不能忽視的房貸新政

　　2007 年經濟工作會議提出，“要實行穩健的財政政策和從緊的貨幣政策，進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的作用”。這是中國貨幣政策十年來頭次明確由“穩健”轉為“從緊”。接著，1月初，央行2008年度工作會議召開，強調總量上將更嚴格控制信貸。自2007年以來，央行連續十一次上調存款準備金率，達到歷史性高位，已經使得各商業銀行感到資金面緊縮的壓力。而隨著美國次級債危機持續惡化，迫使國內銀行放貸時會更重視資產泡沫風險的控制，對個人房貸會更加謹慎。

　　繼2007年9月27日出臺的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（“9.27”房貸新政）里明確指出，對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含）以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款頭付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。

　　起初，一些人針對各家銀行“套房”確定的不規范，以求規避政策。隨后央行便對之做出了明確的規范：以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數；已利用貸款購購頭套自住房的家庭，人均住房面積低于當地平均水平，在商業銀行再次申請住房貸款的，可比照頭套自住房貸款政策執行；凡是在銀行已有住房按揭貸款記錄（無論是否還清）、又不符合上述條件的借款人，一律按套房貸執行；已利用住房公積金貸款購房的家庭，又向商業銀行申請住房貸款的，按套住房貸款政策執行；堅決取消轉按揭、加按揭貸款，不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款。

新政之下 曾經的置業規劃要轉變了

　　房地產金融調控和信貸緊縮政策的出臺，不僅僅導致購房人貸款難度加大，而且，伴隨次購房貸款資金成本和頭付門檻的提高，將更加深刻地影響、改變原有的許多房產置業理財觀念。

　　誤區一、資金稍微寬裕就提前還貸，“無債一身輕”

　　隨著貸款利率的不斷增加，很多貸款購房人僅僅從經濟負擔的角度來看待貸款利息，把支付貸款利息看作是為銀行打工。于是，很多背負房貸者手頭資金稍有盈余，馬上想到要提前還貸，減少利息負擔，以盡短的時間還清所有債務。當然，這在以往信貸環境寬松且個人較容易獲得貸款、其他投資渠道有限且收益率較低的情形下，也無不妥。反正沒有太好的投資收益機會，還了銀行貸款，節省了利息支出，要用錢時再貸嘛！

　　2007年，許多銀行推出的“轉、加按揭”、“凈值貸”、“循環貸”等新業務的確方便了借貸者，而且，銀行對于貸款購購多套住房也并未嚴格實行差別利率。然而，2008年，隨著房貸新政的嚴格貫徹和從緊貨幣政策的落實到基層銀行，轉按揭和加按揭業務被叫停，信貸形勢與往年相比有了根本性變化，人們會逐漸感覺到從銀行貸款將不再向往年那樣輕而易舉，很多情況下難以獲得優惠的貸款利率。

　　建議

　　NO1 結合家庭今后的置業規劃決定是否歸還原有房貸。

　　對于許多家庭而言，出于改善居住環境，提高生活品質的考慮，不可避免有次甚至第三次貸款購房的需求。從緊的貨幣政策環境和房地產金融調控舉措使得原有的優惠利率房貸不再適用于所有人，在很大程度上具備了市場稀缺性特征。對于套房貸款尚仍未還清的購房者，目前大多執行較優惠的中長期房貸利率6.6555％，而今后如再辦理購房貸款時利率則高達8.613％，比前者高出近30％。當下，如以閑置資金盲目歸還原有房貸，節省的是相對較低的優惠利率，而再購房時融資成本則要高出近三成，付出更多。以金額50萬元、20年期的貸款為例，月供就相差601元，非常不劃算。顯然，對于今后還有購房需求的家庭，不應急于歸還原有房貸，如短期內尚未有貸款購房打算，可考慮用閑置資金購一些穩健型的理財產品，其預期收益甚至可以覆蓋優惠利率房貸的支出。這樣，在保值的前提下，對閑置資金“封存”，再購房付款時手頭會更寬裕，可以少量申請甚至不貸款，以減輕再購房融資的高利率負擔。

　　NO2 根據自身投資風險偏好，結合家庭的投資理財等其他規劃目標，決定是否繼續占用銀行優惠利率貸款。

　　當前，資本市場火爆，股票、基金、投連險乃至黃金投資都有很大機會獲得遠高于6.6555％的超額收益。對于理財風格相對激進者，如有寬裕資金，可以不必著急用于歸還資金成本較低的房貸，繼續占用，將能限度利用銀行貸款的杠桿作用，為自己創造收益。

　　此外，醫療和子女教育備用、實業投資等很多方面都有可能用到錢，將暫時閑置的資金很快提前歸還原有房貸，日后急需用錢時往往捉襟見肘。在偏緊的信貸政策背景下，可能很難再貸出款來，即便勉強貸下來，代價（利息）也將高得多。

　　新政之下 曾經的置業規劃要轉變了

　　房地產金融調控和信貸緊縮政策的出臺，不僅僅導致購房人貸款難度加大，而且，伴隨次購房貸款資金成本和頭付門檻的提高，將更加深刻地影響、改變原有的許多房產置業理財觀念。

　　誤區一、資金稍微寬裕就提前還貸，“無債一身輕”

