銀行按揭會妨礙退房嗎?

　　南山劉先生：我用按揭貸款方式購了一套商品房。現在開發商已經交房，但是開發商當初承諾的許多東西都沒有實現，雖然和開發商交涉了很久，但雙方一直未能達成一致意見。我實在無法忍耐堅決要退房，開發商說我已經取得了貸款，如果退房許多事情不好處理。

　　回復：勤誠達律師事務所的趙義明律師認為，從法律角度講，退房實際上是購房者作為購房合同一方當事人，行使其合同解除權的表現，因此肯定是可以的。

　　購房者與貸款銀行之間是一種借貸關系，與開發商之間是一種房屋購賣關系，兩者雖有關系，但完全是兩種獨立法律關系，所以對購房者的解約權并沒有任何妨礙。購房者向銀行貸款與向親戚朋友借錢，其性質是一樣的。作為債權人，銀行或其他機構、個人都只有權要求購房者按約還款，但無權干涉購房者的解約權利。所以，只要出現了購房者有權依法解約的情形，不管購房者是否已經取得按揭貸款，都有權依法解除購房合同。

　　退房時保險合同能解除嗎?

　　鹽田王小姐：我想知道，如果要退房，為房屋購購的保險怎么辦?

　　回復：以按揭貸款購購房屋時，一般都會要求購房者為其所購房屋辦理保險，保險受益人為貸款銀行。

　　《中華人民共和國保險法》第十四條規定：“除本法另有規定或保險合同另有約定外，保險合同成立后，投保人可以解除保險合同。”也就是說，如果購家簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣，購家在解除購房合同的同時，即可解除保險合同。

　　《中華人民共和國保險法》第三十八條規定：“保險責任開始前，投保人要求解除合同的，應當向保險人支付手續費，保險人應當退還保險費。保險責任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可以收取自保險責任開始之日起至合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。”律師認為，購房者可依據上述規定辦理退保、退費手續。

　　中途退房，頭期款退不退?

　　龍崗涂先生：我今年春節前在新龍崗商業購了一個鋪面，不到10平方米，總價14萬多元，簽了認購書，付了4000元的定金，說是頭付40%，后來我們付了2.3萬元，但沒有簽購賣合同。

　　現在家里有事情，我們不想要這個鋪面了，開發商說，4000元定金不會退還給我們，那2萬多元的頭付款也不能退還給我們。定金不給我們，可以理解，但為什么2萬多元的頭付款也不退了?

　　回復：廣東金律師事務所律師徐林回答，簽了認購書，付了頭期款，又不要鋪面，屬涂先生違約，開發商將4000元定金作為違約金不退還給涂先生是有道理的。但開發商應該把2萬多元的頭期款退還給小業主，因為，從法律上講，開發商是不能收那么高的違約金的，實在不行，涂先生可以向法院申請減少違約金。

　　退房時已按揭的貸款誰來還?

　　上沙周小姐：我正在與開發商商量退房，我想問一下正在按揭的貸款誰來還給銀行?

　　回復：頭先由于購房合同被解除，開發商從購房者處取得的所有購房款項均應返還購房者。購房者申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應一并返還給購房者。然后，購房者應依據《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應當與銀行協商，將剩余貸款本息提前還給銀行。”

　　律師指出，這種還款方法是理論上的做法，實踐中很難這樣操作。

　　因為購房者所購房屋已經向銀行做抵押。如果購房者拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權，拍賣或變賣已設定抵押的購房者所購房屋。但此時房屋已不歸購房者所有，處分該房屋就損害了開發商的利益。所以，就只能由開發商將應退購房款分成兩部分，其中屬于購房者頭付款的部分直接退還給購房者，屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購房者已向銀行提前還款。

　　想解除租賃合同,怎么辦?

　　羅湖錢小姐：上個月剛租下二房二廳的套房，但發現洗手間天花板嚴重漏水，幾次打電話給房東，要求其維修，但房東總是以“以前沒住人，漏水責任不是他引起的”為由拒絕維修，請問在房屋出租期間，房屋的維修由誰負責?我想解除租賃合同，該怎么辦?

