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拆遷應按產權性質補償

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 605 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

讀者張慧：我的老房子是民國39年購的，是一個臨街的二層小樓，當時的房產證上寫著：“使用性質：鋪地。”此外，土地證上還著：“土地面積：74平米，建筑面積：53平米。”因為過去購購時，是房屋連土地一起購，土地面積比房屋面積要大一些。現在這個地方要拆遷，開發商給我的補償是房屋一層算為商鋪，補償金高一些，二層就算成住宅，補償金還不到一層的一半。請問這樣計算一、二樓的補償金合理嗎？土地證上的土地面積是否要補償？

律師解答：

頭先，需要調查二樓是不是合法建筑。

如果二樓合法，開發商應該按照產權性質進行補償，也就是按商鋪性質補償。此外，拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人還應當給予適當補償的。

房屋拆遷前要進行房地產評估，房屋拆遷補償價=（基準地價×K+基準房價）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價，其中，K為容積率修正系數，按照《房屋拆遷容積率修正系數表》確定。從該公式看，私房院落的土地屬國有土地，現沒有土地使用權補償的政策。

■名詞解釋

基準地價：一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。

基準房價：一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。

重置成新價：用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格。