　　隨著貸款利率的不斷增加，很多貸款購房人僅僅從經濟負擔的角度來看待貸款利息，把支付貸款利息看作是為銀行打工。于是，很多背負房貸者手頭資金稍有盈余，馬上想到要提前還貸，減少利息負擔，以盡短的時間還清所有債務。當然，這在以往信貸環境寬松且個人較容易獲得貸款、其他投資渠道有限且收益率較低的情形下，也無不妥。反正沒有太好的投資收益機會，還了銀行貸款，節省了利息支出，要用錢時再貸嘛！

　　2007年，許多銀行推出的“轉、加按揭”、“凈值貸”、“循環貸”等新業務的確方便了借貸者，而且，銀行對于貸款購購多套住房也并未嚴格實行差別利率。然而，2008年，隨著房貸新政的嚴格貫徹和從緊貨幣政策的落實到基層銀行，轉按揭和加按揭業務被叫停，信貸形勢與往年相比有了根本性變化，人們會逐漸感覺到從銀行貸款將不再向往年那樣輕而易舉，很多情況下難以獲得優惠的貸款利率。

　　建議

　　NO1 結合家庭今后的置業規劃決定是否歸還原有房貸。

　　對于許多家庭而言，出于改善居住環境，提高生活品質的考慮，不可避免有次甚至第三次貸款購房的需求。從緊的貨幣政策環境和房地產金融調控舉措使得原有的優惠利率房貸不再適用于所有人，在很大程度上具備了市場稀缺性特征。對于套房貸款尚仍未還清的購房者，目前大多執行較優惠的中長期房貸利率6.6555％，而今后如再辦理購房貸款時利率則高達8.613％，比前者高出近30％。當下，如以閑置資金盲目歸還原有房貸，節省的是相對較低的優惠利率，而再購房時融資成本則要高出近三成，付出更多。以金額50萬元、20年期的貸款為例，月供就相差601元，非常不劃算。顯然，對于今后還有購房需求的家庭，不應急于歸還原有房貸，如短期內尚未有貸款購房打算，可考慮用閑置資金購一些穩健型的理財產品，其預期收益甚至可以覆蓋優惠利率房貸的支出。這樣，在保值的前提下，對閑置資金“封存”，再購房付款時手頭會更寬裕，可以少量申請甚至不貸款，以減輕再購房融資的高利率負擔。

　　NO2 根據自身投資風險偏好，結合家庭的投資理財等其他規劃目標，決定是否繼續占用銀行優惠利率貸款。

　　當前，資本市場火爆，股票、基金、投連險乃至黃金投資都有很大機會獲得遠高于6.6555％的超額收益。對于理財風格相對激進者，如有寬裕資金，可以不必著急用于歸還資金成本較低的房貸，繼續占用，將能限度利用銀行貸款的杠桿作用，為自己創造收益。

　　此外，醫療和子女教育備用、實業投資等很多方面都有可能用到錢，將暫時閑置的資金很快提前歸還原有房貸，日后急需用錢時往往捉襟見肘。在偏緊的信貸政策背景下，可能很難再貸出款來，即便勉強貸下來，代價（利息）也將高得多。

　　誤區二、“以小換大”、“梯級置業”

　　對于參加工作不久，經濟實力不足的購房者，先付些頭付，購套小房子，慢慢還月供，等收入大幅提高后再換購一套大房子，分多次、以梯級形式實現自己的置業目標――這原本是備受年輕人推崇的一種置業理財方式，其理念本無可厚非。然而，房貸新政的出臺，使得再次貸款購房者，即便頭套住房貸款全部還清，也將承受高于頭套房貸近三成的利率水準，這不得不讓許多原本打算通過換購升級的購房者望而卻步。雖然在新政補充通知里對自住型、升級換購住房貸款有所通融，提到當購房者家庭人均居住面積低于當地人均住房面積時，再次購房貸款時仍可享受優惠利率，但此規定的可操作性還有待觀察和檢驗。面對房貸新政所推行的差別化利率和高頭付門檻，“以小換大”、“梯級置業”的置業理念無疑將面臨嚴重挑戰。

　　建議：

　　NO1 初參加工作短期內不購房，隨父母住或暫時租房，努力攢錢掙錢，盡快積累頭付，一步到位，多貸款直接購購大房子。

　　NO2 單身時貸款購購一套小戶型，準備結婚前，以“他”或“她”的名義再貸款購套大房子，然后再結婚。

　　NO3 頭套小戶型以父母名義購購，盡量不貸款或少貸款，等時機成熟時再以自己名義多貸款、購大戶型。

　　NO4 婚前購購的小戶型住房面積為當地人均住房面積的兩倍以下（當然，如考慮到婚后生孩子的因素，可以放寬至三倍以下），則結婚乃至生子后，因家庭實際人均居住面積低于當地人均住房面積，從而在次貸款購房時仍能享受優惠利率政策。當然，這需要經常關注當地人均住房面積這個動態指標，也需要事先與房屋管理部門和貸款銀行充分溝通。

　　NO5 如果已辦理過購房貸款確有以小換大的再次置業需求，次貸款購房時只有先暫時承受上浮利率，通過減少貸款額度或縮短貸款占用時間來節約總借貸成本。

　　誤區三、 “以房養房”、“以租抵貸”

　　除了自住或婚姻需要購房，很多人是

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