　　回復：記者經了解答復如下，出租方應按租賃合同約定的責任負責檢查、維修房屋及其設施，保證房屋安全。出租方改建、擴建或 屋，須經承租人同意，按規定須經有關部門批準的，應報請批準。對出租方的以下行為，承租方可以解除租賃合同：(一)出租方不按合同約定的時間向承租人提供房屋的;(二)出租方因房屋租賃向承租人收取租金以外其他費用的;(三)出租方干擾或妨礙承租人對所租房屋正常、合理使用的;(四)出租方不按合同約定負責檢查、維修及其設施，以保證房屋的安全使用的。

　　能按現在的房價退以前的房嗎?

　　寶安鄭女士：我于去年9月購購了一套期房，現在樓已經竣工可以入住。但我發現與較初開發商承諾的有出入，想要退房。請問退房要辦哪些手續?如果我要求開發商按現房價格退房，有法律依據嗎?

　　回復：勤誠達律師事務所趙義明律師答復如下，鄭女士所提出的退房可以分為兩種，一是鄭女士行使單方解約權，但這需符合合同的約定及法律的規定;一種是鄭女士單方提出解約，則視具體情況又可分為開發商在存在一定違約的前提下與鄭女士協商解決。所以，鄭女士所述的承諾有出入是否達到她有權單方解除購賣合同的條件，尚有待于看過她的相關合同資料才能確定。退房需要與開發商簽署退房協議，與貸款銀行解除借款合同，辦理預售預購的注銷手續，辦理保險的退保手續等。至于她所述的按現房價格來退款沒有法律依據。

　　■ 按揭

　　提前還貸要交違約金?

　　何先生：我前不久簽了商品房購賣合同，合同寫著交款方式是按揭。我已交了頭期款，按揭10年，但現在想一次性交清余款，可以嗎?會不會違反合同?

　　回復：記者采訪了有關人士，他告訴記者，何先生可提前還貸，目前提前還貸不需交納違約金。

　　提前還貸多算利息嗎?

　　羅湖陳女士：聽說提前還貸是先把利息還了才能還本。如果這樣，那提前還貸還有么用呢?

　　回復：記者就此采訪了銀行有關人士。據介紹，提前還貸確實是先結算利息再還本金，但不是結算全部貸款期間的利息，而是結算到當月止的利息，所以提前還貸不會多算利息。比如某人貸款10萬元，分10年還清，到第五年提前還貸。假定到本月還有余額5.5萬元，提前還貸時，5.5萬元當月的利息要先還清，然后再將本金還清就行了。據了解，銀行利息是一月一結，占用資金一個月就收一個月利息，利息結算到還清本金為止。

　　辦理抵押登記需提供哪些資料?

　　福田錢先生：較近做生意急需一筆錢，向朋友一家公司借貸，但對方提出要房產抵押，因初次碰到這樣的事，想知道辦理房地產抵押登記需提供哪些資料?怎么才能預防以后可能發生的糾紛?

　　回復：記者從深圳市國土部門了解到，房地產抵押是指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人(抵押權人)提供債務履行擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押的一種形式，一般特指用所購房屋作為擔保貸款購房的行為。辦理房地產抵押登記需提供以下相關資料：(1)《房地產抵押登記申請書》;(2)房地產權利證書;(3)身份證明;(4)經公證的借款合同和抵押合同。非法人企業、組織的房地產抵押需提交其產權部門同意抵押的批準文件。

　　■ 物管

　　收到通知沒入住要交管理費嗎?

　　寶安趙小姐問：我去年在寶安購了一套房，6月入伙通知書發給了我，我簽收了，但一直沒入住，直到今年3月份才去樓盤領鑰匙。但管理處要我先交清9個月的管理費，才能進去裝修，管理處這樣的要求合理嗎?

　　回復：深圳市廣和律師事務所副主任律師魯潮回答，管理費交納時間從業主正式合法入伙之日起算。業主收到入伙通知，但因自己原因不入伙，也要交納管理費。不過，具體交多少，趙小姐可以與管理處協商。（編輯：凝水）

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！