出現三種新現象

　　以前，與開發商簽訂預售合同后，預購人只要通過預售合同中權益轉讓書，就可直接把房屋轉讓給購方，購方可憑預售合同和權益轉讓書直接辦理房屋交接手續和小產證。但《決定》實施后，由于沒有小產證，直接簽訂《上海市房地產購賣合同》有風險。為了規避“期房限轉”政策，實踐中，購賣雙方通常先行簽訂一份協議：約定好房屋的價款，購方支付一定的定金給賣方，待小產證辦出后再簽一份正式的《上海市房地產購賣合同》。具備上述性質的協議書，不管其標題為何名稱，我們都將之稱為認購書。

　　另一種現象是，購賣雙方在小產證沒有辦出來之前，直接簽訂了《上海市房地產購賣合同》，約定房屋價款，購方先支付一定的定金給賣方，待小產證辦出后再行付款、房屋交付和轉移登記。

　　還存在一種現象是，沒辦出小產證前，購賣雙方直接簽訂《上海市房地產購賣合同》或內容與之類似的協議，購方不僅支付一定定金，且支付部分房款，賣方也按照合同約定，把房屋實際交付給賣方占有、使用、收益。

　　認購違約怎么辦？

　　由于認購書并不代表購方有權主張購方交付房屋，它對購賣雙方的約束力僅僅是創設了雙方為將來訂立購賣合同而協商的義務。由認購書到購賣合同的簽訂，購賣雙方應當遵循誠實信用原則，將認購書所確定的原則貫徹到購賣合同的條款中。而根據我國現行法律、法規及司法解釋，沒有賦予認購書強制訂立購賣合同的效力，也沒有規定根據認購書強制實行履行的義務。所以，如果一方僅根據認購書要求對方繼續履行，簽訂購賣合同、交付房屋，就不能獲得法院支持。守約方只能要求支付違約金罰則支付雙倍定金，或者認購書中約定有違約金，且違約金高于定金，則可要求支付違約金。是否還可根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》第113條。要求違約方賠償應該簽訂購賣合同時或起訴時房屋價款與認購書中約定的房屋價款差？回答是否定的。認購書不同于購賣合同，從公平的角度來說，購方只支付了少量定金，就能享有房屋的巨大使用收益或賣方只收取了少量定金，就可規避市場風險，也不符合法律的基本價值。

　　保護自己權益的方式

　　在目前房價調整的情況下，購賣雙方都存在違約的可能性。怎樣才能減少違約方惡意違約？守約方可在認購書中約定較高的違約金，致使違約方慎重考慮違約是否有利，以增加違約方惡意違約成本。個辦法是雙方直接簽訂房地產購賣合同。在一方違約時，請求法院判令其繼續履行合同，還可要求其支付遲延履行違約金。第三個辦法是委托專業的律師服務機構參與：簽訂認購書；簽訂附條件的購賣合同；雙方做好委托律師辦理相應手續的委托公證；律師負責辦理后續房款交割、房屋轉移登記等手續。這種方式對守約方安全、有效。

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