前兩年才上市的次新房正成為二手房市場上的新寵。因為年頭較短、社區規劃及配套相對優越，又免去了期房風險，很多2005、2006年銷售的項目在二手房市場得到追捧。但這類房源很多還沒有拿下房產證，按理說是不應該上市交易的。遭遇無本次新房，怎么辦？

　　●二手房市場的尷尬

　　王先生近日購購了一套2005年的二手房，但是原來房主的房本還沒有辦下來，房主有貸款。王先生已經支付了一半房款，剩余的要做貸款，等待房本下來過戶完再辦理銀行貸款。而較近王先生得知，該小區的房本辦理好像有點麻煩，因為開發商的大產權目前還沒有辦理下來，小房本的辦理有可能無期。王先生和房主現在都很為難。

　　這樣的情況絕非個案。“中大恒基”市場研究部調查數據顯示，目前北京的二手房房源中，因為各種原因暫時無本的房源量占到了登記房源量的18%。同時研究人員發現，有很多消費者都碰到過這樣的無本次新房，對房屋的各個方面都很滿意，但因為沒有房本而較終放棄。

　　其中也有一部分客戶和房主達成了協議，通過“合同+公證”的操作方式進行交易。“中大恒基”過戶部負責人認為，購購無本房，不管采用哪種方式交易都存在著一定風險，這些數量龐大的“無本”房源和消費者對其強勁的需求，一直是二手房市場的尷尬。

　　●無本房難保購方權益

　　無本房在二手房源中所占比例比去年同期上漲了2.4%。這些房源大部分是在2004年以后入住的新房。專家提醒，這部分房產作為二手房再上市時，特別是購方需要做貸款的話，一定要在合同中標明如果因為房本原因導致交易不能完成情況下的雙方責任。

　　“中大恒基”過戶部負責人介紹說，在北京的二手房市場上，房本暫時未下來的二手房按照規定是不能進行交易的。即使是購賣雙方真有需求要提前交易，也要在合同中標明在簽署合同到正式交易完成期間萬一出現政策調整及稅費增加帶來的交易費用增加由誰負責。

　　北京中原三級市場部研究人士認為，之所以購購無本房不被允許，是因為其看似諸多好處，其實隱憂重重。比如業主隨時有可能反悔將房屋出售給其他人，或是房屋產權證遲遲拿不下來。而即使購賣雙方就購房合同作了公證，這個公證也是可以撤銷的。另外，一旦出現賣方悔約現象，購方只能通過法律途徑追討房款。根據法律規定購賣雙方所簽訂的合同是無效的，賣方應當將房款歸還給購方。但如果賣方下落不明或沒有其他可強制執行的財產時，購方就要承擔經濟損失。總之，產權證辦下來的間隔時間越長，購方承擔的風險就越大。

　　●避免三種不安全交易方式

　　雖然無本房存在著很多交易隱患，但其市場的走俏卻讓賣方往往提出很多對單方有利的不平等條件。“中大恒基”過戶部負責人介紹說，如果確實看上了無本次新房，而房產證的下發時間又指日可待，可以通過合理的方式安全交易。不過一定要避免以下三種危險操作：

　　一、購家支付定金，等待房本下發后辦理產權交易

　　這種方式常見于房本能夠很快辦理下來的次新房，開發商給房主承諾在一定時間內辦好房本，購方一般會支付10%-30%的購房定金，并要求留存原始購房合同和發票的復印件。等房本辦理完畢之后，支付剩余房款，進行過戶。

　　但這種情況容易出現因為賣方不能按時辦理房本，導致交易不能履行，購賣雙方產生糾紛。而且常會有賣方坐地漲價的情況。

　　二、購賣雙方做公證

　　這種情況基本上是房本辦理時間未知的次新房。購賣雙方簽訂購賣合同但是無法過戶，購方支付大部分房款給賣方。剩余部分在過戶以后結清。一旦在過戶前出現政策改變，導致的額外稅費由誰支付就成了問題。“中大恒基”過戶部負責人認為，做公證對開發商以及房主的資料限制比較嚴格，并非所有的房屋都能夠公證，并且公證只能夠約束購賣雙方，無法左右第三方。 　

　　三、找開發商改底單

　　屬于違規操作，開發商會有一定風險，并要求支付上萬元的改單費用。這部分房源大多是剛入住的新房，而且房源較少。這種交易不合規范，很容易發生開發商辦不了，改底單交易無法完成的情況。文/鄭杉杉

　　●提醒●

　　購無本房幾項注意

　　中大恒基過戶部負責人提醒消費者，因為無本房的房本沒有拿到，所以如需提前交易的話，消費者需要關注更多。

　　頭先是要注意交易主體從事二手房交易的資格是否符合、產權是否清晰、夫妻雙方是否同時愿意出售；這一條購方在交易前可要求賣方提供購購房屋原購房發票等購購房產時的證明，并到所屬房地產交易查詢所在小區房屋的房本辦理時間。

　　其次，房產有承租人的，購方應注意到該承租人在同等條件下可優先購購該房屋的權利。簽合同時需要承租人放棄購購。如果購購后準備用作營業或辦公的，應注意核實房屋用途限定。

　　較后，了解所購“二手房”的準確建筑面積。出售房屋的面積應以較后核實的面積為準，有可能和原購房合同不同。

　　無本次新房有三種類型

　　 一、房齡比較新，房本在辦理過程中

　　這樣的情況主要集中在入住時間是2004年以后的商品房中，按照正常的辦理房本的流程，是購房者在辦理入住后，將所需材料遞到開發商的產權辦，由產權辦分批為購房者辦理房本，開發商承諾的時間基本上是兩年。而在這期間內再次上市交易的房產占到整個“無本房”的七成。

　　二、開發商“五證”不全無法辦理房本

　　一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這是法律對銷售方的基本要求。其中，《國有土地使用權證》和《商品房銷售預售許可證》尤為重要，但在實踐中，有些開發商（售樓人員）為了掩蓋虛假情況，經常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關文件在報批某項手續，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。而消費者對“五證”進行驗證的環節又相當麻煩，所以導致一些手續并不齊全的樓盤今后的房產證辦理成了難題。“中大恒基”市場研究部分析，這種情況一般存在于2006年之前銷售的商品房之中，因為從2006年開始，商品房開始網上簽約，就不存在五證不全的情況了。這種類型的無本房要占總量的兩成。

　　三、原產權單位限制房屋出售年限

　　2000年后，市面上還有一類次新房是某個單位為職工所建的公房，也是屬于福利的一種表現形式，產權單位會跟職工有協議，職工必須住夠單位規定的年限后方能出售。所以原產權單位也不會提前給職工房本。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！