房屋質量問題

　　問診：有些房產商偷工減料，采取蒙混過關的手法，給竣工的住宅埋下了隱患。還有的少數住宅被長期空置，房產商又沒有進行很好的養護，致使住宅出現風化現象。

　　病例：2005年7月，葉先生購購了城東某樓盤的一套住房，當時合同了住房的門為指定牌子的防盜門。但是當2006年7月，葉先生去收房時發現防盜門的門套已經變形，鎖怎么都打不開，仔細一看開發商用的根本不是指定防盜門，用的牌子自己根本沒有聽說過。“防盜門在還沒有交房之前就出現了變形，這樣的防盜門肯定屬于不合格產品。”于是，葉先生和其他業主拒絕收房。

　　律師支招：像葉先生這樣的情況，當初與開發商簽定合同約定了使用某一品牌的產品，而較后開發商在沒有取得業主同意的情況下，私自更換了其他牌子的產品，這在法律上屬于違約，業主完全可以要求開發商賠償由此引起的損失或是提出要開發商更換指定的產品。

　　房產商承諾不兌現

　　問診：如小區配套設施，商店、醫院、學校、托兒所、交通等，房產商在刊出的廣告和售樓時均承諾過的，但有的小區當消費者入住之后，承諾所謂的商店、學校、醫院、托兒所、交通等配套設施幾乎連影子也沒有，有的小區連“三通”(通電、通水、通煤)也辦不到。

　　病例：周女士于2005年8月在某房產公司售樓處購房，銷售人員對她異常熱情，又是倒水又是讓座。根據售樓人員介紹，3號樓前有一個小區綠化公園，并有一個游泳池。周女士仔細查看了樓書，樓書上也的確標識著綠化公園和游泳池，于是周女士定購了3號樓的301房。2006年7月28日交房時，結果綠化公園和游泳池沒有了，原來的位置變成了自行車棚。8月1日，周女士將該房地產公司投訴到了省消委，要求退房并索賠經濟損失。但是，由于樓盤的宣傳資料不具有法律效力，因此像這種虛假宣傳較終吃虧的還是業主，周女士也只有自認倒霉！

　　律師支招：對于開發商在宣傳資料上的承諾，不具有法律效力，這著實讓眾多購房者吃了很多虧，上了很多當。因此購房者在簽定購房合同時，應該把開發商重要的承諾寫進合同，只有這樣購房者才能夠保護自己的合法權益。

　　購房合同不平等

　　問診：有些房產商仍擅自使用自制的合同文本，在雙方的權利和義務上就出現了明顯的傾斜。如:合同規定，消費者購房必須交納抵押金，并限消費者必須在20天左右交清全部或1/2的房款，逾期將承擔違約金等。而合同中對房產商的制約條款就很少甚至沒有。

　　病例：李小姐購購了由某開發商開發的樓盤，結果在簽定合同時發現合同文本不是房管局使用的標準合同文本，一些對開發商有所限制的條款都被開發商刪除，而增加了對購房者的限制，其中一條“如果購房者在接到開發商收房通知后三天未收房的，視為自動收房。”引起了李小姐的抗爭，她認為這是一條明顯不合理的條約，要求開發商刪除，但開發商以不好同意管理為由拒絕刪除，于是李小姐只好到四川省保護消費者權益委員會進行投訴。

　　律師支招：在購房簽合同過程中，一些開發商擅自使用自制合同，在一些條款上“趨利避害”，讓購房者遭遇了不平等條約。碰到這樣的情況，購房者可以向消協或是房管局檢舉開發商，以維護自身合法權益。

　　房產中介操作不規范

　　問診：中介單位明明知道某房產商開發的樓盤因負債已被抵押給銀行，仍代理銷售，有的中介單位耍手腳將一房二賣，有的超標準收取中介費等等，結果使得消費者花錢購的是麻煩。

　　病例：梁大爺和老伴在城北購了一套住房養老，在購購當初開發商承諾一年后辦理產權證，但是兩年過了，梁大爺和老伴也沒有從開發商手中拿到房產證，于是梁大爺就對該開發商產生了懷疑，開始調查該樓盤的合法性，結果發現該樓盤已于兩年半前就抵押給了銀行。一怒之下，梁大爺將開發商告上了法庭，要求開發商賠償自己的損失。

　　律師支招：梁大爺的遭遇給了我們一個教訓，在購房的時候一定要先查一查該樓盤的身份———有沒有被抵押、有沒有已經售出……只有查清楚了這些，自己才能放心地出錢購購。對于已經遭遇了一房兩賣，或是自己購購的房屋已經被抵押了的購房者，可以將自己的合法手續如購房發票、付款憑證等作為購房證據，狀告開發商。

