庫位的任意銷售與處分。同時也肯定了開發商對于規劃用于停放汽車的車位、車庫的初始處分權利，即規劃內車庫位的權屬“由當事人通過出售、附或者出租等方式約定”。此外，還明確了業主共有車位的范圍為“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”。其中，并沒有陳小姐鄰居所說關于露天停車位權屬一定就歸屬業主共同所有的規定。

　　事實上，根據《建筑物區分所有權的解釋》第五條及第六條解釋，再結合《物權法》的基本規定，要判定某一建筑區劃內的停車位權屬頭先應當查驗小區規劃：如果該停車位為規劃確定用于停放汽車的車位則開發商可以出售、附或出租等方式處分給業主，作為業主所有的專用部分；如果該停車位屬于建筑區劃內在規劃用于停放車輛的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，則應當認定為業主共有的車位，對于該部分車位，開發商無權進行任何形式的處分。

　　回到陳小姐的案例，如小區業主對于小區內露天停車位的權利歸屬有較大爭議的，可以要求開發商提供小區規劃相關指標及圖紙，以確定相關車位是否屬于規劃車位。如果查實陳小姐所租賃的車位為開發商在規劃之外占用業主共有道路或其他場地增設的車位，則開發商與陳小姐所簽訂的車位租賃協議將存在無權處分的效力瑕疵，如陳小姐因此遭受損失的，陳小姐有權要求開發商予以賠償。

　　律師提示：《較高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的頒布與實施，將能有效解決目前由來已久的車位之爭。與此同時，以規劃作為權屬判定依據的規定，也必然為開發商的項目前期規劃設計提出更高要求：使其從較初的簡單產品設計發展為產品、風險與權益多重考慮的集合，此時，開發商的“未雨綢繆”意識將顯得尤為重要。

　　相關司法解釋條款：《較高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條、第六條。

　　案例四：

　　不滿物業服務可以拒交費么？

　　李先生于2008年2月入住了自己位于南市區某小區的物業，但入住后李先生發現，該小區的物業公司所提供的服務與自己想的相差甚遠。同時，李先生考慮到自己并未與物業公司簽訂物業服務合同，并且根本不需要接受物業公司的物業服務，便從2008年4月起即開始拒交物業費。

　　然而到2009年6月，物業公司在多次書面通知而催交未果的情形下，一紙訴狀將李先生告上法庭。對此，李先生想了解，物業公司的訴訟主張是否具有法律依據？

　　律師解疑：依法成立的物業管理合同“天然”有效。

　　物業公司的起訴符合相關規定。根據《較高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》條之規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”李先生即便沒有親自與物業公司簽訂物業服務合同，而只要該合同是建設單位或業主委員會與業主大會依法與物業公司簽訂的物業服務合同，便對包括李先生在內的全體業主具有約束力，李先生應當遵守。

　　此外，根據該解釋第六條之規定，如物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，而業主不能僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由拒絕交納物業費。

　　律師提示：對于《較高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條關于業主不能僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由拒絕交納物業費的規定，事實上亦在一定程度上明確了業主即便未入住該物業，但物業公司又實際根據合同約定提供服務的，則業主仍應交納物業費——也就是我們俗稱的“空管費”。但如果開發商交房后，業主確定長期不入住的，為避免過高的支出，根據合同自愿原則，業主仍可與物業公司協商降低“空管費”的收費標準。

　　相關司法解釋條款：《較高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》條、第六條。

　　案例五：

　　租戶不繳物業費是否與房東無關？

　　高女士在某小區購購了一套4居室住宅。開發商2006年1月交房后，高女士即將該房租給了來昆做生意的林先生，并約定由林先生負責物業費的交納，對于這一約定，高女士也及時書面告知了物業服務公司，物業服務公司人員當時也表示了認可。

　　然而，就在林先生退租后兩個月，高女士突然接到物業服務公司的催繳通知，要求高女士結清林先生承租期間所欠交的物業費三千多元。高女士認為，既然當時自己與林先生約定該筆費用由林先生承擔，并且物業服務公司也認可該約定，那么，物業服務公司就應該要求林先生償還，而不是向自己催交。

　　對此，高女士想了解，自己是否有權拒絕交納該筆欠交的物業費。

　　律師解疑：房東應負連帶責任。根據《較高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條之規定：“業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。”因此，作為物業的業主，高女士在接到物業服務公司的催繳通知后，應當按照物業服務合同的約定先行償還該筆欠交的物業費。

　　而高女士在交納該筆欠交物業費后，有權依據與林先生簽訂的《房屋租賃協議》的約定向林先生進行追償。

　　相關司法解釋條款：《較高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條

　　云南八謙律師集團律師邵宏

（編輯：yangmin）

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