“國家有關房地產交易的稅收政策很多，而且變化較大，個人轉讓住房究竟該如何繳納個人所得稅？”國家近年來出臺的一系列調控房地產的稅收政策，引起了社會各界的廣泛關注，類似問題成為江西省吉安市12366的咨詢熱點。

　　“我手里有一套住房打算在合適的時候轉讓，所以一直關心并想了解個人住房轉讓方面的稅收政策。國家稅務總局《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）下發后，聽說購賣房產個人所得稅又有新變化，具體是怎么回事？”一位納稅人來電詢問。

　　坐席員說：“《個人所得稅法》及其實施條例規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照財產轉讓所得項目繳納個人所得稅。財政部、國家稅務總局《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）進一步明確，個人出售除已購公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關法規確定，即按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產時支付的合理費用。個人出售已購公有住房（包括集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房、拆遷安置住房），其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用后的余額。已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標準價）購購的公有住房，經濟適用住房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標準確定。”隨后，坐席員告訴納稅人：“108號文件對個人交易房地產征收個人所得稅有關政策進行了細化，對財稅字〔1999〕278號文件的房屋原值、合理費用、稅金、應提供資料等作出了具體的明確。”

　　結合國稅發〔2006〕108號文件，坐席員作了詳細的解答：自2006年8月1日起，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

　　（一）房屋原值具體為：①商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。②自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。③經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房），原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。④已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。⑤城鎮拆遷安置住房，其原值分別為：房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》（以下簡稱協議）注明的價款及交納的相關稅費；房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

　　（二）稅金：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等。

　　（三）合理費用：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用（納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房較高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房較高扣除限額為房屋原值的10%；納稅人原購房為 ，即合同注明房價款中含有裝修費的，不得再重復扣除裝修費用）、住房貸款利息（以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除）、手續費、公證費等（憑有關部門出具的有效證明據實扣除）費用。”

　　“那么，如果提供的有關資料不全面、不準確，如何計算繳納所得稅？”納稅人進一步詢問。

　　坐席員回答：“納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，稅務機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入；納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地稅局或者省級地稅局授權的地市級地稅局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%~3%的幅度內確定。”

　　“購賣房地產個人所得稅有什么優惠政策？”納稅人問。

　　坐席員答復：“財稅字〔1999〕278號明確，對出售自有住房并擬在現住房出售后一年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免除。具體為：①個人出售現住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納。②個人出售現住房后一年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。③個人出售現住房后一年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。④個人在申請退還納稅保證金時，向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經主管稅務機關審核確認后辦理納稅保證金退還手續。跨行政區域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。⑤對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭先進生活用房取得的所得，免征個人所得稅。”

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