元素：周邊消費要具持續支撐力

　　商業項目周圍的消費力是決定的較關鍵因素。一些商業地產項目依托新建居住區的居民作為現成的消費人群，確實為商鋪投資奠定了回報基礎，也吸引了不少投資者的關注。但要保障后期回報，有關專家認為，除了附近已有的社區居民外，周邊還應具備一些具有支撐力、延續性的消費人群。例如，在步行可達的范圍內建有產業園區、開發區、商務區或寫字樓等工作人群集中的項目，商業項目可以依附這些項目開發更加豐富的經營業態。

　　元素：商業內容須有引人之處

　　以消費者熟知或習慣于購購的品牌開發旗艦店，是很多商業項目通用的方法，但品牌選擇、引入規模、分布格式等諸多因素對于整個商業地產項目都會起到不同程度的作用。例如，有些項目將對象定位于時尚的中高端消費人群，而引入的旗艦店卻包括商品平均價位為100元左右、以20歲以下消費人群為對象的中低檔品牌。那些依照中高端定位購購商鋪的投資者此時便會遇到經營危機，因為商場里消費人群的定位與自己的經營定位會存在先天的差異。因此，投資者在購購商鋪之前，應當頭先確定項目的旗艦品牌，和旗艦店擺位對于自己鋪位的影響范圍等，而不能以口頭承諾的定位作為投資參考。

　　第三元素：項目規模與消費人數匹配

　　在確定周邊消費人群具備一定消費能力，并且產品定位正確的基礎上，投資者還必須了解商業經營面積與周邊消費群體數量是否相匹配。例如，一個經營面積為2萬平方米的商業地產項目，如果其坐落的居住區內常住人口為2萬左右，那么平均每人1平方米的商業面積顯然不能帶給投資者足夠的回報。一般來說，人均商業面積在0.5平方米以內就已經能夠滿足正常的經營和消費需求。

　　第四元素：布局應能構成人流交織

　　正確的品牌定位之外，商業布局能否將商場內的人流有效交織，推動旗艦店之外的商鋪經營，也是投資者必須在購購前明確的因素之一。例如，某新建商圈的一個大型購物商場，其引進的幾個時尚服裝、鞋帽等主力消費品牌全部分布在臨街門店，并且內堂處于半封閉狀態，雖然堂內也有很多高端品牌，但很多消費者都只是在門店流連，進入內堂的人數還不足門店的1/4。還有一些項目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠，光顧人群相對較少，商鋪業主也無法實現盈利。因此，投資者在購購商鋪前還應當留意項目的旗艦店輻射范圍大小、內外堂溝通性能、購物人群交織有效性等問題，以免開張后無法達到預期效果。

　　第五元素：過濾噱頭求實質性回報

　　承諾回報是眼下商業地產項目中很流行的招商方式之一。業內人士透露，有些項目承諾的回報方式看似誘人，其實并不合理，投資者應當更理性地分析招商噱頭，選擇真正實質性的經營回報。例如，某項目提出的“一次性回報”概念，必須在業主全額購購商鋪并繳納其他稅款等費用后，再按相應的比例返還回報額。這種看似直觀又高回報的投資方法，其實不過是“羊毛出在羊身上”，也就是開發商在確保獲得盡量多的貸款之后，除去了稅費成本返還給投資者的部分利潤，購房者在此前交納的房款中已經包含了這部分費用。

　　第六元素：定位專業水平決定收益

　　確保后期收益還要取決于項目經營管理者的專業水平。要判斷管理團隊是否專業，較直觀的方法便是觀察產品定位與區域消費特點是否吻合。例如，坐落于華苑居住區附近的商業項目如果選擇在高端商業區，那么與之大眾生活型的消費需求不夠貼近，不如定位于中檔品牌、小百貨等日常用品經營商業項目。因此，有關專家建議投資者不要過分關注單一經營利潤，更要尋找貼近消費圈的經營項目，通過專業化的經營管理定位，獲得更長久的經營利益。

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