對次購購二手房的朋友來說，如不懂得其中的門道，一個不小心，一生積蓄將付諸東流，影響長久的生活品質，這里特就購購二手房中的一些具體問題為您出謀劃策，做指導參考。

　　一、購房要一慢、二看、三通過

　　如果您是從中介公司選擇購房，雖能得到不少專業建議，但也要小心中介公司慣用的促銷伎倆。頭先要對房屋產權詳細詢問查證，確定產權清晰，沒有抵押，在不可售房屋之外，然后回頭與業務員進行切磋殺價。二手房雖有著先進性，但它產權復雜，必要的審核手續與流程不可不要，以免購到問題房，后悔莫及。列舉十招供您參考：

　　招，白天看完晚上看。白天是看房子的采光好壞，但了解入夜后的房屋附近噪聲、照明、安全等也非常重要。

　　招，找個雨天再看房，因為只有此時漏水、滲水才暴露無遺。

　　第三招，莫被建材迷花眼。房屋功能是否有效發揮，有賴于格局設計是否合理，與建材的漂亮與否無關。

　　第四招，莫被裝修遮住眼。留心華麗的裝修下是否隱藏了房子原有的瑕疵。

　　第五招，掀開窗簾看窗外。打開窗戶看一下通風、采光、排氣管十分必要。

　　第六招，看墻角瑕疵，墻角是否平整，有龜裂、滲水。

　　第七招，看插座預留夠不夠。設計精心的房屋，才能充分享受現代化家電的便利性。

　　第八招，請保安吐真言。管理員或保安了解房屋、環境和鄰居的情況，多與他們聊聊，往往會有意外信息。

　　第九招，不看地上看天上。注意看天花板和角落有無漏水。

　　第十招，不看客廳看廚廁。客廳是外觀，而廚廁是內部器官，家中的水、電、煤氣系統都在這里，較容易漏水、出問題。

　　二、挑選房源時應注意的四大因素

　　1.價格：為能在保證自身生活品質的前提下，置業投資需要參考月收入、還貸能力、貸款方式、利率、地段等因素。

　　2.交通：交通是購方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位和物業管理才算物盡其用。

　　3.社區環境：社區環境已成為購房者投資前越來越重視的因素，小區內的綠化、安全性、配套設施都對您的生活產生重大影響。

　　4.戶型結構：戶型的選擇主要考慮家庭成員的構成及對房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

　　三、多層、高層優勢對比

　　1.從使用面積看，多層住宅要高于高層住宅，高層住宅由于有電梯（含等候間）、地下室等，需分攤的公用面積較多，使用率要低。

　　2.從建筑質量看，高層住宅為鋼混現澆，抗震性能好。

　　3.從戶型格局看，一般多層都為南北通透，戶型合理，大開間易裝修。高層多采用框架剪刀墻結構，設計局限，裝修難度大。

　　4.從物業收費看，由于設置了電梯、垃圾通道等，一般來說高層住宅多于多層住宅。（常淑娟）

　　外來人口在京購房的三大疑問

　　據悉，從2003年外來人口在京購房的種種政策限制取消后，外地籍在京購房不再需要經過多重申請、審批和額外補繳費用，很大程度上刺激了外來人口在京置業的旺盛需求。而隨著近幾年外地人在京數量的增大，貸款購房的人群比例也逐步提高。據“偉嘉安捷”數據統計顯示，在逐漸升溫的貸款購房群體中，目前外地人士占到總量的60％左右。然而，戶籍不同，在北京購房有什么差異嗎？本期專家就此問題進行了詳解。

　　一、持“綠卡”的外地人在京可申請經適房

　　據“偉嘉安捷”專家介紹，自從2004年北京市政府辦公廳轉發的北京市人事局《關于實施北京市工作居住證制度的若干意見》開始實行后,常年在北京工作的長住外地人口也有了自己的“綠卡”。據了解，持有北京“綠卡”，外地人除了可在子女入學入托時免收借讀管理費外，還可按相關規定購購政府的保障性住房，如經濟適用房等。

　　二、外地籍在京貸款購房需出示暫住證

　　專家介紹，從現在各家銀行政策上看，外地籍在京貸款購房已與北京本地人無太大分別，只不過在貸款購房時借款人所要提供的證件方面略有出入。外地人士貸款購房需要提供本人的暫住證、在京固定單位的收入證明、單位營業執照（加蓋公章的復印件）、每月銀行劃賬的流水證明、相應學歷證明，已婚的需要提供結婚證，未婚的提供單身證明。除了上述提到的相關證明文件有所差異外，外地籍借款人在申請商業貸款的流程上與北京本地人都是相同的。

　　三、購房選擇貸款品種無戶籍差別

　　目前來看，借款人在貸款購房時可以選用商業貸款或者是公積金貸款，外地在京人士也是如此，并無貸款產品上的任何限制。只是商業貸款在經歷2007年的6次加息后，利率相對較高，現行基準利率為5年以內7.74%，5年以上7.83%。而公積金的利率相比于商業貸款還是比較低的，5年以上執行新利率5.22%，5年以內執行新利率4.77%。從利率上的優勢比較來看，如果有住房公積金的話，使用公積金貸款是比較省錢的。另外，根據規定，只要借款人使用公積金貸款購購的套房貸已結清，那么再貸款購房時仍會被認定為頭次住房。

編輯：舒會

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