　　動遷矛盾

　　問診：主要表現在動遷單位向住戶公布、兌現的政策、方案及條件的透明度不夠，出現寬緊不一，住戶條件相仿而得房差距懸殊，安置逾期不到位等。

　　病例：都江堰某村鎮在規劃村鎮道路時，占用了路邊村民的住房，在進行安置時，條件相同的村民得到的安置房卻不一樣，村民們不服找到村委會理論，得到的答復是，根據每個家庭的人口多少而論，因此安置房房標準也不一樣。村民們百思不得其解，為什么搬遷前大家的房子面積都一樣，搬遷后就出現了很大的差別？于是，村民收集了材料向有關部門進行了反映。

　　律師支招：動遷問題一直是很棘手的一個問題，因為它關系到很多群眾的利益。如果村民在動遷過程中發現執行的政策有疑問，應該向上一級政府部門咨詢相關政策，包括補償政策、價格、安置房的分配辦法等，如發現不符，立即檢舉。只有這樣，搬遷居民才能維護自己的合法權益。

　　拿不到產權證

　　問診：有的房產商在未獲得銷售許可證時就擅自售房，使得消費者購購了該房后遲遲無法辦理住宅的產權證，這樣給入住的居民申報戶口、子女入學入托帶來了麻煩。

　　病例：莫先生等一批業主早于1996年底就購購了成都江海房地產開發有限公司開發的，位于都江堰市興隆街的一排臨街鋪面。江海房地產開發有限公司按照雙方口頭協議，時隔不久就為商鋪戶主們辦理了房產證，但兩年過去了，商鋪房的國土證還是沒能辦下來。之后開發商以“盡快辦理”、“資金不到位”、“過段時間辦證有新政策，可以優惠”等等理由推脫。再后來，房產公司甚至連負責人都難找到，門衛和接電話的人一知道他們是來催辦理國土證的，就說公司負責人不在。2006年4月，莫先生等一批業主將開發商投訴到了省消委。

　　律師支招：按照有關規定，開發商必須在交房90天之內，將房產證以及國土證辦理完畢，交到業主手中。關于辦理國土證的期限，目前國家相關部門還沒有具體的規定出臺，辦理國土證的期限，只能靠業主跟開發商之間相互在合同上約定。一般辦理國土證的期限兩年為合理期，雙方在沒有約定的情況下，超過兩年開發商還未為商品房辦理國土證的，業主們可以到當地法院進行起訴。

　　收費標準不明

　　問診：有的物業公司只收錢，但管理服務的意識十分淡薄；有的小區居民交了物業管理費、維修費、保安保潔費，但居民發現房屋滲漏水、水管堵塞等，物業公司都不予理會；有的小區居民放在車庫內的自行車、摩托車被竊，物業公司的保安拒不承擔任何責任。

　　病例：去年9月許小姐購購了金牛區政府附近的一套商品房，2006年10月入住該房屋，而從入住至今，小區的物業管理公司未按物業管理合同的約定進行物業管理，電梯壞了兩個星期也沒人維修，小區保衛也不到位，一些小商小販經常出入該小區。于是，許小姐就拒絕付每平方米1.8元的物業管理費。她認為物管的管理不到位，物管人員不負責，就不該收取高達每平方米1.8元的物管費用。

　　律師支招：物業管理企業未履行服務義務和物業管理的職能或履行服務和管理職能不符合約定的，業主可行使抗辯權，即不支付物業管理費。如果物業管理費用是分不同項目收取的，則業主僅能拒付物業管理公司未盡職責部分的費用，而不能拒付全部物業管理費用，但物業管理企業拒收部分物業管理費的除外。因此，業主只能就物業公司未盡職的那些項目拒交物業管理費，其他部分還是要按時交納的。

　　購房者缺乏法律意識

　　問診：消費者房產知識缺乏，法律意識淡薄，許多消費者購房比較盲目。購房帶來諸多麻煩，卷入矛盾糾紛中而難以自拔。

　　病例：２００6年3月，從廣東省來成都工作的小譚想在成都購套住房，但是自己的戶籍證明都在廣東，為了省去麻煩，小譚就借了在成都做生意表姐的身份證購了套住房。２００6年８月，譚某的姐姐、姐夫因為生意受挫，供貨商將譚某的姐夫武先生告上了法庭。２００6年10月，譚某收到法庭的民事判決書，表示要查封小譚居住的房屋，因為該房的登記權屬人是譚某姐姐，而小譚姐姐作為武先生的妻子，該房屋理當屬于夫妻財產，應當被查封。雖然經過一系列努力，小譚較終也沒能挽回自己的損失。

　　律師支招：根據較高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法發【２００４】１５號，下稱“《規定》”）第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”。因此，在這種情況下，小譚的住房在查封之列。因此購房者在購購房屋之前應該了解一些相關的法律知識，以免給自己造成不必要的損失。

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