延期交房　質量沒譜　產權難辦———

《廣廈時代》開辟專版關注“收房季”以來，受到了廣大讀者的熱烈關注，不少讀者給編輯部打來電話或發來郵件，講述自己在收房過程中的經歷。其中，也有不少讀者反映了自己在收房前后遭遇的種種麻煩或與開發商發生的糾紛。總體來說，這類糾紛有三大類：開發商延期交房、收房時對房屋質量不滿意、產權證遲遲得不到辦理。為此，記者專門走訪了北京中倫金通律師事務所的柳松律師，請他對這三類矛盾較為集中的問題給予一些解答。

●延期交房：細讀合同尋求賠償

案例：一讀者發來郵件說自己于去年購購了通州區某項目的商品房，但當時因為工程進度的原因，開發商因種種借口兩次延期交房。較后一次約定是今年12月份交房，但這位讀者前兩天再去現場看房，發現年底收房依然根本不可能。接到這位讀者的郵件后，記者致電這個項目的開發商，工作人員解釋道，這批業主確實無法在年底收房，主要是因為小區內各種管線工程還沒有完工，目前比較現實的收房時間是明年4月份。同時這位工作人員也表示，對于延期收房的業主，開發商將給予一定數額的賠償。

律師觀點：延期交房是購房人較容易遇到的收房難題，而且非常具有普遍性。這其中有些是開發商從銷售策略的角度出發，故意把給業主的收房日期與工程實際完工預期有一定提前，因為從實際銷售情況來看，寫著“2006年11月交房”的房子，明顯要比“2007年1月交房”的房子好賣一些。所以很多開發商都會在合同里給自己留出一定的“寬容期”，說明只要能在寬容期內交房，并不算違約，同時甚至不用支付違約金。

一般情況下，開發商都會在購房合同里對延期交房的情況有明確約定，指出從什么時間開始按什么比例交納違約金；同時也會約定，如果延期交房超過一定時間（一般是90天），業主有權向開發商提出解約，也就是退房的要求。但由于一旦退房，購房人只能獲得當時購房的房款及一定比例的利息，因房屋升值所造成的損失則完全要由購房人承擔，所以退房在一般情況下不是頭選，這樣，細讀合同尋求賠償便成了較為理性的選擇。

律師指出，購房合同文本上通常會有這樣的條款：“出賣人如未按合同規定的期限將該商品房交付購受人使用，從合同約定交接的第31天起，按同期流貸利率向購受人交付利息；逾期超過60天后，出賣人按購受人累計已付款的10%向購受人支付違約金，并繼續履行合同。”這當中，“30天”即為雙方約定的寬容期，開發商不用支付違約金；而從第31日起，開發商則需向業主支付額度為（累計已付款×當時流貸年利率×延期交房的天數）/365的違約金；如果開發商到第60天還未交房，則可向開發商要求金額為自己目前已付房款總額的10%的違約金。需要指出的是，對于貸款購房者，“累計已付款”就是房屋的總價。另外，還有一些開發商的賠償方式是每延期，向業主交納總房款萬分之一到萬分之二的違約金。兩種不同違約金的數額都在每天100多塊錢，不會很高。

●不認可房屋質量：盡量通過協商解決

案例：周女士在北京郊區購了一棟別墅，今年11月份收房。在收房之前，周女士到自己的別墅里“視察”了一番，但“視察”結果卻讓她頗為失望。原先在樓書里聲稱項目質量將會精益求精的房子，實際情況看來卻有著不少小毛病，比如墻體裂紋、窗戶與墻之間有小空隙、陽臺門框與地面不是十分水平等。周女士認為，這套別墅的質量達不到入住要求，因此拒絕收房，但開發商方面表示，自己已經拿到業主入住所需要的一切文件，達到了入住標準，業主便應該入住。然而周女士對這種解釋并不認同，她要求開發商對自己的房子進行修補，她滿意之后才收房，否則便會向有關部門進行投訴。

律師觀點：即使再好的開發商、再好的運作團隊，也難保自己的房子不會有一點點瑕疵；同時即使再不挑剔的業主在見到自己花掉大筆積蓄購下的房子時也都會希望它是無缺的。因此這二者之間本身就是一對矛盾。作為業主，理性地區分自己眼中房子的問題究竟是“瑕疵”還是“質量不達標”便成了處理這類問題的關鍵。

從行政手續來講，開發商的項目從政府拿到了工程竣工合格備案表等一系列文件之后，就意味著具備了交房條件，自然也證明了房屋的質量是合格的，不存在工程質量不達標的問題。因此，如果業主因為房屋不具備入住條件將開發商起訴到法院，法院頭先考慮的將會是這一系列文件，而業主的說法很難得到采信。同時，幾乎所有的入住通知書都會注明，如果業主從入住之日起一定時間內還不來收房，則開發商有權按業主已經收房來自行處理，這一點在法律上也會得到采信。因為確實存在著一些業主惡意不收房，試圖逃避物業稅等開銷的情況，法律對這一條款的采信也是為了保護開發商的合法權益。所以，業主如果堅持不收房，鬧到法院去，弄不好會讓自己陷入尷尬，得不到法律的支持。

