一，一定要讀懂，誰是法律主體，誰是投資主體？

　　由于爛尾了，自然，宣傳工具上載明的開發商，已經沒有多大意義，類似的情形可能有三種，一種是原來的開發商通過融資或其他資本運作，重新站立并啟動爛尾項目，這對消費者而言是較理想的一種，相當于病人的病治好了，依然是個正常的人。另兩種都存在一定的產權風險，包括開發商名字與土地證規劃許可證一致，以避免重復報建費用，而事實上掌控該項目銷售權的卻是以投資身份出現的所謂投資商，也有叫發展商，更有可能是個體或實體私下以協議的方式控制項目，表面上跟前面說的種相同。

　　如果原來的開發商只是傀儡，那么存在辦證的一些手續問題得洽談清楚。預計物業交付后發生糾紛如何追責，項目變更的法律文件是否有保障等。

　　二，五證是否齊全，尤其要關注土地證，什么性質，各類用途的地塊是如何報建的，即規劃許可證也土地證聯系起來考察，再一個就是預售許可范圍。

　　土地證一塊地只有一個，但有些地上面注明了商業，住宅，綜合經營甚至金融等方面的字樣，大部分城市沒有明確分割各類功能地塊的容積率，所在開發商就存在李代桃僵的可能，比如覺得寫字樓好賣，把公寓當寫字樓賣，或許因為土地證已經耗掉多年，這個時候寫字樓與商業等價值因為年限原因受損，開發商可能將之當做公寓進行銷售，還有就是，報建過程中預售許可，是許可哪些樓棟，一定要對號入座考察清楚。

　　三，盡可能了解一下其過去，因為什么原因爛尾？差錢還是土地問題，多少債主，有無分割抵押等。

　　過去的信貸環境非常寬松，爛尾工程甚至涉及數個債權人。所以得了解一下過去，武漢有座叫佳麗廣場的，現被平安收購。債權人非常多，抵押物分割也非常復雜，如果這種情況不是由平安一家吃進，則購賣的時候一定得看清誰的物業，產權是否清晰。

　　還有可能是地，比如有塊地，因為某些拆遷或者政府文物古跡所在搬遷等客觀原因，現在時勢變遷了，可以上馬了，得注意這些障礙物是否完全消除，主要以政府文件為準。

　　四，多渠道了解這塊地的周邊既往情況，是不是存在不可去除之隱痛。

　　除上述差錢或土地本身原因外，也有土地風水方面的事情導致停工，時間長了被稱為爛尾工程的，如果你不忌諱這個，當然無所謂，一旦你認為風水并不等于迷信，建議你較好傾聽一下周邊居民的看法，這塊地為什么放置在路邊如此長時間。

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