市消保委發現，近期有關二手房購賣的消費投訴數量有所增加。從投訴內容看，有些二手房產權關系復雜，還有些房屋性質特殊，都不適合普通交易。專家指出，在購購二手房前，消費者需到房地產管理部門了解有關房屋的“老底”。在房屋產權上，消費者應確認賣房人是否為獨立擁有房屋產權之人，如果與其他人共有，必須與全部共有人訂簽房屋購賣合同；如果購購的房屋曾被租賃，需了解房屋租賃情況，如果購購時該房屋已出租，只要租賃合同不到期，購購人就無法正常入住。此外，福利房屬于交易受限制的房屋，國家對于福利政策房轉讓年限、購房人資格等有特別規定，消費者必須提前了解。

同時，部分二手房交易合同上的“意向金”也可能給消費者帶來煩惱。市消保委調查發現，目前房產中介經常要求消費者在簽訂二手房購賣合同前支付“意向金”，并在相關單據上注明“意向金自動轉定金”條款。部分消費者對此類條款不夠重視，誤認為“意向金”可無條件退回而輕易付款。其實，“意向金”雖不具有“定金”的性質，但依據雙方約定轉為“定金”后，將適用《擔保法》有關定金罰則的規定，消費者應當謹慎支付。

市消保委提醒，購購二手房要注意簽訂好三個合同，分別是與房產中介簽訂的“居間合同”、與賣房人交易的“房屋購賣合同”、向銀行貸款的“貸款抵押合同”。簽訂合同前，可向相關機構咨詢；簽訂合同時，要看清合同條款，口頭約定務必以書面形式寫入合同內容。

專業提示：你該如何檢驗二手房的質量？

由于二手房多為舊房，其房屋建筑在使用過程中會或多或少地暴露出一些問題，特別是一些特殊的樓層更是如此。因此，購房者在選擇二手房時，應明確自己的購房目的和使用狀況，分析各樓層的優劣，選擇較適宜自己的樓層。在選擇一些特殊樓層（如底層、頂層）時，更要注意仔細分析和考察。雖然說現在有“頂天立地”的說法，底層可利用周邊空地種草養花，臨街面還能穿墻作店，頂層也可搞“屋頂花園”，但由于二手房中老式建筑居多，建筑水平有所局限，不僅“頂天立地”會受到一定限制，而且還可能隱藏著不少其他樓層不一定具有的問題。

　　讀者：誰為二手房質量問題埋單？

讀者來信：

今年3月，我通過某中介公司購購了吳先生名下的房屋一處，三方共同在房屋購賣協議上簽字后，我依約交付了定金、中介費及購購房屋的全部款項。但就在入住裝修時發現餐廳門框上有裂縫，經鑒定裂縫是人為造成的。在這種情況下，我應如何維護自己的合法權益呢？（北京朝陽區 程女士）

解答：

頭先，房屋裂縫系人為造成，原房主應承擔相應責任。這里又分兩種情況：如果該房屋裂縫屬于重大質量問題，已經影響到正常居住和使用安全，則根據相關法律規定，程女士可以解除與吳先生所簽訂的二手房購賣合同，要求返還購房款并賠償相應損失；如果該房屋只是一般質量問題，不影響正常居住，則程女士有權依照合同法追究吳先生的違約責任，要求其維修房屋。

專家提醒:購購二手房切勿信中介可逃稅

近日，想購一套二手房的鄭先生，與賣家簽訂了合同。但這套房子需要征收營業稅和個稅，聽說有中介可以幫忙減免一部分稅費，他不知道該不該相信中介。

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