案例一：不得回報覺上當

　　投資10萬元享有京郊四度假酒店的產權，還可與全世界各地的酒店進行交換，每年更可獲得高達3萬元的客房利潤分紅，這樣的好事哪去找。

　　2002年1月30日，動了心的石謙(化名)與延慶金色假日飯店開發商簽訂了購房協議。他以10萬元頭付購下56平米一個房間。另外，他還與金色假日物業管理公司簽下出租經營合同。合同承諾，根據經營狀況扣掉經營管理費、暖氣費、物業費等，60%的收益歸業主所有。

　　金色假日酒店在2003年投入使用，然而經營一年，扣七扣八之后，石謙只獲得了不到700元回報。2004年，他改變了回報方式，一年過后更是不落分文。在與開發商交涉后他得到了3.3萬元的住房券，意思是他可以用來住自己的酒店，或者賣給別人。漸漸對金色假日失去信心的石謙并沒有動這些住房券，年底開發商用15%現金回購，較后折成的5000元他同樣也沒拿到。此時，沒有回報的情況下，石謙停止了還貸，投資3年到現在，10萬元頭付款外加22個月的月供，石謙一共從金色假日酒店得到不過700元。

　　從去年開始，金色假日業主們開始集體拒絕還貸并集體維權。但他們發現，單從承諾回報來講，不論開發商還是物業公司都沒有違法。他們委托律師才找到項目房產證涉嫌違規操作，但半年過后，官司仍然無進展，要回投資的希望仍然渺茫。

　　記者調查發現，像金色假日酒店這樣承諾回報失敗的案例占了北京所有承諾回報項目的絕大多數，比如第五大道、碧溪家居廣場、旺座等。

　　案例二：先得“回報”心不安

　　也有項目以承諾回報招徠生意，但實際上回報早算在了房款中，“羊毛出在羊身上”。曾經熱銷一時的巨庫房地產商業投資項目，在經歷了一段時間的停業又恢復營業，較初承諾的8%年回報率，近期又受到業主的指責。

　　張女士是2003年11月與開發商簽訂合同購購了巨庫的商鋪。張女士說，當時開發商宣稱的8%的年率，購商鋪時立即就能夠“兌現”：開發商在售樓時，對委托資產管理公司經營管理的業主，直接從購房款中“返回”兩年共計16%回報款的款項。也就是說，對房款打8.4折。

　　張女士當時購購的商鋪標價33萬余元，在簽訂委托資產管理公司托管時，開發商就把房價按扣除16%的兩年回報來計算，為28萬余元。在與開發商簽訂合同時，開發商講按照28萬余元的合同價格簽訂購房合同可以少交契稅與公共維修基金，張女士同意了。現在，合同中所反映的房子總價就是28萬余元。

　　張女士反映，業主們遇到的問題就是開發商在開發該房產時，相關手續沒有辦理齊全，現在無法辦理產權證。當時簽訂的購房合同明確交房后兩年內辦理產權證，交房日期是2003年12月31日，辦理產權證的期限是2005年12月31日，交房時開發商收取了律師費和產權證 費。但截至目前，業主們的契稅和公共維修基金還沒有交納。記者了解到，類似張女士在巨庫購購“托管”商鋪并已經貸到房款的業主超過300戶。在拿產權證過程中受阻的業主們，即使已經先得“回報”，還是心有不安。

　　專家解疑：承諾回報緣何鮮有成功案例

　　問：北京承諾回報項目為什么成功案例很少呢？

　　華高萊斯顧問公司總經理李忠：這與開發商的初衷有很大關系。我發現承諾回報失敗的案例大概分為兩種情況。種是開發商確實想做好項目，但由于客觀原因效益不好所以回報不了。種是開發商早在項目推出之前就想好了退出辦法，開發商的目的就是無風險圈到錢，投資者當然會損失慘重。

　　另外，在中國的承諾回報項目往往承諾一個高于社會投資平均回報率的回報。這樣給投資者很高的預期，也讓開發商自己很被動。

　　問：我發現，承諾回報方式銷售的產品大多是酒店、公寓或者商鋪，為什么沒有民宅呢？

　　答：如果是民宅，投資者會很熟悉，知道回報率到底有多高。然而酒店公寓或者商鋪則是大多數投資者所不熟悉的領域，有利于一些開發商可以盡其想象編故事。當然，在國外酒店確實有能實現較高回報的案例。

　　問：在國外，承諾回報有成功案例嗎？

　　答：有。國外的承諾回報有其誠信基礎。而且承諾回報項目的回報率大都不高，一方面國外開發商講誠信，不會做出能力之外的回報承諾；另一方面投資者也很理智，只要比銀行利息高一點就不錯了，過高的承諾很難使他們信服。

　　比如美國迪斯尼，它在世界各地開發了不少度假酒店，人們可在赤道海灘曬太陽，可在寒帶地區滑雪，美國人也習慣了度假休閑方式，較重要的是迪斯尼的品牌號召力，人們信任它因此對它投資。

　　問：為什么承諾回報項目大都采用開發商賣，經營管理公司包租這樣的形式與投資者簽約呢？

　　答：早在1998年國務院就已明令禁止非法集資和承諾回報。但是承諾回報項目以向第三方承諾來繞過國務院的政策。實際上很少有投資者會注意到，給投資者承諾的經營管理公司往往是注冊資金很少的中小公司，但這種小公司卻做出遠遠超過其注冊資本的承諾。

　　問：為什么已經出現了承諾回報失敗案例，承諾回報地產項目還越來越多呢？

　　答：這與媒體的宣傳太少和投資者信息不對稱有關系。在秦皇島，經過了維多利亞港灣和秦皇島西單商場這兩件承諾回報失敗案例，秦皇島市民對這類項目的興趣就大大降低了，開發商也再不敢用承諾回報當噱頭了

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