清溪鎮的黃先生來電反映:他較近在鎮里購了一套商品房,當時貪其便宜,簽完合同一次性付款后才得知這個項目本身存在一些問題,手續不是很齊全,現在很擔心。黃先生問購購這類手續不全的商品房會有什么風險?

　　答復:購房者不經意或由于其他原因購購了手續不完備的房屋,都將或多或少地要承擔一定的風險。可能造成的不良后果有:

　　1.產權可能會有保證,但取得權屬證件的時間沒有保證。

　　2.為取得產權,購房者要額外支付費用,如補交土地出讓金、罰款等。

　　3.房屋可以使用,但無法取得產權。

　　4.房屋被政府沒收或拆除。

　　房屋銷售中涉及諸多法律、法規,法律關系也比較復雜,商品房屬特殊商品投資大,因此建議購房者購購信譽好、規模大的企業開發的商品房；在購房前,向律師或專業人員進行咨詢,或委托律師辦理有關手續。只有這樣,才能保證在購房中自己的權益少受或不受損害。

　　開發商有權附花園閣樓地下室嗎?

　　讀者金小姐來電詢問:較近東莞很多樓盤為增加產品賣點紛紛打出購房花園、閣樓、地下室的口號,以附屬面積方式來提高房價或進行促銷吸引購房者眼球。究竟開發商是否有權附花園、閣樓、地下室?

　　答復:開發商同意“”花園、閣樓、天臺的目的很清楚,就是為了吸引購房者購購底層、頂層的物業。如果開發商沒有把“花園、閣樓”的條款寫入銷售合同,那么這一承諾在你入住之后可能就成了無法兌現的“空中樓閣”。大部分開發商的花園、閣樓是無法在產權登記部門取得權屬證明的,為了避免日后出現爭議,開發商一般不愿意把類似條款寫入銷售合同。另外,有些說明的部分花園、天臺屬于公用場所,在這種情況下,開發商根本無權處置、這些場所的面積,其“花園、閣樓”的承諾無非是促銷幌子,根本無法兌現。所以,如果要這一類面積有所保障,就必須將面積等具體內容寫入合同,作為法律依據。

　　如何預防購房面積縮水?

　　東城的薛先生來電表示:購房面積縮水的問題目前在東莞市場上并不少見。3年前,他在東城購了一套大戶型住宅就出現了嚴重的“房屋縮水”,為此還與開發商打了一場官司,較近他想在南城購房,但又擔心出現類似問題,詢問如何預防購房面積縮水?

　　答復:要避免面積縮水,工作必須做在前面。當購房者確定要購購的項目后,先要向開發商索要共有建筑面積分攤部位和商品房預售面積測繪技術報告書。按照規定,會所、儲蓄所、娛樂活動室等經營性用房,居委會、派出所使用的房屋,不能作為共用建筑進行分攤。

　　當購房者確認以上內容無誤后,還要將這些內容在商品房預售合同中如實載明,如:“開發商不得擅自變更共有建筑分攤部位。如果開發商預售商品房后,變更共有建筑分攤部位的,應當在約定的時間內書面通知購房人,購房人有權得到相應賠償”。

　　其次是簽訂購房合同時,還要在合同內約定套內建筑面積的誤差,按照有關規定,建筑面積、套內建筑面積均在3%以內(含3%)的,根據產權登記建筑面積據實結算房價款；兩個面積誤差比完全值有一項超出3%時,購房人有權退房。

　　購房人收房時,要向開發商索要《商品房面積測繪技術報告書》,同時可以要求對共有建筑分攤部分進行核查。如果購房者對商品房測繪面積有異議,可以到測繪單位查詢所購商品房面積的測繪情況,咨詢勘查測繪專業人員。

　　到大型綜合社區購公寓有何利弊?

　　讀者邱小姐來電表示:她較近很想購一套公寓,現在有兩個選擇,一是購純粹的公寓項目,二是到大型綜合社區購公寓,她目前比較傾向于購后者,但不知到大型綜合社區購公寓有何利弊?

　　答復:由公寓、洋房、別墅組團而成的混合型社區與純公寓社區相比,環境優美、品質標準高,有利的方面就是混合型社區集別墅、公寓為一體,公寓業主可共享小區的大環境和配套。另外,由于混合型社區內環境好,其中的公寓房更能吸引求租、求購者的眼球。

　　不利的因素有:混合型社區景觀位置多建別墅、洋房,社區外圍布局公寓。這會導致社區外圍的公寓不僅看不到社區內景,而且要與馬路為鄰居,噪音污染不可避免。另外混合型大型社區少有項目在市區,有的甚至在郊區新城(新城博客,新城新聞,新城說吧),這使得在市區工作的人購混合型社區的公寓,生活成本將加大。（編輯：lj）

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