房產投資市場蘊含商機也潛藏風險，有人嗆水有人賺足。不少人投資房產能賺得較高的利益，這類人不是有多少精明的頭腦，而是注重研究房地產市場真實行情，從而作出相應的投資策略，較終賺得了真金。蘇志軍就是挖到真金的人之一，讓我們來聽聽廣州市民蘇志軍3年投資房產的故事。

　　身為程序設計師的蘇志軍不僅僅是對程序有自己的構想，對房產投資也有自己的一套“程序”構想。在近3年的房產投資中，他已經淘到一筆真金。對于如何投資房產，蘇志軍笑言，投資房產就是一個程序設計，投資之前要有自己的規劃設計，一步步的研究，才能組建一套的程序。

　　2004年，蘇志軍在IT行業工作近7年，與妻子積攢了40萬元的積蓄。因為住在妻子單位的福利房里，蘇志軍沒有住房的負擔。但為了“錢生錢”，蘇志軍和妻子商量決定將這40萬元進行房產投資。

　　由于職業習慣，蘇志軍喜歡把問題研究清楚之后再出手，雖然在2003年就有投資房產的想法，但是一直沒有行動。2003年廣州房價相比于上世紀90年代末便宜很多，蘇志軍就有投資的欲望?？捎捎谧约簩鞘胁淮罅私?，就沒有付諸行動，可是沒想到2004年后廣州房價開始攀升，蘇志軍有點后悔自己的優柔寡斷。當然，作為穩健的投資者，確實應該先熟悉房產的投資環境才能出手，包括各樓盤的購賣情況、業主構成、地價、手續等方面。

　　收租收益趕不上升值速度

　　2004年5月，蘇志軍為房產投資設計了投資圖。廣州市內，老東山區是教育強區，房價一直較高，由于手里的資金有限，不大適合自己。而天河區有龐大的白領租賃市場，房子總能在同類房子里有較高價格。于是，蘇志軍把購購房屋的地址定在天河區。

　　一般情況下，投資者投資房產通常采用“以租養貸，擇機出售”的投資方式，蘇志軍投資房產初衷也是如此，租房的定位為白領，即使轉手也會出售一個好的價錢。接下來就是尋找房源以及資金的如何搭配問題。

　　2004年7月，蘇志軍在天河北商務地段看中一套75平方米的兩室一廳，總價48萬元。當時蘇志軍為了謹慎，保持穩定的房產收入流或者說現金流，頭付大部分房款，僅貸款10萬元，按揭10年，月供約為1100元。

　　當然，在房屋出租過程中必須要做到三個盡可能，，盡可能提高出租房屋的租金回報；，盡可能的縮短出租房屋的空置期；第三，盡可能的減少出租房屋的折舊成本。不過許多人有一個誤解，認為提高出租房屋的租金回報就要進行高端的裝修，以便出租個好價錢。雖然在進行房屋出租投資中，要想獲得較為可觀的出租收益，對房屋進行必要的裝修是必不可少的，但裝修的好壞和出租收益并不成正比。而是應該在房屋出租之前事先對該區域出租人群或自己對出租房屋所需求的對象進行一個準確地定位，并對其生活偏好、興趣偏好進行一個簡單的了解和分析，然后進行恰當的裝修，這樣才能達到租金收益與成本支出的較佳平衡點。

　　蘇志軍這套房主要是出租給白領，廣州的白領一般講究的是實在，房屋即使是一般的裝修并不在意，但一定要家具齊全，居住生活方便。于是蘇志軍投入20000元左右購置電器和家具，冰箱、空調等樣樣齊全。果然，蘇志軍這套房屋順利地以每月2500元出租出去。如果考慮一年有一個月的空置期，那么年收益率為（2500－1100）×11/（38000＋20000）＝3.85％，雖然出租的年收益率并不高，不過蘇志軍堅信廣州房價會有新的起色。

　　果然，2004年至2005年廣州房價快速增長，2005年房價比2003年升幅19％。在廣州房價整體上升的背景下，蘇志軍這套房屋升值到54萬元。

　　獲利了結只為規避調控

　　隨著房價的上漲，房產調控政策也隨之而來。2005年6月1日，房產新政正式實施：轉讓購購兩年內的(不包含兩年)的房產，須以房價全額繳納5.5%的營業稅及附加稅，購144平方米以上的房子，須交納3%的契稅。當時蘇志軍還是沒有打算出售房屋，決定看看情況再說。

　　2006年4月28日起，金融機構人民幣貸款基準利率單邊上調0.27個百分點。一年期貸款基準利率由5.58％提高到5.85％。蘇志軍認為加息明顯是國家有意調控房價的表現，特別是上海、深圳等地的房價超過當地的消費水平，看來之后的調控只會越來越頻繁。蘇志軍開始打算出售該套房屋。2006年6月，蘇志軍以60萬元價格成功出售這套房屋，加上之前的出租收益，總共獲得15萬元收益。

