記者：與普通商品房相比，請問為什么“鄉產權”房的價格會便宜很多？

　　秦兵：所謂鄉產權房，是指在農民集體土地上，由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨開發或聯合房地產企業開發建設，并由鄉鎮政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉鎮政府或村委會的蓋章以證明其權屬。但鄉一級政府是無權頒發房屋所有權證書的。

　　之所以價格會比普通的商品房便宜是因為：，他們不具備普通商品房那樣完整的手續，比如普通商品房的所有人都有房管部門頒發的房屋所有權證，但是鄉產權人沒有，不能證明房屋的所有權人是自己。，這種房子的成本比較低，因為他們使用的是農村集體所有的土地，與普通商品房相比，無需繳納高昂的土地使用費，各方面的成本都比較低。第三，鄉產權房沒有契稅、物業費用等相關的費用。

　　記者：購購“鄉產權”房存在哪些法律風險？購購“鄉產權”房者與開發商簽訂的購房合同效力如何？該如何處理？

　　秦兵：“鄉產權”房存在法律風險。這主要表現在：

　　，這種鄉產權房屋沒有產權保證，因為沒有國家認可的房屋所有權證；

　　，鄉產權房不能在市場通。根據我國現行的房地產法律，鄉村土地屬于集體土地，不能在市場上自由流通。僅從法律層面上來看，一旦購賣，合同就會被認定無效；

　　第三，鄉產權房一般都由鄉鎮政府或村委會開發，房屋質量以及相關的售后服務無法保證；

　　第四，普通商品房開發商的開發資金受到銀行和有關政府部門的監管，而鄉產權房開發商的開發資金的使用沒有人進行監管。這樣容易導致開發商不能按時交付房屋。

　　城市居民購購鄉產權房所簽訂的房屋購賣合同是無效的，而與“五證”齊全的開發商所簽訂的房屋購賣合同是合法有效的。兩種購賣合同的效力截然相反，法律后果自然也不同：購賣鄉產權房，合同無效，一切都返回到房屋交付前的狀態，就是賣房的人將錢還給購方，購方將房屋還給賣方。而與“五證”齊全的開發商簽訂的合同，如果一方違反約定，將按照合同約定承擔相應的法律責任。

　　因此，我建議大家還是應購購城市的房屋，因為這樣風險比較小，不會產生不必要的麻煩，較主要是有法律保障。當然，如果大家想購這種鄉產權房也不是不可以，只要你有承擔風險的勇氣。

　　記者：若面臨拆遷，請問“鄉產權”房所有者能否獲得補償？

　　秦兵：一般的情況下，鄉產權人面臨拆遷，當然有權利向開發商或者拆遷人獲取補償，只是獲得補償的數額要比普通商品房低得多。但是，如果鄉產房所占的土地是禁止建房的，那么就沒有權利獲得補償了，因為這屬于違章建房。

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