地段是要素

與傳統房地產市場中強調地段的意義相比，酒店式公寓產品對于地段的要求更加嚴格。從酒店式公寓的入住客源層面來看，主要為國內外商務人員、管理人員和技術人員，其并非長期定居，并且具有較高的福利補貼，因此會考慮選擇酒店式公寓作為其居住場所。

對于這樣的客戶群體而言，便捷是其所關注的。交通便捷、生活便捷、娛樂便捷、商務便捷等等構成了便捷的主旨，而諸如此種種便捷皆取決于項目所處地段。交通便利的黃金商務地段，外國企業和外籍、外地員工的聚集流動區域，酒店、商業和娛樂業配套發展成熟的商業，必將成為酒店式公寓投資者追逐的熱點區域。

高品質是先決條件

正如前述，酒店式公寓的入住者一般是外企、外國機構以及國內外地企業高端管理人員和商務人員，其一般具有較高層次，經常出入于高端居住社區和酒店，對產品設計以及產品配置均具有較高要求。

從產品設計層面來看，投資者應該避免選擇同一區域內過多雷同的產品形態，應該關注產品的經濟實用性，選擇房型布局緊湊靈活，戶內消極空間數量、分攤的公共面積少的產品。

從產品配置層面來看，投資者應該關注電梯、空調以及其他機電設備和家具以及裝修材料、裝修設計等細節問題，如電梯、家具和其他機電設備應為進口品牌，空調較好是空調系統，裝修材料以及裝修設計均需具有較高國際知名度等，從而才能更好的滿足入住者生活需要及品味需求，一方面確保其較高的出租率，另一方面保持物業較高的保值價值，從而實現其保值增值實現的較終目標。

面積適中是重要因素

從酒店式公寓的發展歷程來看，大致經歷了三個階段：外銷房轉型酒店式公寓、連鎖酒店管理公司公寓、小戶型酒店式公寓。

外銷房轉型酒店式公寓面積偏大，從100平方米到250平方米面積不等，連鎖酒店管理公司公寓面積與普通兩房、三房面積相仿，從106平方米到148平方米面積不等；新一代小戶型酒店式公寓則面積與酒店式公寓定位商務客源則較為吻合，面積在50平方米到70平方米之間，基本適宜一到兩人居住。

從面積大小、市場價格以及北京經濟發展來看，外銷房轉型以及連鎖酒店管理公司公寓存在著面積過大，總價較高，客戶定位群體偏小等問題，尤其是其總價偏高，很難保證率和換手率，而小戶型酒店式公寓則較為靈活，因此投資價值較高。

品牌是保障因素

從大多數發展商的角度來看，實現物業的順利銷售，確保現金回收是其根本目標，對于項目后期運作成功與否關注較少。在項目銷售過程中，可能會夸大項目投資價值，達到提高銷售價格實現銷售的目標。因此，投資者在選擇投資對象時，應該加強對發展商背景及其操作案例的研究，關注其是否有完整的協助購房者出租房屋的租務計劃，是否有投入較高、市場細分的推廣計劃，要盡量選擇具有較強實力和品牌知名度的發展商。

在酒店式公寓的后期運營中，酒店物業管理公司的品牌及其提供服務則直接影響出租率和出租價格。投資者應該選擇物業管理是由酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理，能提供高品質酒店專業服務又擁有私人公寓秘密性和生活風格的酒店式公寓物業，如此才能保證穩定安全的。

有關專家指出：酒店式公寓是投資性置業者尤其是異地置業的上選。因為此類物業投資對多數人而言，是有超值回報空間的。通常，酒店的租金要比公寓高出30％。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其他物業項目所難以比擬的。但是，高端項目占用資金相對較多，回報周期相對較長，所以更適合中長線投資者。

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