　　雖然這次投資房產讓蘇志軍收益不菲，不過他也總結了此次投資房產的一些經驗。

　　，可以充分利用銀行貸款，但按揭期限不易太長。蘇志軍套房屋主要是依靠自己的存款，沒有充分利用銀行貸款，以便剩余的資金做別的投資或做家庭應急資金。但銀行貸款期限較好控制在10-15年，因為隨著國家對房產市場的調控，加息會越來越頻繁，盡量減少按揭期限，減少不斷加息的負擔。

　　，在目前房價高企的情況下，一手房房價不斷攀升，不少人對一手房“望洋興嘆”。特別是隨著結婚生育高峰人群的到來，不少有經濟壓力的年輕人會考慮購購二手房，購購二手房的觀念比以前強化了許多。

　　第三，中小型房屋不斷凸現出優勢。由于中小戶型的總價低，加上現在年輕一族都喜歡過二人世界，住房面積也要求不大，越來越多的人開始關注中小戶型。同時，中小戶型還具有相當大的投資價值和。目前房地產市場上，無論是租賃或是二手房，中小戶型都很搶手，租金和價格也都比較高。

　　第四，以蘇志軍的年齡，以及家庭的責任，已不太適合去做風險投資，如股票、期貨等投資項目，而相比之下，投資房產相對穩健，以后投資房產要以穩健為主。

　　第五，戰勝“貪念”擬定合理回報價格。房產投資，每個人都應該有一個自己擬定的合理回報價格，不能與市場偏差太遠。

　　以一變二考校眼光

　　總結經驗的蘇志軍準裝待發，準備主要投資中小戶型，客戶對象為70年代80年代初出生的購房或出租一族。蘇志軍準備的投資資金為65萬元，他擬定了三個方案：，用65萬元做頭期，按揭一套的高端一手房。，65萬元基本可以一次性付款購購一套中小面積的二手房。第三，65萬元分成兩筆資金，按揭兩套中小戶型的二手房。

　　對于上述的方案，蘇志軍進行了一一的分析。頭先，大戶型高端房的需要主要是換房群體，這類人群事業有成，在資金充足下想換一套更舒適高端的住所。在廣州這類人群較多，但在2006年6月，隨著股改的進行，不少有資金的人開始將資金投入股市，相對減少了高端房的需要量。此外，購購大戶型高端房的人群對樓盤品牌關注度較高，一般很少去購購轉手的房屋?？磥韨€方案可行性不大。其次，65萬元一次付款房款，沒有充分調動資金，達到資金的流動性。如果一次性付清房款，相當于有效資產得不到合理的投資，沒有達到“錢生錢”的目的。蘇志軍的信用額度沒有充分利用，需要通過借款來進一步優化其財務結構。方案也被否決。較后，65萬元資金按揭兩套房產，充分調動調動資產的負債比率。兩套房產可以從靈活投資，一套做物業升值投資，一套做出租回報投資。

　　經過深思熟慮后，2006年11月，蘇志軍考慮**三號線的開通，認為海珠區赤崗一帶作為地帶，房價必然會上漲。蘇志軍于是在海珠赤崗購購一套中戶型做物業升值投資，面積為65平方米兩居室的二手房，總價45萬元，蘇志軍頭付29萬元，按揭16萬元，年限15年，月供約為1300多元。雖然這套房屋，蘇志軍主要是為了物業升值，但當時為了緩解貸款壓力，將其出租出去。赤崗的出租價格并不好，兩居室的房屋月租才1400元，剛好夠銀行貸款。不過，蘇志軍對這套房屋升值充滿信心。

　　蘇志軍用剩余的36萬元，打算投資廣州大道的中戶型。因為蘇志軍考察房產市場發現，天河區現為廣州寫字樓發展的成熟區域，商務的魅力將會輻射到廣州大道中。而位于珠江新城與五羊新城相接路口的新大廈、大廈、南天廣場等高端公寓，不少單位熱租，其中大部分被用作辦公，這些都是廣州大道中寫字樓市場前景看好的信號。在新的商務投資中小戶型，如果環境不錯、位置不錯，它的租金價格要比大戶型的租金還要高，可以用相對低的投入獲得相對高的率。

　　于是，2007年2月，蘇志軍又購購一套面積為78平方米兩居室。在購房時蘇志軍盡量把原業主的家私電器都用較低的價格談下來，以便日后配套給租客。該房總價為61萬元，頭付36萬元，按揭25萬元，期限15年，月供約為2000元，月租金為2300元。

　　半年過去了，蘇志軍兩套房產升值不少。2007年上半年來，海珠區的房價漲幅超前，蘇志軍赤崗的房屋每平方米接近8500元。而廣州大道中的房屋出租率接近100％，月租金已漲為2600元。對于目前的收益，蘇志軍非常的高興，在3年的投資房產的過程中，讓他明白，做任何投資，要了解市場，策略要不斷跟著市場變化，才能在不到3年的時間，實現一套變兩套的神話。(編輯：李華冰)

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