近年來，由延期交房引發的房屋購賣合同糾紛日趨增多。對于開發商來說，延期交房需承擔的直接法律后果有兩個：一是違約賠償；二是若延期交房超過一定期間，可能導致購方單方解除合同。

　　一、關于違約金的性質

　　《中華人民共和國合同法》第113條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。《合同法》從合同當事人地位平等及市場經濟原則出發，確定了違約金的補償性，即違約金是用以補償受害方因合同對方違約所遭受的實際損失。而《合同法》第114條關于約定違約金低于或過分高于損失的調整制度，從另一角度進一步明確了違約金的補償性質。

　　二、關于遲延交房違約金的計算標準

　　《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第16條也明確了商品房購賣中違約金的補償性質：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

　　三、延期交房導致的購方損失

　　開發商遲延交房導致購房者具體損失的計算問題，《解釋》第17條做出了規定：“商品房購賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”因此，一般而言租金損失即為我國《合同法》規定的購房者可得利益的損失。

　　四、可預見規則在延期交房違約賠償中的適用

　　在延期交房引起的房屋購賣合同糾紛案件中，有些購方還提出其他損失，如因信賴賣方會按期交房而將子女從外地接來上海準備入學，因延期交房又不得不回的差旅費損失等。若購方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中購方將面臨兩大法律難題。頭先，購方應證明這類損失與延期交房之間的因果關系。其次，購方還需證明其損失是賣方在訂立合同時“可預見的”。僅就延期交房的通常情況而言，購方購房通常是為了自用或出租，因此，租金損失是賣方在訂立合同時可預見的。而對于前面提到的差旅費損失，由于購方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務對此一一了解，從“通情達理”角度出發，差旅費損失不具備可預見性，除非購方在訂立合同時即已明確告知賣方其購房是為了讓子女入學。

　　但必須注意的是，對違約金過高或過低的調整應當由當事人提出，否則法律并沒有規定法院或仲裁機構可以主動予以調整。

（解放日報/黃可磊）

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