近期杭州有不少早已“售罄”的樓盤，眼看到了交付期卻突然又有新房源推出，而且樓層、戶型都不差，甚至價格還比之前便宜。向銷售部打聽，得到的回答都說：這些原本是“限制房產”剛剛轉為可售房源。

　　“限制房產”眨眼之間遍地開花，不禁讓人疑惑：所謂的“限制房產”到底是些什么房？杭州有多少“限制房產”，這些房子能不能購？

　　5605套限制房，“隱居”杭州主城區

　　不看不知道，數數嚇一跳。根據杭州透明售房網統計，截至11月5日，杭州主城區內269個樓盤有“限制房產”共5605套，面積近140萬平方米，這其中80%以上是住宅以及酒店式公寓，其余則是一些商業用房和物業管理用房、公配設施設備用房等房源。這些“限制房產”在透明售房網上被標注為紅色，幾乎每個樓盤的房源信息中都有這樣的紅色小方塊，有些數量高達百套以上。如市的寶善公寓目前顯示有201套限制房，其中住宅143套；下城區的水岸雅苑在網上顯示有200套限制房，其中住宅有195套。

　　不少限制房開始解除限制上市。現已交付的景江城市花園（查看地圖）位于錢江三橋邊，杭州透明售房網的數據顯示，該樓盤目前可售住宅僅為13套，但限制房產有614套，其中93套是住宅。當記者致電該樓盤銷售處時，銷售人員熱情地表示這些限制房即將解除限制，納入正常銷售：“你過來看看吧，近期內會解除限制的，價格在16000～17000元/平方米之間。”

　　不過很多限制房屬于回遷房。清泰南苑共有124套限制房，其中有107套住宅；西子銘苑（查看地圖）現有192套限制房，其中有166套住宅；中凱東方紅街公寓，225套限制房，全部為住宅。這么多限制房源能不能拿出來賣呢？“當然會賣啊，不過只能賣給回遷戶。”這三個樓盤的銷售人員都表示，這些大批量的限制房是拆遷安置房，一般不會對外銷售，但也不排除回遷戶消化不了，有少量房源會進入市場。

　　五種原因產生“限制房產”

　　目前杭州透明售房網上的這些“限制房產”是由于什么原因限制銷售的呢？記者從杭州相關主管部門了解到，“限制房產”主要有五類。

　　類是樓盤建筑面積超過規劃設計標準。比如小區規劃總建筑面積10萬平方米，結果預測建筑面積有10.5萬平方米，這多出來的0.5萬平方米就不允許辦理預售證，該樓盤必須有相當于0.5萬平方米的商品房限制銷售，直到建筑結頂以后，完成超標部分的建筑面積實測，補交土地出讓金以后，這些“限制房產”才能正常銷售。

　　類是申請在建工程抵押的房源。根據《城市房地產抵押管理辦法》第三條，對“在建工程抵押”的定義為：抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。也就是說，只要抵押人將貸款償還給銀行，就能重新取得對這部分房源的處理權，這些房源什么時候能賣較終由開發商說了算。所謂的限制銷售只不過是銷售技巧而已，實際就是“未售”房源。

　　第三類是不可銷售的房源，包括物業管理用房、公建配套設施設備用房等。

　　第四類是定向銷售房源，比如拆遷安置用房等。

　　第五類是因司法查封或其他違規原因被限制銷售的房源。這類房源必須對房源進行解押之后才能合法銷售。

　　購購限制房產要小心

　　每個樓盤都有限制房源，數量多少不同而已，目前比較普遍的是前三類情況。

　　購房者購這類房產，要留意限制房的不同性質。如果是拆遷安置房的，其戶型、朝向通常不如同一個樓盤中的普通商品房，價格也應該比商品房低；在建工程抵押的商品房，在解押前可以簽訂購購意向書，但不需要支付房款；被司法查封的房子解押后要確認產權歸屬后再購……這些房源雖然都被限制銷售，但它們的實際情況不同，購房者需要注意的內容就不同。

　　一般限制房產的數量超過50套的，如果不是拆遷安置用房就是申請在建工程抵押的商品房。因為銀行允許開發商以樓盤、以幢甚至是以套為單位進行抵押，解押時也是按照原來的抵押單位進行解押。

　　去年8月杭州市房管局出臺了《關于進一步加強商品房(預)銷售管理相關事宜的通知》，其中規定：“對辦理商品房(預)銷售審批手續后作期房預售的不得辦理在建工程抵押”。所以一般來說去年8月以后申領銷售許可證的樓盤都不應有在建工程抵押的商品房房源。如果你意向購購的樓盤有這樣的限制房產要銷售，一定要向開發商了解清楚，并確定你看中的那套房子已經解押再簽合同。

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