所以，律師的建議是，如果自己的房子沒有什么大毛病，業主還是應該按期、按合同收房，同時按照與開發商房屋保修的約定，要求開發商對自己不滿意的地方進行修補，如果開發商在保修期內拒不履行保修的義務，業主再去進行投訴，一般會獲得更大主動。而不要輕易將矛盾擴大化，拒不收房，較后卻很難得到支持。

當然，如果業主遇到確屬重大工程質量問題的情況，則有權利拒絕入住。不過，在這類的訴訟過程當中，證據的搜集與保留則顯得至關重要。因為在項目得到工程竣工合格備案表之后再出現大的質量問題，往往意味著行政過程的疏漏，甚至會涉及到行政訴訟，這將是一個非常復雜的訴訟過程。

●產權“難產”損失變現后才可主張賠償

案例：齊先生的房子去年春天就已入住了，但時至今日，開發商仍然沒有根據當初的約定，在業主入住三個月內給業主辦下產權證。對此，齊先生非常郁悶，因為對他而言，現在住著的這套小戶型只是一個過渡式居所，待經濟條件進一步改善之后，再購一套大點的房子才是他的較終目標。齊先生說，這套房子將來肯定是要再出售的，但現在各類稅費不停地增加，其中有好多都涉及到產權證辦理的時間，可現在房產證遲遲辦不下來，弄不好將來就要承擔更高的交易成本。

律師觀點：現在雖然開發商在與業主簽訂購房合同時，都會承諾將在三個月或者90天內為業主辦理產權證，但細讀之下便會發現，其實開發商是承諾在90天內將所有辦理大產權的資料提交給有關部門，而并未承諾一定能在這段時間內把產權證交到業主手里。同時，即使是開發商承諾對業主不能及時拿到房產證給予一定賠償，也一定是“由于開發商原因”致使業主拿不到房產證，才會“給予賠償”。

事實上，業主遲遲拿不到房產證，有相當一部分原因并不在于開發商，開發商把辦理房產證的資料交給有關部門之后，其本身也再無辦法干涉大產權的辦理過程，以目前行政部門的實際工作流程來看，能在不到一年的時間里把這些手續辦好已屬不易。所以從實際操作來看，業主在入住之后一兩年才拿到房產證非常正常，業主在這中間也難有作為。

律師指出，業主拿不到產權證，在將來的房產再交易過程中受到損失的可能肯定是存在的，但這并不意味著業主以此就能向開發商或有關部門要求獲得賠償。主張賠償的行為只有當房產再交易因房產證的遲辦而使業主的經濟利益遭受損失的事實成立之后才可以發生，也就是說，房主在將房子賣出之后，才可以此為理由提出索賠的申請。需要特別說明的是，業主必須向法院或其他有關部門提出自己確實受到損失的有力證據，這樣才能使自己的申訴有獲得支持的可能。

除此之外，還存在這樣一種可能：有些開發商是項目公司，因為一個項目而成立，而項目完成之后，公司也就解散了。對于這類項目的業主而言，如果房產證遲遲辦不下來，很可能連開發商都找不到。對此，律師認為這種情況確實非常麻煩，但一般而言，這類公司注銷并不可能，所以它依然是一個法人實體。因此，大產權的辦理是遲早的事，而一旦當大產權辦下來，業主也可以選擇起訴開發商，法院在缺席審判的情況下，要求開發商為業主辦理產權證。當裁決書下達之后，有關登記機關便可在法院的委托下為業主辦理產權證。

●律師點評：防患于未然是關鍵

在采訪當中，律師承認，目前，一旦遇到諸如上述三種入住難題，業主往往會陷入很為難的境地。所以在購房時多多注重細節，在房價、戶型、配套之外多考慮一些合同、開發商資質等因素，對避免日后發生這類尷尬有很大幫助。律師提醒消費者，具體來講有以下幾點。

頭先，要細讀合同當中對收房、賠償、違約金額度等方面的約定。由于合同中的語言大都比較書面和精煉，購房人可能不一定完全讀懂，所以便有必要咨詢相關專業人士，把這類條款逐一弄明白之后再簽字，而不要以為這些不重要便輕易下筆。

其次，要特別留意購房合同的補充協議。由于正式合同是從政府的范本而來，因此有些具體的細則需要在補充協議中約定，而且從法律效力來看，除非是補充協議的條款非法造成合同無效，否則發生糾紛時，還要頭先采信補充協議。所以，購房人一定要把補充協議的細則弄懂弄透。

第三，現在網上有開發商資質查詢系統，這從一定程度上可以讓購房人在了解單獨項目時還能了解一些開發商的背景和它開發的其他項目情況。對此購房人也應該有所了解，如果某一開發商以前開發的項目里投訴不斷、糾紛連連，那么它的水平和信譽也就可想而知了。

較后，在收房時也要對房子有全面的細節觀察，如果發現問題盡可能要留有一些證據，較簡單的是拍些照片留下，雖然其在法律上效力并不高，但總比什么都沒有強。當然，如果有條件的話，請公證部門進行公證，也是以防萬一的一種選擇。

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