劉先生通過中介看中了一套二手房，并在意向書中同意房屋總價為36萬元，一周后簽訂購賣合同。按意向書約定，秦先生當天付了1萬元誠意金。該意向書對誠意金的用途及處理方法作出明確約定：“議價成功后，誠意金轉為購房定金，如承購方違約不購或不依約履行，則誠意金由出售方沒收”。

　　一周后，劉先生經過反復考慮，決定暫時放棄購房，于是他找到中介公司表明了自己的意向，要求退回1萬元的誠意金。劉先生認為，沒有簽定正式的購房合同，交易還沒有開始，中介理應交還誠意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒絕了他的要求。

　　律師解答

　　根據《中華人民共和國擔保法》第八十九條，其法律約定為：“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金”。在本案例中，簽訂的意向書中有“議價成功后，意向金轉為購房定金”的條款，并且賣家已經確認意向書和收到中介轉交的1萬元，將不能要求返還1萬元。

　　劉先生與中介發生糾紛的關鍵在于意向金的認定上，在意向書中對于意向金的處理進行了約定，即作為購購房屋的誠意一旦得到上家的確認，意向金就自動轉為定金。也就是說，該意向書在上家予以確認之后即具有定金合同的效力。因此所支付的意向金已經轉化為保證其與上家簽訂購賣合同的履約定金。在這種情況下拒絕簽訂合同就應當按照定金罰則來承擔后果。

　　在二手房購賣居間服務中，意向金轉定金的議價方式，已經逐漸成為行業慣例。意向金轉定金后，上下家任何一方違約，都應當承擔合同約定或者法律規定的賠償責任。

　　律師提醒

　　上下家在支付或接受意向金時就應當提前考慮購賣合同的內容，并簽訂書面協議。一般來說，意向金協議中應明確如下幾點：房屋的基本情況，房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，房屋交付的條件及日期，房屋產權過戶登記的辦理時限，購賣合同未能簽訂時，意向金如何處理等。

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