針對越來越多的購房人想從購房中得到額外，精明的開發商便適時地推出了各種投資型產品。繼前段時間小戶型投資風行一時，如今，產權式酒店、酒店式公寓的不斷推出，再次掀起了投資者的投資高潮，使其成為樓市的一條獨特的風景線。

　　無論是產權式酒店還是酒店式公寓，都以其面積小、總價低、資金回籠快的特點，吸引著眾多投資者的眼球。

　　從本市近日開盤銷售的準四產權式酒店———美麗園大酒店的銷售情況來看，投資者大多是年齡在25－50歲左右的中高層收入者。每一個投資者一般會登記2－3套客房，且多以50平方米左右為主。而面積在90平方米左右的套房，則很少有人問津。酒店式公寓的投資者和產權式酒店投資者情況基本一致，更有將酒店式公寓的一個樓層全部購下作為投資的投資者。

　　此外，在投資方式選擇上，大多購房者選擇銀行按揭，只有為數不多的購房者選擇一次性付款。由于絕大部分產權式酒店只要付完頭期款，后續的按揭支付可以通過經營回報收益來解決，投資者幾乎沒有財務負擔。而酒店式公寓的頭付也比較低，往往只要總款的30％即可，而且還款年限與一般住宅商業貸款一樣，可貸到20年或30年。

　　業內人士表示說，投資者要想獲得回報豐厚、收益風險控制簡單的小戶型，產權式酒店、酒店式公寓都是不錯的選擇。兩者作為新型的房產投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄投資相比，在同等投資預期的前提下其投資風險相對較小。

　　投資者李先生解釋說，產權式酒店是將客房產權分割出售給小業主，小業主再將客房返租給酒店統一管理，酒店每年給予投資者總房款一定比例的。如果在正規的操作程序下，投資者和房產商住往可以達到雙贏。

　　也就是說，購購總房價在90萬元、面積46平方米的酒店客房,頭付36萬元之后，前5年每年支出12662.78元，后5年每年支出8162.78元，10年總支出為104127.80元。再扣除10年間每年免費享用15天的費用，即總投資40萬元左右，就可以得到這間房子。

　　同樣，在同一地段，以一套總價在78萬元，面積56平方米左右的酒店式公寓為例，月租金在1100－1300美元，扣除一部分的酒店管理，稅金等費用后，每年凈收入約9萬元，回報率一般可達到10％左右。

　　投資者通常在投資產權式酒店、酒店式公寓時關心較多的是投資目標的硬件設施。如是否配置空調、集中熱水，住戶是否真正享受到酒店的硬件設施等這些方面。其實，投資這兩個項目的關鍵是物業管理水平的高低和是否有充足的租客來源，尤其是境外商務、旅游客源。

　　產權式酒店、酒店式公寓兩者都是與國際商務習慣接軌的高端物業項目，其主要面對的是境外企業、跨國公司的駐上海中短期辦事人員。如果聘用知名度高、管理實力強的酒店管理公司進行管理，就可以獲得穩定的客源，保證良好的出租率。業內人士表示說，產權式酒店、酒店式公寓的率，其實就是出租率，只有提高出租率，才能增加率并降低投資風險。

　　目前，位于本市延安西路的“莫奈印象”酒店式公寓，所聘請的豪生國際酒店集團公司就是個不錯的例子。據該集團的章偉信董事長介紹，他們將啟動全球配房分銷系統之一伽利略系統，為該集團所管理的物業獲得持續的國際客源提供保證。

　　伽利略系統是全球航空業的配房分銷系統之一。它連接全球很多家旅游代理商、航空公司、車輛租賃等企業。無論客戶在哪兒，也不管是商務需要還是個人旅游，都可以在訂機票的同時，通過這個系統預定適合自己的房間，這樣既方便了客戶，也為物業的客源提供了良好的保障。當然，一般酒店的訂房量大多來自具有穩定客源的旅行社，網絡訂房只是其中之一。

　　盡管產權式酒店、酒店式公寓都有其不錯的回報。但兩者畢竟不是面向大眾的普通住宅產品。既然是投資方式，就不可避免具有風險，投資時需格外謹慎。

　　對于產權式酒店來說，雖然產權屬于每個投資者，但是產權擁有者很難把握它的率，因為他的項目特性決定必須是聘請或委托專業的酒店管理公司來經營管理，不是由自己來控制這一市場層面的盈虧。也就是說，率的高低和風險的大小取決于酒店將來的經營狀況，而不僅僅是取決于開發商的承諾。某些開發商承諾的10－30％的高額、固定的回報可能是精心設置的陷阱。酒店經營利潤的計算大多是按80－100％的入住率樂觀估計的。如果達不到這個入住率，經營效益就實現不了，一旦出現經營虧損根本沒有利潤可分，投資者便被“套牢”。對于有意購購產權式酒店的投資者來說，要理性地評估未來收益，不要迷信開發商關于率的吹噓。

　　而對酒店式公寓而言，理論上講，投資者擁有房子的產權，即成為公寓的小業主。兩年后這些小業主可以成立自己的業主委員會，業主委員會可以代表小業主，對開發商原先聘請的酒店管理公司進行監督，并反映小業主合理的意見。一旦酒店管理公司簽訂的合同到期、或是經營出現虧損等問題時，業主們可以通過投票決定是否繼續聘用原有的酒店管理公司。但是，有些酒店式公寓在銷售時，開發商會要求購房者簽訂一份在幾年內不得享有自住權、使用權的合同。因此，專家提醒投資者，在投資這樣的物業時，不要被商家極力的推薦所左右，一定要保持清醒的頭腦，理性地選擇投資項目。

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