趙女士：2006年底，我購(gòu)購(gòu)了某小區(qū)的期房，開(kāi)發(fā)商合同承諾今年6月30日交房，結(jié)果今年9月30日開(kāi)發(fā)商才電話通知我10月2日辦理入住手續(xù)。我詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商是否有準(zhǔn)住證，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)目前正在辦理中，還沒(méi)辦下來(lái)。所以10月2日我沒(méi)去現(xiàn)場(chǎng)辦理收房手續(xù)。10月7日，我再次詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)住證一事，他仍說(shuō)沒(méi)有準(zhǔn)住證。

　　關(guān)于延期交房涉及到違約金賠償一事，開(kāi)發(fā)商口頭承諾業(yè)主入住3個(gè)月后賠償違約金，違約金的計(jì)算日期截止到9月30日。開(kāi)發(fā)商一直催促我盡快辦理收房手續(xù)，并繳納一年的物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)才能拿到鑰匙。

　　我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得準(zhǔn)住證，就表示房子不具備入住條件，所以不能收房。

　　我很想知道：是不是沒(méi)有準(zhǔn)住證就一定不能收房？開(kāi)發(fā)商延期交房賠付的違約金數(shù)額應(yīng)該怎樣計(jì)算？物業(yè)費(fèi)是不是從開(kāi)始裝修準(zhǔn)備入住時(shí)才開(kāi)始計(jì)算？

　　“房律師”：

　　張盈律師事務(wù)所李東光律師認(rèn)為：1、根據(jù)《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，本市新建住宅商品房，在交付使用前，均應(yīng)當(dāng)按規(guī)定領(lǐng)取新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證，不按規(guī)定辦理準(zhǔn)許使用證的新建住宅商品房不得交付使用。準(zhǔn)許使用證的辦理以項(xiàng)目竣工、配套完成為前提，開(kāi)發(fā)商未獲得準(zhǔn)許使用證，說(shuō)明該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)尚未完成或有瑕疵，未獲得相關(guān)行政機(jī)關(guān)的認(rèn)可，尚不具備交付條件。

　　因此，為保障業(yè)主就該房屋的合法權(quán)益，業(yè)主不應(yīng)在沒(méi)有準(zhǔn)入證的情況下就收房。如果業(yè)主在此情況下收房，可能會(huì)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，例如房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在房屋交付使用后將由業(yè)主承擔(dān)。

　　2、開(kāi)發(fā)商延期交房賠付的違約金起算期依約定為今年6月30日，截止日為開(kāi)發(fā)商取得新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證后，實(shí)際將房屋交付購(gòu)房人之日。違約金的費(fèi)率依雙方約定，但約定的違約金低于造成的損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

　　另外，開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交付，購(gòu)房人可以向法院請(qǐng)求解除合同。購(gòu)房人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　3、根據(jù)趙女士敘述的情況，由于開(kāi)發(fā)商尚未交付房屋，購(gòu)房人不應(yīng)承擔(dān)房屋交付之前的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)的起算時(shí)點(diǎn)應(yīng)為房屋交付使用之日。

　　紀(jì)律二：沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證的二手房，謹(jǐn)慎購(gòu)購(gòu)

　　李先生：我打算購(gòu)購(gòu)一套房屋，該房屋還未辦理產(chǎn)權(quán)證，但有1998年與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽定的購(gòu)房合同和當(dāng)時(shí)的購(gòu)房收據(jù)。據(jù)我了解，2005年前后天津市人大出臺(tái)了一個(gè)關(guān)于辦理2003年以前所購(gòu)問(wèn)題房屋產(chǎn)權(quán)證的條例。憑上述文件可以辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。但我擔(dān)心該購(gòu)房協(xié)議書(shū)上只有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的章，沒(méi)有其他如代理銷(xiāo)售商及其圖章。我看了朋友1998年購(gòu)購(gòu)房屋的購(gòu)房合同，上面有代理商天津市房地產(chǎn)管理公司以及該公司的圖章。

　　我想問(wèn)：現(xiàn)在該房產(chǎn)公司業(yè)已倒閉，所以我不敢貿(mào)然購(gòu)購(gòu)，擔(dān)心憑現(xiàn)有的購(gòu)房合同不能辦理房產(chǎn)證，是不是所有的開(kāi)發(fā)公司的房屋必須由代理商進(jìn)行銷(xiāo)售？我想購(gòu)購(gòu)的這套房子的房產(chǎn)公司屬四級(jí)開(kāi)發(fā)商，“四級(jí)”代表什么意思？是否具有銷(xiāo)售房屋的資質(zhì)？我該如何著手解決該房屋的購(gòu)房問(wèn)題？

　　“房律師”：

　　張盈律師事務(wù)所李東光律師認(rèn)為：1、商品房可以由開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售，也可以委托代理公司銷(xiāo)售，代理銷(xiāo)售不是法律強(qiáng)制性的，開(kāi)發(fā)商擁有自行選擇權(quán)。

　　2、依資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)實(shí)力、技術(shù)實(shí)力等體現(xiàn)綜合實(shí)力的指標(biāo)，由高到低將開(kāi)發(fā)商分為一、二、三、四、臨時(shí)五級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，“四級(jí)”應(yīng)為該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)。該開(kāi)發(fā)商是否擁有銷(xiāo)售房屋的資質(zhì)要看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照的營(yíng)業(yè)范圍有無(wú)此項(xiàng)，一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)擁有銷(xiāo)售房屋的資格。

　　3、根據(jù)李先生所述意向購(gòu)購(gòu)房屋沒(méi)房產(chǎn)證、房地產(chǎn)公司已倒閉等情況，購(gòu)購(gòu)該房屋會(huì)有比較大的風(fēng)險(xiǎn)。如有強(qiáng)烈的購(gòu)購(gòu)愿望，建議待賣(mài)房人取得產(chǎn)權(quán)證后再購(gòu)購(gòu)該房屋。

　　紀(jì)律三：商住兩用房，何種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

　　宋女士：我購(gòu)購(gòu)了一處40年產(chǎn)權(quán)的商住兩用房，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商口頭承諾水電等費(fèi)用按民用標(biāo)準(zhǔn)收取，但臨近交房，開(kāi)發(fā)商卻在小區(qū)內(nèi)貼出通知：水電暖氣等費(fèi)用按商用標(biāo)準(zhǔn)收取。我想問(wèn)一下：開(kāi)發(fā)商的行為是不是侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益？“房律師”：

　　張盈律師事務(wù)所李東光律師認(rèn)為：根據(jù)宋女士所述情況，開(kāi)發(fā)商口頭承諾水電等費(fèi)用按民用標(biāo)準(zhǔn)收取，但實(shí)際按商用標(biāo)準(zhǔn)收取的行為屬違約行為，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。宋女士如想維權(quán)，頭先應(yīng)收集開(kāi)發(fā)商曾承諾水電等費(fèi)用按民用標(biāo)準(zhǔn)收取的相關(guān)證據(jù)，這是維權(quán)的前提。

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